Decisione di riferimento : cc • N° 13-22.562 • 2014-07-09 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Lione, rue de la République. Il vostro conduttore gestisce un negozio di abbigliamento dal 2005. Il contratto di locazione prevede una clausola di scala mobile (indicizzazione automatica del canone su un indice). Nel 2010, constatate che il canone è aumentato del 30% rispetto al canone iniziale. Chiedete una revisione del canone, ma il conduttore rifiuta, sostenendo che l'indicizzazione è regolare. Chi ha ragione? La risposta sta in un calcolo preciso: la variazione del quarto.
Questa domanda, centinaia di locatori e conduttori se la pongono ogni anno. L'articolo L. 145-39 del Codice del commercio consente di chiedere la revisione del canone quando, per effetto della clausola di scala mobile, il canone aumenta o diminuisce di oltre un quarto rispetto al prezzo precedentemente fissato contrattualmente. Ma come misurare questo "quarto"? Bisogna confrontare il canone indicizzato con il canone iniziale, o con l'ultimo canone convenuto tra le parti?
La Bail commercial : l'engagement solidaire des copreneurs ne survit pas à la résiliation">Corte di cassazione, con una sentenza del 9 luglio 2014 (n° 13-22.562), fornisce una risposta chiara: per determinare la variazione di un quarto, occorre confrontare il canone indicizzato richiesto alla data della domanda di revisione con l'ultimo prezzo fissato dall'accordo delle parti, al netto dell'indicizzazione. Non si tiene conto degli aumenti derivanti dall'indicizzazione stessa. Una decisione che cambia le carte in tavola per molti contratti.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor Dupont, proprietario di un edificio per uffici a Grenoble, ha locato dei locali alla società TechInnov nel 2000. Il contratto di locazione prevedeva un canone annuo di 100.000 euro, con una clausola di scala mobile basata sull'indice del costo di costruzione. Ogni anno, il canone veniva revisionato automaticamente. Nel 2007, le parti hanno convenuto un nuovo canone di 120.000 euro, sempre con indicizzazione. Nel dicembre 2009, il signor Dupont calcola il canone indicizzato: raggiunge 150.000 euro. Un aumento del 50% rispetto al canone del 2007. Egli invia quindi una domanda di revisione al suo conduttore, ai sensi dell'articolo L. 145-39.
La società TechInnov rifiuta, ritenendo che la variazione debba essere calcolata rispetto al canone iniziale del 2000, e non al canone convenuto nel 2007. Secondo lei, l'indicizzazione avendo operato dal 2000, il canone del 2007 includeva già delle indicizzazioni, e la variazione era solo del 20% rispetto al canone iniziale. Il signor Dupont adisce il tribunale di grande istanza di Grenoble, che gli dà ragione. Il conduttore propone appello. La corte d'appello di Grenoble conferma la sentenza: il canone di riferimento è quello fissato dall'accordo delle parti nel 2007, al netto dell'indicizzazione. La società TechInnov ricorre in cassazione.
Davanti alla Corte di cassazione, il conduttore sostiene che il canone contrattuale include l'indicizzazione e che la variazione deve essere misurata a partire dal canone iniziale. La Corte respinge questo argomento. Ricorda che l'articolo L. 145-39 mira a consentire una revisione quando l'indicizzazione ha creato uno scostamento di oltre un quarto rispetto all'ultimo prezzo convenuto tra le parti. Ora, quest'ultimo prezzo è quello che le parti hanno liberamente negoziato, al netto dell'indicizzazione. La sentenza viene cassata parzialmente su un altro punto, ma il principio è confermato.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 145-39 del Codice del commercio, che dispone: "Le parti possono, nonostante l'applicazione degli articoli L. 145-37 e L. 145-38, chiedere la revisione del canone quando, per effetto della clausola di scala mobile, il canone risulti aumentato o diminuito di oltre un quarto rispetto al prezzo precedentemente fissato contrattualmente." Il testo è chiaro: parla del "prezzo precedentemente fissato contrattualmente".
Ma cosa significa concretamente? La Corte precisa che questo prezzo è l'ultimo canone fissato dall'accordo delle parti, vale a dire l'importo convenuto tra loro, al netto dell'indicizzazione. Se le parti hanno convenuto un canone di 120.000 euro nel 2007, è questo importo che funge da riferimento, e non il canone iniziale di 100.000 euro. Gli aumenti successivi dovuti all'indicizzazione si aggiungono a questo importo per calcolare la variazione.
Attenzione però: la Corte distingue il "canone contrattuale" (fissato per accordo) dal "canone indicizzato" (risultante dall'applicazione della clausola di scala mobile). Per sapere se la soglia del 25% è superata, si confronta il canone indicizzato al momento della domanda con il canone contrattuale al netto dell'indicizzazione. Questo perché tale interpretazione è costante a partire da una sentenza del 10 luglio 2013 (n° 12-19.148). La decisione del 2014 non fa che confermare e precisare questa giurisprudenza.
Nella mia esperienza, ho incontrato casi in cui ai locatori veniva opposto un rifiuto di revisione con la motivazione che l'indicizzazione non veniva presa in considerazione. Questa decisione dà loro ragione: l'indicizzazione è un meccanismo automatico, ma la revisione è un diritto autonomo basato sullo scarto tra
