Entscheidungsreferenz: cc • N° 70-14.043 • 1972-04-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines kleinen Gebäudes in Caen. Ein Mieter benutzt an einem Winterabend die gemeinsame Treppe, die Glühbirne auf dem Treppenabsatz ist durchgebrannt, eine Stufe ist lose. Er stürzt, verletzt sich und verklagt Sie auf Schadensersatz. Sie wenden sich dann an den Unternehmer, den Sie mit der Instandhaltung beauftragt hatten, in der Annahme, dass die nicht durchgeführten Arbeiten die Unfallursache sind. Aber wer muss wirklich zahlen? Kann Ihre Haftung vollständig auf den Unternehmer übertragen werden?
Die Frage, die sich jeder vermietende Eigentümer stellt, ist einfach: Wenn ich die Instandhaltung meines Gebäudes einem Fachmann anvertraue, bin ich dann von jeglicher Haftung im Falle eines Unfalls befreit? Die Antwort ist nicht so eindeutig, wie man denkt. Diese Entscheidung des Kassationshofs von 1972 entscheidet genau über einen Fall, in dem der Eigentümer, ein HLM-Amt von Paris, wegen des Sturzes eines Mieters verurteilt worden war und versucht hatte, sich vom Unternehmer freistellen zu lassen.
Was man sich merken sollte, ist, dass die Haftung nicht automatisch übertragen wird. Die Richter müssen die genauen Ursachen des Schadens analysieren: Wenn der Unfall sowohl auf einen dem Unternehmer zuzurechnenden Mangel (nicht reparierte Stufen) als auch auf eine eigene Nachlässigkeit des Eigentümers (unzureichende Beleuchtung) zurückzuführen ist, kann dieser keine vollständige Freistellung verlangen. Analyse eines Falles, der direkte Auswirkungen auf unsere Eigentümergemeinschaften in Caen und Ouistreham hat.
Die Fakten: eine Geschichte, wie sie täglich passiert
Zurück ins Jahr 1969. Das Office Public d'Habitations à Loyers Modérés der Stadt Paris (vergleichbar mit einem sozialen Vermieter) besitzt ein Gebäude. Es beauftragt ein Unternehmen mit laufenden Instandhaltungsarbeiten, darunter die Reparatur der Stufen einer Treppe. Am 15. März erteilt das Amt den Auftrag, mit den Arbeiten zu beginnen. Aber der Unternehmer zögert. In der Zwischenzeit benutzt ein Mieter die Treppe. Am 20. April, also mehr als einen Monat nach dem Auftrag, ist die Treppe immer noch in schlechtem Zustand, und außerdem ist die Beleuchtung defekt. Der Mieter stürzt und verletzt sich schwer.
Der Mieter verklagt daraufhin den Eigentümer (das HLM-Amt) auf Schadensersatz. Das Tribunal de grande instance von Paris und dann das Berufungsgericht von Paris verurteilen das Amt zur Entschädigung des Opfers. Das Amt, das den Unternehmer für den alleinigen Schuldigen hält, weil er die Stufen nicht repariert hat, ruft diesen als Streithelfer (Garanten) an. Das Berufungsgericht gibt in seinem Urteil vom 13. Mai 1970 diesem Antrag statt: Es verurteilt den Unternehmer, das Amt vollständig von den an den Mieter gezahlten Beträgen freizustellen.
Der Unternehmer legt Kassation ein. Sein Argument? Das Berufungsgericht habe als Unfallursache nicht nur den mangelhaften Zustand der Treppe (der zu seinem Aufgabenbereich gehört), sondern auch die unzureichende Beleuchtung (die in die Verantwortung des Eigentümers fällt) festgestellt. Indem es ihn zur vollständigen Freistellung verurteilt habe, hätten die Tatsachenrichter die Konsequenzen aus ihren eigenen Feststellungen nicht gezogen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hebt in einem kurzen, aber prägnanten Urteil das Berufungsurteil teilweise auf. Die Argumentation ist wie folgt: Artikel 1382 des Code civil (heute 1240) bestimmt, dass „jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zur Wiedergutmachung verpflichtet“. Damit ein Unternehmer verpflichtet ist, den Eigentümer freizustellen, muss sein Verschulden die alleinige Ursache des Schadens sein.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht jedoch selbst zwei Ursachen festgestellt: den mangelhaften Zustand der Treppe (dem Unternehmer zuzurechnen, der die Arbeiten nicht ausgeführt hatte) und die unzureichende Beleuchtung (dem Eigentümer zuzurechnen, der nicht für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche gesorgt hatte). Indem es den Unternehmer verurteilte, den Eigentümer vollständig freizustellen, hat das Berufungsgericht gegen Artikel 1382 verstoßen. Der Kassationshof wirft den Tatsachenrichtern vor, die Freistellung nicht auf den Haftungsanteil beschränkt zu haben, der dem Verschulden des Unternehmers entspricht.
Dies ist weder eine Bestätigung noch eine Kehrtwende: Es ist eine strenge Anwendung des Haftungsrechts. Jeder Schuldige muss für sein eigenes Verschulden proportional einstehen. Der Unternehmer kann nicht verpflichtet werden, die Folgen einer Nachlässigkeit zu tragen, die dem Eigentümer obliegt. Die Entscheidung erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Man kann nicht die Last eines Schadens, zu dessen Verursachung man selbst beigetragen hat, auf einen anderen abwälzen.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Sie können sich nicht vollständig auf Ihren Unternehmer verlassen. Wenn Sie die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche vernachlässigen (Beleuchtung, Reinigung, Brandschutz), bleiben Sie für Ihren Anteil verantwortlich. Konkretes Beispiel: In Ouistreham beauftragt ein Eigentümer eines Gebäudes mit 6 Wohneinheiten einen Handwerker mit der Reparatur eines Treppengeländers. Er vergisst jedoch, die Glühbirne im Flur zu ersetzen. Ein Mieter stürzt im Dunkeln. Der Handwerker haftet nur für den Mangel am Geländer, nicht für die Dunkelheit.
Für Mieter: Im Falle eines Unfalls müssen Sie die Ursache(n) genau identifizieren. Geben Sie sich nicht damit zufrieden, nur den Eigentümer zu verklagen. Wenn ein Instandhaltungsmangel auf einen Unternehmer zurückzuführen ist, können Sie diesen direkt in das Verfahren einbeziehen. Bedenken Sie jedoch, dass der Eigentümer weiterhin für die Beleuchtung und die allgemeine Sicherheit verantwortlich bleibt.
Für Unternehmer: Diese Entscheidung schützt Sie. Wenn Sie in einem Gebäude tätig werden, dokumentieren Sie den Zustand vor Arbeitsbeginn. Fotografieren Sie die Beleuchtung, die Stufen, alles, was eine unabhängige Unfallursache sein könnte. Im Streitfall können Sie nachweisen, dass Ihre Haftung begrenzt ist.
