Entscheidungsreferenz: cc • N° 91-10.619 • 1992-10-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Landerneau. Sie beauftragen einen Immobilienmakler mit dem Verkauf. Der Makler findet einen Käufer und unterzeichnet einen Vorvertrag. Aber Sie sind bloßer Eigentümer (nue-propriétaire), und der Nießbraucher (derjenige, der das Wohnrecht hat) hat nicht zugestimmt. Der Verkauf platzt, der Käufer verklagt Sie. Wessen Schuld? Ihre oder die des Maklers, der Ihre genaue Rechtsstellung nicht überprüft hat? Diese scheinbar banale Frage wurde 1992 vom Kassationsgerichtshof entschieden. Die Antwort ist klar: Der gewerbliche Makler (Immobilienmakler, Notar, Vermögensverwalter) muss die genaue Rechtsstellung seines Auftraggebers überprüfen. Tut er dies nicht, haftet er persönlich gegenüber den geschädigten Dritten. Mit anderen Worten: Der Makler kann sich nicht hinter den Anweisungen seines Kunden verstecken, um seinen eigenen Pflichten zu entgehen. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Frau Nicole Z. ist bloße Eigentümerin eines Gebäudes in Paris. Sie erteilt einer Immobilienagentur, der Firma Bannier-Tardivel, einen Maklerauftrag zum Verkauf der Immobilie. Die Agentur findet einen Käufer, Herrn X. Der Vorvertrag wird unterzeichnet. Aber die Nießbraucherin, Frau B., wurde nicht konsultiert. Der Verkauf ist ohne ihre Zustimmung unmöglich. Der verärgerte Käufer verklagt Frau Z. auf Erfüllung des Kaufvertrags oder Schadensersatz. Das Berufungsgericht Paris verurteilt Frau Z. mit Urteil vom 10. Juli 1987 zur Zahlung eines erheblichen Betrags an den Käufer. Frau Z. wendet sich daraufhin gegen die Agentur Bannier-Tardivel und wirft ihr vor, ihre genaue Rechtsstellung als bloße Eigentümerin nicht überprüft und sie nicht über die Risiken informiert zu haben. Der Fall gelangt bis zum Kassationsgerichtshof. Dieser gibt Frau Z. mit seinem Urteil vom 13. Oktober 1992 recht: Die Agentur als gewerblicher Makler war verpflichtet, die genaue Rechtsstellung des Auftraggebers (das bloße Eigentum) zu überprüfen und diesen über die rechtlichen Folgen zu informieren. Dadurch, dass sie dies nicht tat, beging sie einen Fehler, der ihre persönliche Haftung begründet.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden der Schaden eingetreten ist, zu dessen Ersatz.“ Kurz gesagt: Wenn Sie durch Ihre Fahrlässigkeit einen Schaden verursachen, müssen Sie ihn ersetzen. Hier liegt ein doppeltes Verschulden der Agentur vor: Zum einen hat sie die genaue Rechtsstellung von Frau Z. (bloße Eigentümerin, nicht Volleigentümerin) nicht überprüft; zum anderen hat sie diese nicht über die mit dieser Situation verbundenen Risiken informiert. Der Gerichtshof stellt klar, dass sich der gewerbliche Makler nicht durch Berufung auf die Anweisungen seines Auftraggebers entlasten kann. Selbst wenn Frau Z. die Agentur gebeten hätte, um jeden Preis zu verkaufen, hätte die Agentur ablehnen müssen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt waren. Diese Argumentation bestätigt eine frühere Rechtsprechung: Der Makler hat eine Beratungs- und Überprüfungspflicht. Achtung jedoch: Diese Haftung ist nicht automatisch. Der geschädigte Dritte (hier der Käufer) muss das Verschulden des Maklers, seinen Schaden und den Kausalzusammenhang nachweisen. In diesem Fall war dies jedoch erwiesen. Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung gilt für alle gewerblichen Makler: Immobilienmakler, Notare, Vermögensverwalter, Verwalter von Wohnungseigentum. Sie begründet eine erhöhte Sorgfaltspflicht.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen vermietenden Eigentümer in Brest oder Plougastel-Daoulas bedeutet diese Entscheidung, dass Sie wachsam sein müssen, wenn Sie einem Fachmann die Verwaltung oder den Verkauf Ihrer Immobilie anvertrauen. Wenn Sie bloßer Eigentümer, Nießbraucher oder Miteigentümer sind, muss der Makler dies überprüfen und Sie warnen. Tut er dies nicht, haftet er im Problemfall. Beispiel: Sie verkaufen eine Immobilie gemeinsam mit Ihrer Schwester in Bruchteilsgemeinschaft, aber nur Sie unterschreiben den Maklervertrag. Der Makler verkauft ohne Zustimmung Ihrer Schwester: Der Käufer kann Sie verklagen, aber Sie können sich gegen den Makler wenden. Für einen Käufer ist diese Rechtsprechung ein Schutz: Wenn der Verkäufer nicht verkaufsberechtigt war, können Sie vom fahrlässigen Makler Schadensersatz verlangen. Für einen Fachmann ist es eine Erinnerung: Überprüfen Sie stets die Rechtsstellung Ihres Kunden. Eine einfache Kopie des Personalausweises reicht nicht; verlangen Sie den Eigentumsnachweis, den Grundbuchauszug, die Personenstandsurkunde. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen ein Makler eine Immobilie verkauft hatte, ohne zu überprüfen, ob der Auftraggeber der alleinige Eigentümer war. Ergebnis: ein Jahr Verfahren und 50.000 € Schadensersatz. Wie reagieren? Wenn Sie Opfer einer solchen Fahrlässigkeit sind, haben Sie ab Entdeckung des Schadens 5 Jahre Zeit, um zu klagen (Verjährungsfrist gemäß Artikel 2224 des Code civil).
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Überprüfen Sie stets die Rechtsstellung des Auftraggebers: Verlangen Sie vom Fachmann einen Auszug aus dem Eigentumsnachweis oder den Grundbuchauszug. Geben Sie sich nicht mit einer bloßen Erklärung zufrieden.
- Verlangen Sie einen schriftlichen und detaillierten Maklervertrag: Der Vertrag muss die genaue Rechtsstellung des Auftraggebers (Volleigentümer, bloßer Eigentümer, Nießbraucher usw.) und die übertragenen Befugnisse genau angeben.
- Informieren Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten: Wenn Sie bloßer Eigentümer sind, wissen Sie, dass Sie ohne Zustimmung des Nießbrauchers nicht verkaufen können. Konsultieren Sie vor Vertragsunterzeichnung einen Anwalt.
- Bewahren Sie alle Dokumente auf: Im Streitfall müssen Sie nachweisen, dass der Fachmann seine Pflicht verletzt hat. Heben Sie den Schriftverkehr, die Verträge und die
