参考判决： cc • N° 93-13.742 • 1995-03-08 • 查阅判决 →
设想一下：您是伊尔基什-格拉芬斯塔登（Illkirch-Graffenstaden）一个安静住宅区的业主。几个月来，楼上的邻居每个周末都举办喧闹的派对。您已通知物业受托人（syndic），但毫无改变。您要求业主协会（syndicat des copropriétaires）采取行动，但业主大会（assemblée générale）未投票通过任何程序。噪音持续不断，您的睡眠受到干扰，您不知该向谁求助。这种情况听起来熟悉吗？它比人们想象的更常见。
那么问题来了：谁应负责？有过错的共有人（copropriétaire fautif）当然要负责。但如果物业受托人（syndic）和业主协会（syndicat）保持被动，他们是否也要承担责任？答案是肯定的，法国最高法院（Cour de cassation）在1995年3月8日的一项判决中明确重申了这一点。
在这项参考判决中，最高法院确认了上诉法院（cour d'appel）的推理，该上诉法院判决物业受托人（syndic）和业主协会（syndicat des copropriétaires）对遭受妨害的共有人承担连带赔偿责任。理由在于：业主协会（syndicat）未采取任何程序性举措，而物业受托人（syndic）（即使是义务性质的）也未向违规者发出催告（mises en demeure）。这些过错导致了他们的责任。让我们一起来解读这项判决及其实际影响。
事实：日常发生的故事
案件始于巴黎的一个共有产权住宅区，但同样可能发生在比什海姆（Bischheim）或法国任何城市。多位共有人反复遭受妨害：噪音、气味、公共区域（parties communes）的不当使用。他们向义务物业受托人（syndic bénévole）和业主协会（syndicat des copropriétaires）投诉，但无济于事：没有向违规者发出任何催告函，业主协会也未诉诸司法。
忍无可忍，受害共有人将有过错的共有人、物业受托人（syndic）和业主协会（syndicat）一并告上巴黎大审法院（tribunal de grande instance de Paris），要求赔偿其居住安宁妨害（与日常生活中的不便相关的损害）。一审中，关于物业受托人和业主协会的请求被部分驳回。
他们提起上诉。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在1992年12月4日的判决中支持了他们的诉求。法院认定存在违反共有产权规章的行为，业主协会未采取任何程序性举措予以制止，而物业受托人（即使是义务性质的）也未向违规者发出催告或禁令。法院判决物业受托人和业主协会对造成的居住安宁妨害承担连带责任。
业主协会（syndicat）向最高法院提起上诉。它特别质疑共有人能否直接起诉业主协会，以及义务物业受托人的责任能否成立。但最高法院驳回上诉，维持上诉法院判决。最高法院认为，上诉法院已为其判决提供了充分的法律依据，下级法院已充分认定了物业受托人和业主协会的过错。
法院的推理——详细解读
要理解这项判决，必须深入民事责任法（droit de la responsabilité civile）。《法国民法典》第1240条（原第1382条）规定：“任何人之行为给他人造成损害的，因其过错而致损害发生的人有义务赔偿。”换言之，如果您因过错给他人造成损害，您必须予以赔偿。
在本案中，法官认为物业受托人和业主协会均有过错。业主协会作为法人（personne morale，即全体共有人的法律实体），有义务确保共有产权规章得到遵守，并采取必要措施制止违规行为。然而，在本案中，它保持不作为：没有发出催告，没有提起诉讼。这是一种过错。
至于物业受托人（syndic），即使是义务性质的，他也是业主协会的法定代表，必须采取行动确保规章得到遵守。1965年7月10日关于共有产权的法律（loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété）第18条特别要求他“管理建筑物、维护其完好并确保其安宁享用”。在未对共有人的投诉作出反应时，他未能履行其义务。
最高法院不仅确认了上诉法院的判决，还确立了一项强有力的原则。连带责任（responsabilité solidaire）意味着受害人可以向任何一位责任人要求全额赔偿，该责任人随后可向其他责任人追偿。这对受害人是一种保障，无需分别起诉多人。
这项判决既非立场逆转也非简单确认：它属于一系列让物业受托人和业主协会承担责任的法理（jurisprudence）。但它明确提醒人们，不作为并非选项，即使对义务物业受托人也是如此。
这对您有何实际影响
您是遭受妨害的共有人？这项判决为您提供了武器。您现在可以不仅追究有过错的共有人的责任，还可以追究物业受托人和业主协会的责任，如果他们未采取行动的话。想象一下，比什海姆（Bischheim）的一位业主因邻居拒绝维修而遭受水渗漏。如果物业受托人不发出催告，业主协会不投票通过维修工程，他们可能被判决连带赔偿您的损失。
您是义务物业受托人？注意：您的义务性质并不免除您的责任。您必须尽职行事。一封简单的催告信可能就足够了，但必须保留证据。如果您保持被动，您可能面临个人赔偿。在1995年的案件中，物业受托人是义务的，但这并未阻止他被判承担责任。
您是业主委员会（conseil syndical）成员或共有人？您必须要求物业受托人采取行动。如果物业受托人拒绝，您可以召集业主大会（assemblée générale）投票决定提起诉讼。如果业主协会（syndicat）不采取任何行动，它可能被判承担责任。实践中，判给受害人的金额各不相同：轻微妨害几百欧元，严重妨害数千欧元。例如，对于持续六个月的噪音妨害，法庭可能判给1500至3000欧元的损害赔偿。
如果您处于这种情况，您必须收集证据：证人证词、法警见证报告（constats d'huissier）、给物业受托人的信函、业主大会记录。诉讼时效为五年，自您知道损害之日起计算。
避免此类纠纷的四点建议
- 保留所有证据：从首次妨害开始，记录日志（日期、时间、类型）。拍照、谨慎录音，必要时请法警见证。这些证据对于证明妨害的现实至关重要。
- 以书面形式向物业受托人发出催告：通过挂号信附回执（courrier recommandé avec accusé de réception）向物业受托人发送详细说明违反共有产权规章的行为并要求其采取行动的信函。保留副本。如果物业受托人是义务的，强调其法律义务。
- 召集业主大会：如果物业受托人不回应，您可以要求在议程中加入关于妨害的议题。在大会上，提议投票授权物业受托人对有过错的共有人提起诉讼。如果多数投票反对，业主协会可能承担责任。
- 不要拖延：对于异常邻里妨害（troubles anormaux de voisinage），诉讼时效为五年。但等待越久，损害越严重，因果关系的证明越困难。迅速行动也可劝阻有过错的共有人继续行为。
深入：相关法理与演变
1995年的这项判决并非孤立。早在1990年，最高法院就曾判决，如果物业受托人不采取行动制止扰乱建筑物安宁享用的共有人，他将承担责任（Civ. 3e, 1990年6月27日，n° 88-17.081）。更近期的2015年，最高法院重申，业主协会可能因未维护导致妨害的公共区域而被判承担责任（Civ. 3e, 2015年11月4日，n° 14-21.353）。
趋势是明确的：法院不再犹豫制裁共有产权管理机构的惰性。物业受托人和业主协会在确保共有产权规章得到遵守方面负有结果义务（obligation de résultat）。这意味着即使没有故意过错，仅因缺乏勤勉即可导致责任。
展望未来，可以预见法官将越来越严格，特别是随着产生妨害的短期租赁（Airbnb）的兴起。业主协会必须迅速反应，否则将面临高额赔偿。
采取行动前的检查清单
- 诉讼时效是多久？自最后一次妨害起5年内可向法庭起诉。过期后，诉讼时效届满。
- 是否必须聘请律师？是的，在司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼需要律师。但简单的催告函可以无需律师。
- 能否就精神损害获得赔偿？是的，居住安宁妨害包括精神损害（压力、焦虑）。金额根据妨害的强度和持续时间而定。
- 物业受托人能否被个人判令赔偿？是的，即使他是义务的。因缺乏勤勉，他承担个人责任。
- 如果业主协会拒绝采取行动怎么办？您可以单独起诉有过错的共有人，同时因业主协会的失职而起诉它。1995年的法理允许您这样做。
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