Referenzentscheidung: cc • Nr. 71-11.870 • 1972-10-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Tarnos, in den Landes, und zahlen seit Jahren Wohnungseigentumsbeiträge, die Sie für ungerecht halten. Am 1. Mai fordert der Verwalter von Ihnen 8.325,79 Francs (ca. 1.269 Euro) als Beiträge und Rücklagen. Sie verweigern die Zahlung mit der Begründung, die Verteilung sei fehlerhaft. Nach monatelangem Verfahren gibt Ihnen das Gericht am 15. Dezember recht. Gute Nachricht? Nicht ganz: Die angeordnete Revision gilt nur für die Zukunft, ab dem Urteil. Bereits gezahlte Beträge verbleiben bei der Gemeinschaft. Das hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 24. Oktober 1972 klargestellt, das bis heute anwendbar ist. Aber was ändert das genau?
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Einheit in einem Pariser Wohngebäude in Wohnungseigentum, erhält eine Beitragsforderung des Verwalters: 8.325,79 Francs, entsprechend seinem Anteil an den gemeinschaftlichen Lasten und Rücklagen. Er bestreitet den Betrag und ist der Ansicht, die in der Teilungserklärung festgelegte Verteilung sei unbillig, ja sogar gegen Artikel 12 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (der eine Verteilung nach dem objektiven Nutzen jeder Einheit vorschreibt).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt ihn auf Zahlung. Herr X seinerseits beantragt beim Gericht die Revision der Lastenverteilung. Das Berufungsgericht gibt ihm teilweise recht: Es ordnet eine neue Verteilung an, stellt jedoch klar, dass diese Revision nur für die Zukunft, ab dem Urteil, wirkt. Folglich muss Herr X die geforderten 8.325,79 Francs zahlen, zuzüglich der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zinsen (Artikel 17).
Herr X legt Kassation ein. Er argumentiert, die Revision der Lasten hätte rückwirkend ab Einleitung des Gerichtsverfahrens wirken müssen. Mit anderen Worten: Die geschuldeten Beträge hätten auf Basis der neuen Verteilung neu berechnet werden müssen, was seine Schuld reduziert oder sogar aufgehoben hätte.
Diese Art von Streitigkeiten ist in mittelgroßen Wohnungseigentümergemeinschaften, wie man sie in Capbreton oder Tarnos findet, häufig. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen einem Wohnungseigentümer 60 % der Aufzugskosten zugewiesen wurden, obwohl seine Einheit im Erdgeschoss lag... Die Frage der zeitlichen Wirkung ist entscheidend.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation von Herrn X zurück. Er erinnert an den Grundsatz des Artikels 12 des Gesetzes vom 10. Juli 1965: „Wenn die Richter die Revision der Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten eines Wohnungseigentumsgebäudes vornehmen, hat diese Revision nur Wirkung ab der Entscheidung, die sie anordnet.“
Mit anderen Worten: Die gerichtliche Revision ist prospektiv, nicht rückwirkend. Warum? Weil das Gesetz in diesem Fall keine Rückwirkung vorsieht und weil die Rechtssicherheit dies erfordert: Wohnungseigentümergemeinschaften müssen auf planbare Budgets vertrauen können. Wenn jede Anfechtung bereits erhobene Beiträge in Frage stellen würde, wäre die Verwaltung unmöglich.
Der Gerichtshof stellt auch klar, dass der Verwalter die Zahlung der ausstehenden Beiträge und Rücklagen auf der Grundlage der alten Verteilung verlangen kann, solange kein Urteil diese geändert hat. Im vorliegenden Fall musste Herr X daher den Betrag von 8.325,79 Francs zahlen, zuzüglich der in Artikel 17 der Teilungserklärung vorgesehenen Zinsen (in der Regel ein erhöhter gesetzlicher Zinssatz).
Achtung jedoch: Dieser Grundsatz betrifft nur die gerichtliche Revision. Wenn die Wohnungseigentümer die Verteilung durch Beschluss in der Eigentümerversammlung (einstimmig oder mit der gesetzlich vorgesehenen Mehrheit) ändern, kann diese Änderung rückwirkend wirken, wenn die Versammlung dies ausdrücklich beschließt. Wenn jedoch ein Richter eingreift, gilt dies nur für die Zukunft.
Was nur wenige wissen: Artikel 12 des Gesetzes von 1965 wurde durch das ALUR-Gesetz von 2014 geändert, aber der Grundsatz der Nichtrückwirkung der gerichtlichen Revision bleibt unverändert. Er wurde vom Kassationsgerichtshof in mehreren späteren Urteilen bestätigt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Wohnungseigentümer, der seine Beiträge anficht: Wenn Sie das Gericht anrufen, um eine Revision der Verteilung zu erreichen, erwarten Sie keine Rückerstattung bereits gezahlter Beträge. Die Revision wirkt nur für zukünftige Beitragsforderungen ab dem Urteil. Sie müssen daher die Beiträge weiterhin nach der alten Verteilung bis zur Entscheidung zahlen, andernfalls drohen Mahnverfahren und Verzugszinsen. Konkretes Beispiel: In Capbreton wurde einem Eigentümer eines Studios in einer Anlage mit Pool 10 % der Wartungskosten für den Pool zugewiesen, obwohl er ihn nicht nutzte. Er erwirkte eine gerichtliche Revision, konnte aber die bereits über drei Jahre gezahlten 2.000 € nicht zurückfordern.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft: Diese Rechtsprechung ist schützend. Sie verhindert, dass die Liquidität der Gemeinschaft durch rückwirkende Rückzahlungen gefährdet wird. Wenn ein Wohnungseigentümer die Verteilung anficht, kann der Verwalter weiterhin Beiträge auf der alten Grundlage anfordern, bis eine endgültige Entscheidung vorliegt.
