参考判决： cc • N° 10-25.108 • 2011-11-23 • 查看判决 →
您是维耶尔宗（Vierzon）的商户，接近退休年龄，但希望继续工作，同时准备转让您的商铺。这是许多酒吧-烟草店或餐厅经营者的情况，他们在经营数十年后，希望转让商业租赁权以安心退休。但是，如果您已经处于工作与退休并存的状况（cumul emploi-retraite），即您一边领取基本养老金一边继续从事活动，会发生什么？您是否仍能享受与商业租赁相关的权利，特别是为了转让而申请经营变更许可（即允许改变租赁合同中约定的经营活动）？
这是每年数百名商业房产业主都会提出的问题，他们通常不愿意看到自己的场所改变用途。然而，法律（《商法典》第L. 145-51条）为申请享受退休权利的承租人提供了为转让而获得经营变更许可的可能性。但直到2011年，存在一个不确定性：这种可能性是否向已经处于工作与退休并存状况的人开放？法国最高法院（Cour de cassation）在2011年11月23日的一项判决中作出了明确且有利于商户的答复。
这一判决是在波城（Pau）一起女承租人与其出租人的纠纷中作出的，并经最高法院确认。判决确认，已经领取基本退休金并从事职业活动的承租人，只要申请补充退休金，就可以为转让租赁权而申请经营变更许可。这一转变保障了交易安全，让转让方和受让方都感到安心。
事实：一个每天都在发生的故事
X女士是波城一处用于酒吧-餐厅经营的商业场所的承租人，她经营自己的商铺多年。到了退休年龄后，她开始领取基本养老金，同时根据2003年8月21日关于工作与退休并存的法律规定，继续从事她的活动。为了交班，她于2008年5月与SARL Z公司签订了租赁权转让协议，并变更了经营活动（经营变更许可）为酒吧-餐厅活动。她将此次转让通知了出租人，但出租人拒绝接受。
出租人（房产所有人）认为，X女士不能援引《商法典》第L. 145-51条规定的经营变更许可，因为她并非严格意义上的“申请享受退休权利”：她已经在领取基本养老金。在他看来，经营变更许可仅向完全停止活动以退休的承租人开放，而不向那些工作与退休并存的人开放。
争议被提交至商事法院（tribunal de commerce），随后波城上诉法院（cour d'appel de Pau）于2010年7月12日判决X女士胜诉。出租人向最高法院提起上诉。最高法院在2011年11月23日的判决中驳回了上诉，确认经营变更许可向已经领取基本养老金并申请补充退休金的承租人开放。这一判决构成了判例，现在适用于法国各地，包括布尔日（Bourges）、维耶尔宗或默安-苏-耶夫尔（Mehun-sur-Yèvre）。
法院的推理——详细解读
要理解该判决，首先需要掌握基础文本：《商法典》第L. 145-51条。该条款允许“申请享受退休权利”的商业租赁承租人为将租赁权转让给第三方而获得经营变更许可（即允许改变租赁合同中约定的经营活动）。经营变更许可是一项给予年长承租人的优惠，以方便其商铺的转让。
问题在于：“申请享受退休权利”是什么意思？出租人主张狭义解释：只有完全停止活动并清算所有权利（基本和补充）的承租人才有资格获得经营变更许可。然而，X女士已经退休（基本养老金），继续工作，并且只申请补充退休金。根据出租人的说法，她不满足条件。
最高法院驳回了这一分析。法院认为，该条款并未区分基本退休金和补充退休金。只要承租人申请享受其退休权利——且该申请是实际有效的（此处为补充退休金）——他就可以获得经营变更许可，即使他已经因基本养老金而处于工作与退休并存状态。最高法院依据2003年8月21日法律（该法律放宽了工作与退休并存的条件），认为条款的精神在于促进商铺的转让，而不惩罚那些希望继续从事活动的人。
这种解释是自由的，与立法者的目标一致：避免年长商户因出租人顽固而无法转让。它确认工作与退休并存状态不是经营变更许可的障碍，从而保障了商业不动产交易的安全。
对您的实际影响
对于出租人业主来说，这一判决意味着您不能仅以您的承租人已经领取基本养老金为由，反对附带经营变更许可的租赁权转让。如果您的承租人申请补充退休金并希望转让租赁权并变更经营活动，您必须接受，除非有严重且合法的理由（例如，新活动对建筑物危险或有害）。具体来说，维耶尔宗的一位业主将商业场所出租给一位即将退休的面包师，如果该面包师处于工作与退休并存状态并申请补充退休金，则业主不能拒绝新承租人将其改为理发店。
对于承租人商户来说，这是一种保障：即使您继续工作，也可以安心准备退休。您可以转让您的商铺，并从事与租赁合同不同的活动，而无需与出租人协商。例如，如果您在默安-苏-耶夫尔经营一家咖啡馆，并希望将其转让给一位餐饮商，只要您申请补充退休金，经营变更许可就是可能的。但请注意：转让必须通知出租人，出租人可以质疑价格或条件，但不能质疑原则。
对于受让人来说，这是一个机会：您可以接手一个商铺并从事不同的活动，无需担心出租人反对。但请检查转让方是否遵守了程序：附带经营变更许可的转让通知、补充退休金申请的证明等。布尔日的一位受让人希望购买一家报刊亭并将其改为服装店，必须确保转让方在转让前已申请补充退休金。
避免此类纠纷的四点建议
- 提前申请补充退休金。 如果您处于工作与退休并存状态并计划转让租赁权，请在转让前或最迟在转让同时申请补充退休金。最高法院要求该申请是真实的，而非虚构。保留您向退休金机构提出申请的书面记录。
- 起草一份明确经营变更许可的租赁合同附录。 在转让时，请出租人签署一份附录，确认经营活动的变更。如果出租人拒绝，您需要向司法法院（tribunal judiciaire）起诉以确认您的权利。一份起草得当的附录可以避免多年的诉讼。
- 通过司法外文书（执法员）通知附带经营变更许可的转让。 向出租人的通知必须采用法定形式：挂号信附回执或执法员文书。在维耶尔宗，执法员通知的费用约为150欧元，这是一笔不大的投资，却能保障转让的安全。
- 在任何转让前咨询专业律师。 每种情况都是独特的：租赁合同可能包含限制性条款，经营变更许可可能是部分或全部的，出租人可能以严重理由反对。事先咨询可以避免您犯下不可逆转的错误。例如，默安-苏-耶夫尔的一位客户在未通知经营变更许可的情况下转让了租赁权：出租人获得了转让无效的判决，卖方不得不赔偿买方。
深入探讨：相关判例与发展
2011年的这一判决符合有利于承租人的趋势。在此之前，一些法院认为经营变更许可仅在完全停止活动时才可能。最高法院在2004年11月3日的一项判决（n° 02-18.345）中已开始放宽，裁定承租人可以在保留活动的同时将租赁权转让给后代。但2011年的判决明确为工作与退休并存开辟了道路。
此后，多项判决确认了这一方向。例如，巴黎上诉法院（Cour d'appel de Paris）在2018年裁定，即使承租人继续从事辅助性活动，申请补充退休金也足够。但注意：如果承租人未申请任何退休金（无论是基本还是补充），而仅仅声称“准备退休”，则经营变更许可不成立。判例要求实际有效的申请。
未来，在商户人口老龄化和工作与退休并存发展的背景下，可以预见法院将继续宽泛地解释该条款。因此，出租人必须保持警惕：以工作与退休并存为由系统性地拒绝经营变更许可申请，可能面临因权利滥用而承担损害赔偿的风险。
行动前检查清单
常见问题解答
- 如果我已领取基本养老金但未申请补充退休金，能否转让附带经营变更许可的租赁权？ 不能，该判决要求申请补充退休金。如果您未申请任何退休金，则不能援引第L. 145-51条。
- 如果出租人拒绝经营变更许可，我该怎么办？ 您必须向司法法院院长申请紧急审理（référé），以确认您的权利。法官可以命令在强制罚款（astreinte）下实施经营变更许可（例如，每天100欧元罚款）。
- 行动期限是多少？ 转让通知必须在转让前至少一个月发出。如果出租人拒绝，您必须在转让日期之前向法官起诉。超过该期限，转让可能被宣告无效。
- 新承租人在转让后能否再次变更经营活动？ 可以，经营变更许可对转让方具有个人性。新承租人可从事转让文书中规定的活动，但如需再次变更，其本人必须满足条件。
- 该判决是否适用于受商业租赁法规管辖的租赁合同？ 是的，第L. 145-51条仅涉及受法规管辖的商业租赁（第L. 145-1条及以下）。少于2年的短期租赁（baux dérogatoires）不适用。
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