Referenzentscheidung: cc • Nr. 17-15.146 • 2018-05-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Geschäfts in Tarnos, im Viertel Les Barthes. Sie haben seit zehn Jahren einen Mieter, und der Mietzins wurde seit Unterzeichnung des Mietvertrags nicht revidiert. Sie entscheiden sich, das Gericht anzurufen, um eine gerichtliche Mietzinsrevision zu erwirken (d. h. eine vom Richter festgesetzte Erhöhung). Der Richter gibt Ihnen recht und setzt einen neuen, höheren Mietzins fest, der ab dem 1. Juni gilt. Aber Ihr Mietvertrag sieht eine jährliche Indexierung (eine automatische Erhöhung auf der Grundlage eines Index) jeweils zum 1. Januar vor. Was passiert am darauffolgenden 1. Januar? Müssen Sie die Indexierung auf den neuen Mietzins anwenden, was zu einer Doppelerhöhung innerhalb weniger Monate führen würde?
Diese Situation, die mir in meiner Praxis zwischen Mont-de-Marsan und Dax mehrfach begegnet ist, wirft eine entscheidende Frage für Eigentümer und Mieter auf. Wie bringt man eine gerichtliche Entscheidung mit den bestehenden vertraglichen Klauseln in Einklang? Ist davon auszugehen, dass das Urteil alles zuvor Vereinbarte aufhebt?
Der Kassationsgerichtshof gibt in seiner Entscheidung vom 17. Mai 2018 eine klare und ausgewogene Antwort. Er stellt klar, dass der Richter, wenn er einen neuen Mietzins zu einem anderen Datum als dem für die Indexierung vorgesehenen festsetzt, die Gleitklausel (d. h. die Klausel, die die Indexierung vorsieht) anpassen muss, um eine übermäßige Verzerrung zu vermeiden. Mit anderen Worten: Es darf nicht zu zwei aufeinanderfolgenden Erhöhungen kommen, die ein offensichtliches Ungleichgewicht schaffen würden. Aber wie wirkt sich das konkret aus? Und vor allem: Welche Konsequenzen hat dies für Ihr Immobilienvermögen?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Dubois, Eigentümer eines Geschäftsgebäudes im Stadtzentrum von Saint-Paul-lès-Dax, hatte seine Räumlichkeiten 2005 an die Gesellschaft "Boutique Landes" vermietet. Der Geschäftsmietvertrag sah einen anfänglichen Mietzins von 1.500 € pro Monat vor, der jährlich zum 1. Januar auf der Grundlage des Baukostenindex (INSEE) indexiert wurde. Aber seit mehreren Jahren war Herr Dubois der Ansicht, dass dieser Mietzins weit unter dem marktüblichen Mietwert lag. Die umliegenden Geschäfte, insbesondere solche, die auf landesische Produkte spezialisiert waren, verzeichneten regelmäßige Mietzinserhöhungen.
Im Jahr 2015, nach mehreren erfolglosen Verhandlungsversuchen mit seinem Mieter, beschloss Herr Dubois, das Gericht anzurufen, um eine gerichtliche Mietzinsrevision zu erwirken. Er argumentierte, dass der aktuelle Mietzins die Realität des gewerblichen Immobilienmarktes in der Gegend überhaupt nicht mehr widerspiegele. Die Gesellschaft "Boutique Landes" widersprach diesem Antrag und war der Ansicht, der Mietzins sei angemessen und die wirtschaftlichen Schwierigkeiten rechtfertigten keine Erhöhung.
Das Gericht gab nach einem Sachverständigengutachten Herrn Dubois recht. Die Richter stellten tatsächlich fest, dass der Mietzins im Vergleich zu den Mietzinsen für ähnliche Räumlichkeiten in der Nachbarschaft offensichtlich unterbewertet war. Sie setzten einen neuen Mietzins von 1.800 € pro Monat fest, gültig ab dem 1. März 2016. Aber hier wurde es kompliziert: Der Mietvertrag sah eine jährliche Indexierung jeweils zum 1. Januar vor. Am 1. Januar 2017 wendete die Gesellschaft "Boutique Landes" die Indexierung auf den neuen Mietzins von 1.800 € an und erhöhte ihn auf 1.860 €. Herr Dubois verlangte diese Erhöhung.
Die Mietergesellschaft weigerte sich mit der Begründung, die gerichtliche Revision habe die Marktentwicklung bereits berücksichtigt und die Indexierung auf diesen neuen Mietzins führe zu einer ungerechtfertigten Doppelerhöhung. Sie rief ihrerseits die Gerichte an und berief sich auf Artikel L. 112-1 des Währungs- und Finanzgesetzbuchs, der Klauseln verbietet, die eine übermäßige Verzerrung bewirken. Der Fall gelangte bis zum Kassationsgerichtshof, der diese heikle Frage entscheiden musste: Wenn das Wirksamkeitsdatum des revidierten Mietzinses nicht mit dem für die Indexierung vorgesehenen Datum übereinstimmt, was ist dann zu tun?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof entwickelte in seinem Urteil vom 17. Mai 2018 eine subtile, aber für die Mietvertragspraxis wesentliche Argumentation. Die Richter erinnerten zunächst an den Grundsatz: Wenn ein Richter eine gerichtliche Mietzinsrevision vornimmt, setzt er einen neuen Betrag fest, der den Mietwert zum Zeitpunkt seiner Entscheidung widerspiegeln muss. Dieser neue Mietzins ersetzt den alten ab dem von ihm bestimmten Datum.
Allerdings: Diese Entscheidung macht die anderen Klauseln des Mietvertrags, insbesondere die Indexierungsklausel, nicht hinfällig. Der Gerichtshof betonte, dass die Parteien freiwillig eine jährliche Indexierung vereinbart hätten und diese Klausel weiterhin gültig sei. Das Problem entsteht, wenn das Wirksamkeitsdatum des neuen Mietzinses (vom Richter festgesetzt) nicht mit dem für die Indexierung vorgesehenen Datum (vertraglich festgelegt) übereinstimmt.
In diesem Fall, so der Kassationsgerichtshof, müsse der Richter die Gleitklausel anpassen. Konkret bedeutet dies, dass er den Basisindex (d. h. den Referenzindex, auf dessen Grundlage die künftigen Indexierungen berechnet werden) so ändern muss, dass die Mietzinsrevision nicht von sich aus die durch Artikel L. 112-1 des Währungs- und Finanzgesetzbuchs verbotene Verzerrung verursacht. Dieser Artikel verbietet Klauseln, die zu einer übermäßigen, im Verhältnis zur Entwicklung des relevanten Index unverhältnismäßigen Erhöhung führen könnten.
