Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-11.027 • 2009-11-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Petit-Quevilly, die seit Jahren an eine ruhige Familie vermietet ist. Eines Tages beherbergen Ihre Mieter einen Cousin, und die Lärmbelästigungen beginnen. Sie mahnen ab, nichts hilft. Kann der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung wegen Störungen durch einen bloßen Bewohner verlangen? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern im Bezirk Rouen.
Der Kassationsgerichtshof gibt in einem Urteil vom 10. November 2009 (Nr. 09-11.027) eine entscheidende Antwort. Er erinnert daran, dass der Mieter nicht nur für sein eigenes Verhalten verantwortlich ist, sondern auch für das der von ihm beherbergten Personen. Wenn die Tatsachenrichter es versäumen zu prüfen, ob der Urheber der Störungen beherbergt wurde, entbehrt ihre Entscheidung einer rechtlichen Grundlage.
Mit anderen Worten: Einem Vermieter kann die Kündigung nicht mit der Begründung verweigert werden, der Mieter sei nicht direkt schuldhaft, ohne zuvor das Beherbergungsverhältnis zu prüfen. Diese Entscheidung stärkt den Schutz der Vermieter bei Nachbarschaftsstörungen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall werden Eheleute, Mieter einer Wohnung, von ihrem Vermieter auf Kündigung des Mietvertrags wegen Verletzung der Pflicht zur friedlichen Nutzung der Räume verklagt. Der Grund? Wiederholte Belästigungen (Lärm, Ruhestörung) durch Dritte. Der Eigentümer, eine Privatperson aus Mont-Saint-Aignan, kann nicht mehr: Die Nachbarn beschweren sich, die Ruhe des Gebäudes ist gestört.
Vor dem Berufungsgericht lehnen die Richter den Antrag ab. Sie sind der Ansicht, dass die Eheleute nicht für die Belästigungen verantwortlich gemacht werden könnten, die von Personen verursacht wurden, die nicht als in ihrem Haushalt lebend identifiziert wurden. Der Vermieter bestand jedoch darauf: Die Störenfriede wurden bei den Mietern beherbergt. Das Berufungsgericht prüfte diesen entscheidenden Punkt nicht.
Der Vermieter legt Kassation ein. Er argumentiert, dass Art. 1735 des Code civil (der bestimmt, dass der Mieter für Schäden und Verluste haftet, die durch Personen seines Hauses verursacht werden) eine Erfolgspflicht auferlege. Der Kassationsgerichtshof gibt ihm recht: Indem das Berufungsgericht nicht geprüft habe, ob die Urheber der Störungen beherbergt wurden, habe es seiner Entscheidung die rechtliche Grundlage entzogen. Der Fall wird an ein anderes Gericht zurückverwiesen.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Das oberste Gericht stützt sich auf Art. 1735 des Code civil. Diese oft wenig bekannte Vorschrift besagt, dass der Mieter für Schäden und Verluste haftet, die durch Personen seines Hauses verursacht werden. Wer sind diese Personen? Alle, die unter seinem Dach leben: Ehepartner, Kinder, aber auch beherbergte Freunde, Hausangestellte oder sogar Untermieter.
In diesem Urteil erinnert der Kassationsgerichtshof daran, dass der Richter systematisch prüfen muss, ob der Urheber der Störungen eine Person des Hauses des Mieters ist. Ist dies der Fall, haftet der Mieter, unabhängig davon, ob er die Störungen persönlich verursacht hat. Es handelt sich um eine quasi-automatische Verpflichtung: Der Mieter muss für das Verhalten seiner Beherbergten einstehen.
Das Berufungsgericht hatte jedoch angenommen, dass die Eheleute nicht verantwortlich seien, ohne die Frage der Beherbergung zu prüfen. Fataler Fehler: Der Kassationsgerichtshof zensiert. Er sagt nicht, dass zwangsläufig eine Haftung besteht, sondern dass die Tatsachenrichter ihre Entscheidung zu diesem Punkt begründen müssen. Im vorliegenden Fall taten sie dies nicht, daher die Aufhebung.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Der Vermieter muss nicht das persönliche Verschulden des Mieters beweisen, sondern nur das Beherbergungsverhältnis. Ist dieses Verhältnis nachgewiesen, kann sich der Mieter nur durch den Nachweis höherer Gewalt oder eines Verschuldens des Vermieters entlasten (was selten ist).
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind: Sie können nun leichter gegen einen Mieter vorgehen, dessen Beherbergte Störungen verursachen. Schluss mit der Ohnmacht! Sie müssen jedoch nachweisen, dass die Störungen tatsächlich von einer beherbergten Person ausgehen. Wie? Durch Nachbarbescheinigungen, Protokolle, Polizeiberichte oder schriftlichen Austausch mit dem Mieter. Wenn Ihr Mieter in Mont-Saint-Aignan beispielsweise seinen Neffen, einen Studenten, beherbergt, der jeden Abend feiert, können Sie nach erfolgloser Abmahnung die Kündigung des Mietvertrags verlangen.
Wenn Sie Mieter sind: Sie haften für Ihre Gäste. Eine längere Beherbergung ohne Zustimmung des Vermieters kann nicht nur den Mietvertrag verletzen (Klausel zur persönlichen Nutzung), sondern auch Ihre Haftung für Störungen begründen. Im Falle von Störungen riskieren Sie eine Kündigung des Mietvertrags und Schadensersatz. Seien Sie vorsichtig: Ein einzelner Vorfall kann ausreichen, wenn die Störungen schwerwiegend sind (Beleidigungen, Drohungen, nächtliche Ruhestörung).
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: Diese Rechtsprechung hilft Ihnen, Druck auf die Verwaltung auszuüben, damit sie gegen einen lauten Mieter vorgeht. Die Verwaltung kann den Vermieter abmahnen, der wiederum den Mieter abmahnt. Bei Erfolglosigkeit kann der Wohnungseigentümer wegen anormaler Nachbarschaftsstörung klagen.
Zahlenbeispiel: Ein Mieter in Petit-Quevilly beherbergt einen Freund, der drei Monate lang Lärmbelästigungen verursacht. Der Vermieter erleidet einen Mietausfall von 1.500 € (Monatsmiete 500 €) während des Verfahrens. Nach dem Urteil kann er die Kündigung in 6 Monaten statt 18 erreichen und spart so 6.000 € an ausstehenden Mieten.
