Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 87-10.487 • 1988-07-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Orange, im Vaucluse. Ihr Verwalter, der die Dachdeckerarbeiten verwalten soll, überweist einen erheblichen Betrag an ein Unternehmen vor Abschluss der Baustelle. Ergebnis: Das Unternehmen geht in Konkurs, die Arbeiten werden nicht fertiggestellt, und Sie müssen ein zweites Mal zahlen. Wer ist verantwortlich? Der Verwalter? Und unter welchen Bedingungen?
Auf diese Frage hat der Kassationshof am 5. Juli 1988 in einer Entscheidung geantwortet, die das Wohnungseigentumsrecht geprägt hat. Bis dahin verlangten einige Richter einen „schweren“ oder „von den Aufgaben trennbaren“ Fehler, um die persönliche Haftung des Verwalters zu begründen. Aber der Kassationshof hat diesen Ansatz aufgehoben: Der Verwalter haftet für alle Fehler, die er bei der Ausübung seiner Aufgaben begeht, ohne dass eine besondere Schwere nachgewiesen werden muss.
Klar gesagt: Diese Entscheidung schützt die Wohnungseigentümer besser: Eine einfache Fahrlässigkeit, Unvorsichtigkeit oder ein Verstoß gegen die Verwaltungsregeln kann ausreichen, um die Haftung des Verwalters zu begründen. Was nur wenige wissen, ist, dass diese Rechtsprechung immer noch aktuell ist und in ganz Frankreich gilt, einschließlich der Gerichtsbezirke Avignon, Montpellier oder Paris. Lassen Sie uns diesen Fall und seine konkreten Konsequenzen gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X, Eigentümer in Orange, überträgt die Verwaltung seiner Wohnungseigentümergemeinschaft einem professionellen Verwalter. 1977 beschließt die Gemeinschaft, das Gebäude wasserdicht zu machen. Der Verwalter schließt einen Vertrag mit einem Unternehmen und überweist am 22. November 1977 eine Anzahlung von 30.000 Francs (etwa 4.500 Euro heute) für die bereits ausgeführten Arbeiten. Aber am 25. November 1977 wird das Unternehmen unter gerichtliche Verwaltung gestellt, dann am 23. Dezember 1977 in Liquidation gesetzt. Ergebnis: Die Arbeiten werden nicht beendet, und die Gemeinschaft muss ein anderes Unternehmen beauftragen, um die Baustelle fertigzustellen, und zahlt ein zweites Mal.
Die unzufriedenen Wohnungseigentümer verklagen den Verwalter auf persönliche Haftung. Vor dem Berufungsgericht von Nîmes argumentiert der Verwalter, dass seine Haftung nur bei einem schweren, von seinen Aufgaben trennbaren Fehler begründet werden könne. Das Berufungsgericht folgt ihm und stellt fest, dass die begangenen Fehler (vorzeitige Zahlung, fehlende Überprüfung der finanziellen Situation des Unternehmens) keinen schweren Fehler darstellten. Die Wohnungseigentümer legen Kassation ein.
Der Fall gelangt vor den Kassationshof, der das Berufungsurteil am 5. Juli 1988 aufhebt. Er erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Der Verwalter haftet für die Folgen aller Fehler, die er bei der Ausübung seiner Aufgaben begehen kann. Es spielt keine Rolle, ob sie schwerwiegend sind oder nicht: Eine einfache Fahrlässigkeit genügt. Das Berufungsgericht hatte daher das Gesetz verletzt, indem es einen schweren Fehler verlangte.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (ehemaliger Artikel 1382), der besagt, dass „jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zur Wiedergutmachung verpflichtet“. Mit anderen Worten: Sobald ein Fehler begangen wird und einen Schaden verursacht, ist die Haftung des Urhebers begründet. Es ist nicht erforderlich, dass der Fehler „schwerwiegend“ oder „außergewöhnlich“ ist.
In diesem Fall erinnert das Gericht daran, dass der Verwalter ein Beauftragter (Vertreter) der Gemeinschaft ist. Als solcher muss er mit Sorgfalt und Umsicht handeln. Indem er eine erhebliche Anzahlung leistete, ohne sich der finanziellen Solidität des Unternehmens zu vergewissern, hat er einen Fehler begangen. Es spielt keine Rolle, dass dieser Fehler nicht „von seinen Aufgaben trennbar“ ist: Er wurde bei der Ausübung dieser Aufgaben begangen und hat einen Schaden verursacht (den Verlust der Anzahlung und die Kosten der zusätzlichen Arbeiten).
Achtung jedoch: Die Entscheidung besagt nicht, dass der Verwalter für alles und unter allen Umständen haftet. Es muss ein Fehler, ein Schaden und ein Kausalzusammenhang vorliegen. Aber das Gericht lehnt die Anforderung eines schweren Fehlers ab, die eine frühere Rechtsprechungskonstruktion war. Insofern ist diese Entscheidung eine Kehrtwende: Sie erweitert die Haftung des Verwalters zugunsten der Wohnungseigentümer.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Rechtsprechung seitdem durch zahlreiche Urteile bestätigt wurde. Um die Haftung eines Verwalters zu begründen, reicht es nun aus, nachzuweisen, dass er nicht mit der Sorgfalt eines normalerweise umsichtigen und besonnenen Fachmanns gehandelt hat. Ein einfacher Verwaltungsfehler, ein Beratungsmangel oder ein Verstoß gegen eine gesetzliche Verpflichtung kann ausreichen.
Was das für Sie konkret ändert
Für die Wohnungseigentümer: Diese Entscheidung bietet Ihnen einen verstärkten Schutz. Wenn Ihr Verwalter einen Fehler macht, auch einen geringfügigen, der Ihnen einen Schaden verursacht, können Sie ihn auf Haftung verklagen. Zum Beispiel, wenn der Verwalter vergisst, eine Versicherung für die Gemeinschaft abzuschließen und ein Schadensfall eintritt, kann er zur Schadenswiedergutmachung verpflichtet werden. Oder wenn er einem Unternehmen Honorare zahlt, ohne dessen Seriosität zu überprüfen, wie in unserem Fall.
Für die Verwalter: Seien Sie wachsam! Ihre persönliche Haftung ist bereits bei der geringsten Fahrlässigkeit begründet. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Verwalter verurteilt wurden, weil sie es versäumt hatten, eine Eigentümerversammlung fristgerecht einzuberufen, oder weil sie Arbeiten ohne vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer genehmigt hatten. Die Beträge können hoch sein: In L'Isle-sur-la-Sorgue erhielt eine Gemeinschaft 15.000 Euro Schadensersatz, weil der Verwalter eine Fassadenrenovierung schlecht verwaltet hatte.
Wenn Sie ein vermietender Eigentümer sind, zögern Sie nicht, regelmäßig zu überprüfen, ob Ihr Verwalter seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt. Bei einem Streitfall kann Ihnen diese Rechtsprechung helfen, eine Entschädigung zu erhalten.
