Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 05-17.740 • 2008-11-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihr Haus in Armentières. Der Vertrag wird bei Maître Dupont, Notar, unterzeichnet. Einige Monate später stellt Maître Dupont seine Tätigkeit ein und übergibt seine Akten an Maître Martin. Sie entdecken, dass der Kaufvertrag einen Fehler in der Flächenangabe enthält – ein Fehler, den Maître Dupont begangen hat. Wen können Sie auf Schadensersatz in Anspruch nehmen? Diese Frage, die bei Kanzleinachfolgen alltäglich ist, findet eine klare Antwort in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 27. November 2008.
Der von den Richtern aufgestellte Grundsatz scheint einfach: Der Notar, der eine Akte übernimmt, haftet nur für seine eigenen Fehler, nicht für die seines Vorgängers. Diese Regel verdient jedoch eine genaue Betrachtung, da ihre Auswirkungen für Mandanten, Notare und Versicherer zahlreich sind. Wie wird sie konkret angewendet? Welche Rechtsbehelfe hat das Opfer eines Fehlers des ersten Notars?
Diese Entscheidung, die in einem Fall erging, der eine SCI und Anteilsübertragungen betraf, erinnert daran, dass jeder Berufsträger für sein Handeln einsteht. Für Eigentümer, Erwerber oder Wohnungseigentümer ist dies eine Erinnerung: Die Akte muss sorgfältig verfolgt werden, und die Wahl des Notars ist nie nebensächlich.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1981 und 1982 erwarben die Eheleute X zunächst einen Teil, dann die Gesamtheit der Anteile einer SCI (Société Civile Immobilière) namens „Domaine du Moulin de Moreau“. Diese SCI besaß ein Grundstück mit zwei Gebäuden. Die Anteilsübertragungsverträge wurden von zwei Notaren beurkundet: Maître A und Maître B, die gemeinsam handelten. Im Februar 1982 lösten die Eheleute die SCI auf, und die Grundstücke wurden ihnen zur Bruchteilsgemeinschaft zugeteilt.
Problem: Jahre später, 1999, verklagte die SCI (obwohl aufgelöst) die Notare auf Schadensersatz. Sie warf ihnen vor, bei den Anteilsübertragungsverträgen von 1981 und 1982 Fehler gemacht zu haben, die der Gesellschaft einen Schaden zugefügt hätten. In der Zwischenzeit hatte einer der Notare seine Tätigkeit eingestellt und war durch einen Kollegen ersetzt worden. Es stellte sich die Frage: Kann der übernehmende Notar für die Fehler seines Vorgängers haftbar gemacht werden?
Das Berufungsgericht hatte beide Notare verurteilt, aber der Kassationsgerichtshof hob das Urteil teilweise auf. Er unterschied klar: Der Notar, der die Nachfolge eines inaktiven Kollegen antritt, haftet nur für die persönlichen Fehler, die er bei der Bearbeitung der ihm übergebenen laufenden Akte begangen hat. Er haftet nicht für die Handlungen seines Vorgängers. Im vorliegenden Fall hatte der übernehmende Notar in der Akte keinen persönlichen Fehler begangen: Er hatte lediglich bereits von seinem Vorgänger vorbereitete Verträge abgeschlossen. Seine Haftung konnte daher nicht begründet werden.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1382 des Code civil (alt, heute Artikel 1240), der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden der Schaden eingetreten ist, zum Ersatz.“ Klar gesagt: Um verurteilt zu werden, muss man einen persönlichen Fehler begangen haben. Keine Haftung ohne Verschulden und keine Haftung für fremdes Verschulden in diesem Zusammenhang.
Die Richter stellen klar, dass der übernehmende Notar nicht der Rechtsnachfolger der Person seines Vorgängers ist, sondern lediglich der Verwahrer der Akten. Er muss nicht für Handlungen einstehen, die vor seiner Übernahme liegen, es sei denn, er hat sie selbst vorgenommen oder einen Fehler bei der Bearbeitung der übergebenen Akte begangen. Hier hatte der übernehmende Notar nicht an der Abfassung der Anteilsübertragungsverträge mitgewirkt: Er war nur bei der Auflösung der SCI tätig geworden, einem nicht angefochtenen Akt. Seine Haftung konnte daher nicht festgestellt werden.
Diese Lösung bestätigt die bisherige Rechtsprechung. Sie folgt einer Logik der persönlichen Haftung, die den übernehmenden Berufsträger vor Klagen wegen Handlungen schützt, die er nicht begangen hat. Aber Vorsicht: Diese Regel ist nicht absolut. Hätte der übernehmende Notar einen Fehler bei der Bearbeitung der Akte begangen (z. B. durch Unterlassen der Prüfung eines wesentlichen Dokuments), hätte er verurteilt werden können. Die Grenze ist also fein.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Marcq-en-Baroeul, der einen Vertrag bei einem Notar unterzeichnet hat und dann feststellt, dass dieser Notar seine Tätigkeit eingestellt hat: Wenn ein Fehler im Vertrag entdeckt wird, können Sie sich nicht an den übernehmenden Notar wenden, es sei denn, dieser hat einen persönlichen Fehler begangen (z. B. durch Unterlassen des Hinweises auf einen Mangel). Sie müssen dann gegen den Vorgänger vorgehen oder gegen dessen Garantiekasse oder Versicherung.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung in Lille für 200.000 €. Der Vertrag wird bei Maître X unterzeichnet. Dieser stellt seine Tätigkeit ein und übergibt seine Akten an Maître Y. Ein Jahr später entdecken Sie, dass die im Vertrag angegebene Wohnfläche um 10 m² falsch ist, was den Wert Ihrer Immobilie um 20.000 € mindert. Sie können Maître Y nicht verklagen, es sei denn, Sie beweisen, dass er einen Fehler begangen hat (z. B. durch Unterlassen der Überprüfung der Flächenangabe). Sie müssen Maître X verklagen oder die Deckung durch seine Berufshaftpflichtversicherung suchen.
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie schnell den Notar identifizieren, der den Fehler begangen hat. Bewahren Sie alle Dokumente auf: Verträge, Korrespondenz, Nachweise über das Datum der Tätigkeitseinstellung. Die Verjährungsfrist (Frist für die Klageerhebung) beträgt 5 Jahre ab Entdeckung des Schadens, kann aber bei der Notarhaftung kürzer sein. Handeln Sie unverzüglich.
Für Berufsträger
