Entscheidungsreferenz: cc • N° 20-18.327 • 2021-04-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Biscarrosse mit Blick auf den See. Sie verbringen dort Ihre Wochenenden, um die Ruhe zu genießen. Doch seit sechs Monaten veranstaltet der Mieter unter Ihnen Partys bis 3 Uhr morgens mit lauter Musik und anhaltenden Kochgerüchen. Sie haben den Eigentümer alarmiert, der jedoch nichts unternimmt. Was können Sie tun? Müssen Sie diese Belästigungen auf unbestimmte Zeit ertragen?
Diese Situation begegnet mir regelmäßig in meiner Kanzlei in Mont-de-Marsan. Wohnungseigentümer, die von lauten Mietern genervt sind, Eigentümer-Vermieter, die wegsehen, und Gemeinschaftsordnungen, die täglich missachtet werden. Die Frage kommt oft auf: Kann man direkt gegen den Mieter vorgehen, auch wenn sein Eigentümer untätig bleibt?
Der Kassationsgerichtshof hat am 8. April 2021 eine klare Antwort gegeben. In einer wegweisenden Entscheidung bestätigte er, dass jeder Wohnungseigentümer mittels der actio obliqua (einer Klage, die es einem Gläubiger ermöglicht, die Rechte seines Schuldners auszuüben) die Rechte des Eigentümer-Vermieters geltend machen kann, um die Auflösung (vorzeitige Beendigung) eines Mietvertrags zu erreichen, wenn der Mieter gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt. Eine stille Revolution, die die Kräfteverhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend verändert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt wie viele andere. Herr U... und Frau G..., Wohnungseigentümer in einem Gebäude, leiden seit Monaten unter Lärm- und Geruchsbelästigungen aus dem Gewerbelokal im Erdgeschoss. Dieses Lokal wird von seinem Eigentümer, Herrn P..., an die Firma FMJ Scooter vermietet, die dort einen Zweirad-Reparaturbetrieb betreibt.
Die Belästigungen sind konkret: Geräusche von Werkzeugen und Maschinen, Öl- und Benzingerüche, die in die Gemeinschaftsbereiche und Wohnungen aufsteigen. Die Wohnungseigentümer haben den Eigentümer-Vermieter, Herrn P..., mehrfach alarmiert, der jedoch keine Maßnahmen ergriffen hat. Sie haben auch den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeschaltet, jedoch ohne greifbares Ergebnis.
Genervt entscheiden sich Herr U... und Frau G..., rechtliche Schritte einzuleiten. Aber gegen wen? Direkt gegen den Mieter? Gegen seinen Eigentümer? Sie verklagen beide und fordern die Auflösung des Gewerbemietvertrags wegen Verstoßes gegen die Gemeinschaftsordnung. Ihr Argument: Die Reparaturtätigkeit verursacht Belästigungen, die gegen die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Regeln des Zusammenlebens verstoßen, die dem Mietvertrag beigefügt ist.
Der Eigentümer-Vermieter, Herr P..., verteidigt sich mit dem Argument, dass nur die geschädigten Wohnungseigentümer nicht direkt gegen seinen Mieter vorgehen könnten. Seiner Ansicht nach könnten nur der Verwalter oder er selbst eine solche Klage einleiten. Der Mieter, die Firma FMJ Scooter, spielt die Belästigungen herunter und beruft sich auf die ordnungsgemäße Erfüllung des Mietvertrags.
Erste Wendung: Das Gericht gibt den Wohnungseigentümern recht und ordnet die Auflösung des Mietvertrags an. Doch die Firma FMJ Scooter legt Berufung ein. Das Berufungsgericht hebt das Urteil auf und entscheidet, dass die Wohnungseigentümer nicht befugt (rechtlich nicht in der Lage) seien, direkt gegen den Mieter vorzugehen. In diesem Stadium gelangt der Fall vor den Kassationsgerichtshof, das höchste französische Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben (annulliert) und die Sache an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen. Seine Begründung stützt sich auf zwei zentrale rechtliche Säulen, die ich Ihnen einfach erklären werde.
Erste Grundlage: die actio obliqua, vorgesehen in Artikel 1341-1 des Code civil (der es einem Gläubiger ermöglicht, die Rechte und Klagen seines Schuldners auszuüben). Die Richter waren der Ansicht, dass die Wohnungseigentümer als Gläubiger des Eigentümer-Vermieters hinsichtlich der Einhaltung der Gemeinschaftsordnung an seiner Stelle dessen Recht ausüben könnten, die Auflösung des Mietvertrags zu verlangen. Mit anderen Worten: Da Herr P... nichts unternahm, obwohl er dazu verpflichtet war, konnten seine Nachbarn an seiner Stelle handeln.
Zweite Grundlage: der Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung, die dem Mietvertrag beigefügt war. Der Gewerbemietvertrag enthielt eine Klausel, die den Mieter zur Einhaltung der Gemeinschaftsordnung verpflichtete. Durch die Verursachung von Lärm- und Geruchsbelästigungen verletzte die Firma FMJ Scooter diese vertragliche Verpflichtung. Was nur wenige wissen: Wenn die Gemeinschaftsordnung dem Mietvertrag beigefügt ist, stellt deren Verletzung eine vertragliche Pflichtverletzung des Mieters dar, die zur Auflösung berechtigt.
Das Gericht wies das Argument des Eigentümer-Vermieters zurück, dass nur der Verwalter oder er selbst klagen könnten. Es stellte klar, dass jeder Wohnungseigentümer ein unmittelbares Interesse daran hat, ungewöhnliche Nachbarschaftsstörungen zu unterbinden, und dass die actio obliqua genau für solche Situationen geschaffen wurde, in denen der Schuldner (hier der Eigentümer-Vermieter) untätig bleibt.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung und stärkt sie. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende (eine vollständige Änderung der Position), sondern um eine wichtige Klarstellung. Die Richter waren der Ansicht, dass der Schutz der Ruhe in der Wohnungseigentümergemeinschaft diese weite Auslegung der actio obliqua rechtfertigt. Kurz gesagt: Wenn Ihr Mieter-Nachbar Ihnen das Leben schwer macht und sein Eigentümer nichts unternimmt, können Sie die Sache selbst in die Hand nehmen.
Was das für Sie konkret ändert
Aber was bedeutet das in der Praxis? ...
