参考判决： cc • N° 13-22.562 • 2014-07-09 • 查看判决 →
想象一下：您是里昂共和国大街一处商业场所的业主。您的承租人自2005年以来经营一家服装店。租约中包含滑动条款（根据指数自动调整租金）。2010年，您发现租金比初始租金上涨了30%。您要求修订租金，但承租人拒绝，认为指数化调整是正常的。谁是正确的？答案在于精确计算：四分之一的变化。
每年都有数百名出租人和承租人提出这个问题。《商法典》第L. 145-39条允许在滑动条款作用下租金比先前合同约定的价格增加或减少超过四分之一时请求修订租金。但如何衡量这个“四分之一”？是将指数化租金与初始租金进行比较，还是与双方最后一次约定的租金进行比较？
最高法院在2014年7月9日的判决（编号13-22.562）中给出了明确答案：要确定四分之一的变化，必须将请求修订之日主张的指数化租金与双方最后一次约定的非指数化价格进行比较。简言之，不考虑指数化本身带来的增长。这一判决改变了许多合同的局面。
事实：一个每天都在发生的故事
杜邦先生是格勒诺布尔一栋办公楼的所有者，于2000年将房屋出租给TechInnov公司。租约规定年租金为100,000欧元，并设有基于建筑成本指数的滑动条款。每年租金自动调整。2007年，双方约定新租金为120,000欧元，仍带指数化条款。2009年12月，杜邦先生计算指数化租金：达到150,000欧元。与2007年租金相比增长了50%。于是他依据第L. 145-39条向承租人提出修订请求。
TechInnov公司拒绝，认为变化应相对于2000年的初始租金计算，而非2007年约定的租金。根据其说法，指数化自2000年以来一直适用，2007年租金已包含指数化增长，相对于初始租金仅增长了20%。杜邦先生向格勒诺布尔大审法院提起诉讼，法院支持其主张。承租人上诉。格勒诺布尔上诉法院维持原判：参考租金是2007年双方约定的非指数化租金。TechInnov公司向最高法院提起上诉。
在最高法院，承租人辩称合同租金包括指数化，变化应从初始租金衡量。最高法院驳回了这一论点。它指出，第L. 145-39条旨在允许在指数化导致与双方最后一次约定的价格相差超过四分之一时进行修订。而最后一次约定的价格是双方自由协商的非指数化价格。判决在其他方面被部分撤销，但原则得到确认。
法院的推理——详细解读
最高法院依据《商法典》第L. 145-39条，该条规定：“尽管有第L. 145-37条和第L. 145-38条的规定，当滑动条款导致租金比先前合同约定的价格增加或减少超过四分之一时，双方可以请求修订租金。”文本明确：它提到“先前合同约定的价格”。
但具体含义是什么？法院明确，这个价格是双方最后一次约定的租金，即双方之间商定的金额，不包括指数化。换句话说，如果双方在2007年商定租金为120,000欧元，那么这个金额就是参考值，而不是初始的100,000欧元。后续因指数化带来的增长在此基础上计算变化。
但要注意：法院区分了“合同租金”（通过协议确定）和“指数化租金”（适用滑动条款的结果）。要判断是否超过25%的门槛，需将请求时的指数化租金与合同约定的非指数化租金进行比较。很少有人知道，这一解释自2013年7月10日的判决（编号12-19.148）以来一直保持不变。2014年的判决只是确认并明确了这一判例。
在我的实践中，我遇到过一些案件，出租人因指数化未被考虑而被拒绝修订。这一判决支持了他们：指数化是自动机制，但修订是基于协商租金与指数化租金之间差额的自主权利。
对您的具体影响
对于出租人：如果您的承租人在几年前接受了固定租金（不含指数化），而指数化使租金上涨超过25%，您可以请求上调修订。例如：2015年约定租金50,000欧元。到2023年，指数化使其达到65,000欧元（+30%）。您可以请求新的固定租金，可能更高。反之，如果下降超过25%，承租人可请求下调修订。
对于承租人：警惕指数化影响较小的旧租约。核查租金历史。如果租金在很久以前确定且指数化增长不大，而市场下行，您可能受益于下调。在格勒诺布尔的欧洲区，一位办公室承租人在证明指数化租金比市场租金低30%后获得了15%的减免。
对于已出租房产的购买者：在尽职调查中，要求提供租金和指数化历史。超过25%的差额可能意味着机会或风险。如果您购买带租户的房产，请注意，一旦超过门槛，承租人可请求修订。
如何应对？如果您发现差额超过25%，请通过挂号信并要求回执发送修订请求。起算点为请求日期。若遭拒绝，请在两年内向司法法院起诉。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草清晰的指数化条款：明确参考指数、修订日期和计算方法。避免使用“根据现行指数”等模糊表述。
- 定期更新基准租金：每3至5年与承租人协商新租金，以防止指数化造成过大差距。这有助于保障双方利益。
- 保留所有补充协议和约定：如果在租约期间修改租金，务必书面确认。若无补充协议，最后一次合同租金为初始租约中的租金。
- 监控指数变化：每年计算指数化租金并与合同租金比较。一旦差距接近25%，提前准备修订请求。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入探讨：相关判例与演变
此判决属于一贯的判例系列。早在2013年（民事第三庭，2013年7月10日，编号12-19.148），最高法院已判定比较对象为双方约定的非指数化租金。2016年（民事第三庭，2016年6月16日，编号15-17.588），它明确修订请求可涵盖请求前的时期，但不得追溯至请求日期之前。趋势是保护合同平衡：指数化不应在没有修正可能的情况下造成过大差距。
展望未来，可以预见法官将越来越警惕自动指数化条款，尤其是在通胀时期。2008年（第L. 145-39条改革日期）之前签订的商业租约尤其值得关注。如果您有旧租约，请重新审视。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 何时可以请求修订租金？ 当指数化租金（通过滑动条款适用）比双方最后一次约定的非指数化租金增加或减少超过25%时。
- 如何计算25%的门槛？ 取请求之日指数化租金。除以最后一次合同约定的非指数化租金。若结果大于1.25或小于0.75，则超过门槛。
- 期限如何？ 请求必须通过挂号信发出。若遭拒绝，您有2年时间向法院起诉。修订自请求之日起生效。
- 可以请求下调租金吗？ 可以，法律也规定了超过四分之一的下调。如果指数化租金下降超过25%，承租人可请求修订。
- 如果租约未明确合同租金怎么办？ 合同租金为初始租约或最后一次补充协议中注明的租金。若无补充协议，则为初始租金。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可能避免数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
