Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 90-12.684 • 1992-02-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie beauftragen einen Unternehmer mit der Renovierung Ihrer Wohnung in Saint-Denis. Der Vertrag sieht eine Anzahlung von 10% bei Baubeginn vor, die durch eine Bankbürgschaft gesichert ist. Sie zahlen die Anzahlung, der Unternehmer beginnt mit den Arbeiten … und verschwindet von einem Tag auf den anderen. Die Baustelle wird aufgegeben. Sie wenden sich an die Bank, um Ihre Anzahlung zurückzuerhalten. Sie antwortet: „Tut mir leid, die Arbeiten haben begonnen, unsere Garantie greift nicht mehr.“ Ungerecht? Nicht unbedingt, wie ein Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 26. Februar 1992 (Nr. 90-12.684) erklärt.
Dieser Fall, der einen sozialen Bauträger in Saint-Denis betrifft, wirft eine entscheidende Frage für jeden Bauherrn auf: Wozu dient eine Anzahlungsbürgschaft genau? Die Antwort ist weniger einfach, als es scheint. Die Richter entschieden: Wenn der Unternehmer die Arbeiten tatsächlich begonnen hat, auch nur teilweise, muss die Bürgin die Anzahlung nicht zurückzahlen, es sei denn, der Bauherr weist nach, dass die Vorauszahlung nicht gerechtfertigt war.
Diese Entscheidung, die vor über dreißig Jahren ergangen ist, ist nach wie vor aktuell. Sie erinnert daran, dass die Anzahlungsbürgschaft keine Allgefahrenversicherung ist. Sie garantiert, dass die Anzahlung tatsächlich zur Finanzierung des Baubeginns verwendet wird, nicht, dass die Arbeiten bis zum Ende durchgeführt werden. Eine Nuance, die für diejenigen teuer werden kann, die das Kleingedruckte des Bürgschaftsvertrags nicht lesen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1984 beauftragt das Wohnungsamt „La Seimaroise“ (der Bauherr) die Firma Novabat mit dem Bau von Sozialwohnungen in Saint-Denis. Drei Verträge werden unterzeichnet, jeder sieht eine Anzahlung von 10% des Gesamtpreises vor, gesichert durch eine Bankbürgschaft. Die Bank BPRNP gewährt ihre Bürgschaft in Höhe von 1.322.524,50 Francs für alle Verträge gemäß Artikel 9-2 des Vertrags.
Der Unternehmer kassiert die Anzahlung, beginnt mit den Arbeiten … aber schon bald stockt die Baustelle. Die Arbeiten werden nicht wie geplant fortgesetzt. La Seimaroise, unzufrieden, kündigt die Verträge und fordert von der Bank die Rückzahlung der geleisteten Anzahlung in Höhe von 784.257,05 Francs. Die Bank lehnt ab: Die Garantie decke nur den Baubeginn, und die Arbeiten hätten tatsächlich begonnen.
Der Rechtsstreit gelangt vor das Berufungsgericht Paris und dann in die Kassation. Die Frage ist einfach: Muss die Bank zahlen? Das Berufungsgericht verneint, und der Kassationsgerichtshof bestätigt. Für die Richter sieht die Bürgschaftsurkunde eine Anzahlung „ausschließlich für den Baubeginn“ vor. Der Unternehmer hat die Arbeiten begonnen – auch wenn er sie nicht beendet hat – und La Seimaroise weist nicht nach, dass die Vorauszahlung durch die tatsächlich ausgeführten Arbeiten nicht gerechtfertigt war. Die Bank ist daher befreit.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf eine strenge Auslegung des Bürgschaftsvertrags. Im französischen Recht ist die Bürgschaft eine Verpflichtung, durch die eine Bank (die Bürgin) für die Verbindlichkeit einer anderen Person (des Unternehmers) gegenüber dem Gläubiger (dem Bauherrn) einsteht. Diese Verpflichtung ist jedoch durch die Vertragsbedingungen begrenzt: Hier deckt die Garantie nur die Verwendung der Anzahlung für den Baubeginn.
Die Richter stellen fest, dass der Bauherr die Anzahlung „in Erfüllung des Vertrags“ geleistet hat, also vertragsgemäß. Der Unternehmer hat die Arbeiten tatsächlich begonnen – er hat die Anzahlung also bestimmungsgemäß verwendet. Es spielt keine Rolle, dass die Arbeiten später eingestellt wurden: Die Bedingung der Bürgschaft ist erfüllt, sobald der Baubeginn erfolgt ist. Der Bauherr kann sich nicht wegen eines späteren Erfüllungsmangels an die Bank wenden; dieser fällt in die vertragliche Haftung des Unternehmers, nicht der Bürgin.
Der Gerichtshof weist auch das Argument von La Seimaroise zurück, die Arbeiten seien nicht „rechtmäßig“ gewesen, weil sie nicht fortgesetzt wurden. Die Beweislast lag beim Bauherrn: Er musste nachweisen, dass die Anzahlung nicht für den vorgesehenen Baubeginn verwendet wurde. Ohne diesen Nachweis ist die Bank befreit. Diese Lösung ist ständige Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof wendet hier eine klassische Rechtsprechung zu Anzahlungsbürgschaften an (Civ. 3e, 26. Febr. 1992, Nr. 90-12.684, Bull. III, Nr. 57).
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen vermietenden Eigentümer: Wenn Sie eine durch Bürgschaft gesicherte Anzahlung leisten und der Unternehmer die Baustelle nach Baubeginn einstellt, können Sie die Rückzahlung nicht von der Bank verlangen. Sie müssen direkt gegen den Unternehmer vorgehen. Beispiel: In Créteil beauftragt ein Eigentümer die Renovierung seiner Eigentumswohnung für 200.000 € mit einer Anzahlung von 20.000 €, die durch eine Bürgschaft gesichert ist. Der Unternehmer gräbt die Fundamente und verschwindet dann. Die Bank wird die Rückzahlung verweigern, da die Arbeiten begonnen haben.
Für einen Mieter: Wenn Sie Mieter sind und der Eigentümer Arbeiten mit Anzahlung durchführt, betrifft Sie diese Entscheidung nicht direkt. Wenn die Baustelle jedoch eingestellt wird, könnten Sie unter längeren Beeinträchtigungen leiden. Sie können vom Eigentümer eine Mietminderung oder Schadensersatz verlangen, aber nicht von der Bank.
Für einen Erwerber im VEFA (Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie): Achten Sie auf die Fertigstellungsgarantien. Die Anzahlungsbürgschaft ist von der Fertigstellungsgarantie zu unterscheiden. Wenn der Bauträger die Arbeiten nach Baubeginn einstellt, können Sie die Fertigstellungsgarantie in Anspruch nehmen, nicht aber die Anzahlungsbürgschaft.
In der Praxis gilt: Die Anzahlungsbürgschaft ist eine auf den Baubeginn beschränkte Garantie. Um gegen eine Baueinstellung geschützt zu sein, sollten Sie eine Fertigstellungsgarantie oder eine Rückzahlungsbürgschaft für die Anzahlung verlangen (die
