Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-12.294 • 2010-03-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Le Mans, Rue des Minimes. Sie schließen einen Mietvertrag mit einem Mieter, der sich als Handwerker vorstellt. Sechs Monate später erfahren Sie, dass er nie Handwerker war, sondern für eine Gesellschaft in Gründung gehandelt hat. Sie wollen den Mietvertrag anfechten, aber der Notar, der ihn aufgesetzt hat, sagt Ihnen, er habe nichts geprüft. Wer ist verantwortlich? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern. Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 25. März 2010 (Nr. 09-12.294) gibt eine differenzierte Antwort, die den Urkundsverfasser in gewissen Grenzen schützt. Aber Achtung: Nicht alles ist erlaubt.
Die Beratungspflicht des Notars (oder des Gerichtsvollziehers in diesem Fall) ist ein sensibles Thema. Man erwartet von ihnen, dass sie die Parteien über die Tragweite ihrer Verpflichtungen aufklären. Aber wie weit geht diese Pflicht? Die Richter sagen: Der Fachmann muss sich an das von den Parteien verfolgte Ziel und ihre besonderen Anforderungen anpassen, aber nur, wenn er darüber informiert wurde. Mit anderen Worten: Wenn Sie nichts sagen, kann er nicht raten.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Wir befinden uns in der Sarthe, nahe Mamers. Die Erbengemeinschaft Y, Z und A sind Eigentümer eines Geschäftslokals. Im Jahr 2002 gewähren sie Herrn C, einem Fachmann der betreffenden Branche, einen Gewerbemietvertrag. Gleichzeitig gründen die Eheleute B eine EURL (Einpersonen-GmbH), um den Mietvertrag zu übernehmen. Aber: Der Mietvertrag wurde von einem Gerichtsvollzieher aufgesetzt, der Herrn C als persönlichen Mieter aufführt. Die Eheleute B sind jedoch der Ansicht, dass der Mietvertrag im Namen ihrer Gesellschaft in Gründung hätte abgeschlossen werden müssen. Sie verklagen den Gerichtsvollzieher auf Schadensersatz wegen Verletzung seiner Beratungspflicht.
Vor dem Berufungsgericht haben die Eheleute B Erfolg: Der Gerichtsvollzieher wird zur Schadenswiedergutmachung verurteilt. Aber der Gerichtsvollzieher legt Kassation ein. Er argumentiert, er sei nicht über die Absicht der Parteien informiert worden, den Mietvertrag von einer Gesellschaft übernehmen zu lassen. Der Kassationsgerichtshof gibt ihm recht: Der Fachmann ist nicht verpflichtet, die tatsächlichen Angaben der Parteien zu überprüfen, es sei denn, es liegen Umstände vor, die seinen Verdacht erregen. Hier gab es jedoch nichts, was darauf hindeutete, dass Herr C für einen Dritten handelte. Das Urteil wird aufgehoben.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1147 des Code civil (in der vor 2016 geltenden Fassung), heute Artikel 1231-1, der den Grundsatz der vertraglichen Haftung aufstellt: Jeder Fachmann muss seine Pflichten nach Treu und Glauben erfüllen, andernfalls drohen Schadensersatzansprüche. Aber er präzisiert den Inhalt der Beratungspflicht des Urkundsverfassers. Danach ist diese Pflicht in concreto zu beurteilen: Es ist auf das von den Parteien verfolgte Ziel und ihre besonderen Anforderungen abzustellen, jedoch unter der Voraussetzung, dass der Fachmann darüber informiert wurde.
Im vorliegenden Fall war der Gerichtsvollzieher nicht darüber informiert worden, dass Herr C für eine Gesellschaft in Gründung handelte. Er konnte daher nicht erraten, dass der Mietvertrag mit einer Klausel zur Übernahme von Verpflichtungen (Mechanismus, der es einer Gesellschaft in Gründung ermöglicht, in ihrem Namen geschlossene Rechtsgeschäfte zu übernehmen) hätte abgefasst werden müssen. Der Gerichtshof fügt hinzu, dass der Fachmann zwar die für sein Tätigwerden erforderlichen Nachweise einholen muss, aber nicht verpflichtet ist, die tatsächlichen Angaben der Parteien zu überprüfen, es sei denn, objektive Umstände erregen seinen Verdacht. Dies ist eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung, keine Kehrtwende.
Die Eheleute B machten geltend, der Gerichtsvollzieher hätte sich nach der genauen Eigenschaft des Mieters erkundigen müssen. Aber der Gerichtshof ist der Ansicht, dass dies nicht seine Aufgabe sei: Es sei Sache der Parteien, ihn zu informieren. Diese Entscheidung schützt den Urkundsverfasser vor einer übermäßigen Pflicht zur Überwachung der Angaben. Sie beruht auf einer Logik der Verantwortungsteilung: Jeder muss die erforderlichen Informationen liefern.
Was das für Sie konkret ändert
Eigentümer-Vermieter: Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag unterschreiben, müssen Sie dem Notar oder Gerichtsvollzieher klar angeben, wer der wahre Mieter ist. Wenn Sie beispielsweise an einen Geschäftsführer einer Gesellschaft vermieten, präzisieren Sie, dass der Mietvertrag mit der Gesellschaft, nicht mit der natürlichen Person geschlossen wird. Andernfalls können Sie sich nicht an den Urkundsverfasser halten, wenn ein Problem auftritt. Stellen Sie sich einen Mietvertrag in Mamers für eine Bäckerei vor: Wenn der Mieter sich als zahlungsunfähig erweist, haben Sie sechs Monate Miete verloren (ca. 12.000 € bei einer Miete von 2.000 €/Monat).
Mieter: Sie müssen Ihre Situation transparent darlegen. Wenn Sie nach der Unterzeichnung eine Gesellschaft gründen, teilen Sie dies dem Urkundsverfasser mit. Eine Unterlassung könnte Sie daran hindern, den Fachmann zur Rechenschaft zu ziehen.
Urkundsverfasser (Notar, Gerichtsvollzieher): Diese Entscheidung beruhigt Sie, entbindet Sie aber nicht von der Beratungspflicht. Sie müssen die Parteien nach ihrer Absicht und ihrer Eigenschaft befragen. Wenn Sie Zweifel haben, stellen Sie schriftliche Fragen. Bewahren Sie einen Nachweis dieser Kommunikation auf.
In der Praxis: Wenn der Urkundsverfasser nicht informiert wurde, können Sie seine Haftung nicht geltend machen. Wenn Sie ihn jedoch informiert haben und er nicht entsprechend gehandelt hat, können Sie ihn belangen. Achtung: Die Haftungsklage verjährt in 5 Jahren ab Entdeckung des Schadens (Artikel 2224 Code civil).
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Informieren Sie den Urkundsverfasser schriftlich: Senden Sie vor der Unterzeichnung eine E-Mail oder einen Brief, in dem Sie angeben, wer der wahre Mieter ist, ob eine Gesellschaft in Gründung beteiligt ist usw. So schaffen Sie eine klare Beweislage.
- Überprüfen Sie den Entwurf des Mietvertrags: Lesen Sie den Entwurf sorgfältig durch. Stellen Sie sicher, dass der Name des Mieters korrekt ist (natürliche Person oder Gesellschaft). Wenn Sie einen Fehler sehen, bestehen Sie auf einer Korrektur vor der Unterzeichnung.
- Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Bewahren Sie Ihre Korrespondenz mit dem Notar oder Gerichtsvollzieher, die Entwürfe und die endgültige Fassung des Mietvertrags auf. Diese Dokumente können im Streitfall nützlich sein.
- Konsultieren Sie einen Rechtsanwalt bei Zweifeln: Wenn die Situation komplex ist (z. B. Gesellschaft in Gründung, Stellvertretung), zögern Sie nicht, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren. Er kann Ihnen helfen, Ihre Interessen zu wahren.
Zusammenfassend: Die Beratungspflicht des Notars oder Gerichtsvollziehers ist keine Einbahnstraße. Sie setzt voraus, dass die Parteien ihre Absichten klar offenlegen. Wenn Sie diese einfachen Regeln befolgen, verringern Sie das Risiko von Rechtsstreitigkeiten erheblich. Und wenn doch ein Problem auftritt, wissen Sie, an wen Sie sich wenden können: an den Urkundsverfasser, aber nur, wenn Sie ihn ordnungsgemäß informiert haben.
