参考判决： cc • N° 19-12.573 • 2020-09-09 • 查看判决 →
想象一下：您在博尔戈（Borgo）——科西嘉岛（Corse）的一个美丽村庄——购买了一栋房子。公证人交给您一叠文件，您签字，搬家。一个月后，您发现一家被列为塞韦索（Seveso）类别的化工厂就在500米外，而且已经发布了一项技术风险预防计划（PPRT），但尚未批准。卖方是否向您隐瞒了什么？作为卖方，您是否有义务披露仅仅“已发布”的风险？
这个问题，法国最高法院在2020年9月9日的一项判决（编号19-12.573）中作出了裁决。答案很明确：只有当省长正式公布相关市镇和风险清单后，卖方才有义务告知买方。只要该清单不存在，就没有义务。这让利勒鲁斯（L'Île-Rousse）或其他地方的业主感到安心，他们担心因未提及风险而导致销售被取消。
但注意：这一判决并不意味着卖方可以隐瞒一切。它设定了一个明确的框架，值得仔细剖析以避免意外。让我们深入本案的事实，这可能发生在任何受PPRT约束的市镇。
事实：一个每天都会发生的故事
2008年，R夫妇在一处已通过省长令（arrêté préfectoral）发布但尚未批准的技术风险预防计划区域内购买了一栋房屋。初步销售合同（compromis de vente）于2008年3月26日签署，最终销售在几个月后完成。卖方未提及该已发布的预防计划。买方入住后发现技术风险的存在，遂起诉卖方，要求因未告知信息而取消销售。
在上诉法院（cour d'appel），法官支持卖方：根据《环境法典》（Code de l'environnement）第L.125-5条和第R.125-23至R.125-27条规定的信息义务，仅在省长公布相关市镇和风险清单后才适用。在本案中，该清单在销售时尚未公布。买方不满，向最高法院提起上诉。
案件因此提交至最高法院，其必须裁决：是应在计划发布时立即告知，还是仅在省长公布市镇清单后告知？
一个转折：在此期间，该计划最终获批，但这并未改变销售时的信息义务。最高法院维持了上诉法院的判决，驳回了买方的上诉。判决为终审判决。
法院的推理——解析
要理解该判决，首先需阅读案件发生时的适用文本。《环境法典》第L.125-5条要求位于技术风险预防计划（PPRT）覆盖区域内的房地产卖方告知买方。但该文本引用法令来明确该义务生效的时间。第R.125-23至R.125-27条规定，当省长公布相关市镇清单、风险清单以及卖方可以参照的文件清单时，义务产生。简而言之：只要省长未正式声明“该市镇面临此类风险”，卖方就无需提及。
最高法院严格适用这一规则。它认定销售发生在2008年3月26日，而公布市镇清单的省长令直至2008年8月14日才发布（举例）。因此，在销售时，信息义务尚未产生。卖方并未犯任何错误。
买方辩称该计划自2006年起已发布，卖方不可能不知道风险。最高法院驳回了这一论点：计划的发布是行政准备步骤，但不产生信息义务。只有公布市镇清单的省长令才是触发因素。
这一推理很重要，因为它保障了交易安全：卖方不能因未告知尚未正式列出的风险而被判有责。但这也要求公证人核实省长令的日期。
注意，这一判决并非推翻先例：它确认了既有的判例。最高法院坚持严格解释文本，拒绝将信息义务扩展到法律规定之外。
对您的实际影响——具体来说
如果您是卖方，这一判决让您放心：您无需预见尚未正式列出的风险。但注意：一旦省长令公布，义务就变得强制。在博尔戈，如果PPRT已发布但省长尚未公布市镇清单，您可以销售而不提及该计划。但一旦清单在《行政行为汇编》（recueil des actes administratifs）中公布，您必须向买方提供风险状况报告（état des risques）。
对买方而言，这是一个提醒：不要仅凭自己对风险的了解。请核实省长令的日期。如果您在利勒鲁斯购买房屋，且卖方未告知您已发布但尚未列出的PPRT，您不能在销售后起诉他。反之，如果计划已列出而卖方未告知，您可以要求撤销销售或赔偿损失。
一个具体例子：假设博尔戈的一处房产以30万欧元售出。如果卖方遗漏告知已列出的风险，买方可以要求降价（例如3万欧元，即10%）。但如果风险未列出，则不可能降价。差别巨大。
对公证人而言，这一判决要求提高警惕：在销售时，系统性地核实公布技术风险暴露市镇清单的省长令日期。如果该令在销售之后，则信息义务不存在。
避免此类纠纷的四点建议
- 核实省长令日期：在签署初步合同前，要求您的公证人查阅省政府的《行政行为汇编》，以了解技术风险暴露市镇清单是否已公布。如果是，则必须提供风险状况报告。
- 提供完整的风险状况报告：即使计划仅已发布，为谨慎起见，在销售文件中提及它。这将避免任何恶意嫌疑。
- 保留证据：保留省长令副本和提供给买方的风险状况报告。在发生纠纷时，您可以证明您已履行义务。
- 了解法规变化：法律可能发生变化。例如，2014年的ALUR法已将信息义务扩展到其他风险。通过您的公证人或专业律师保持了解。
深入探讨：相关判例和演变
最高法院之前曾就自然和技术风险信息义务作出过裁决。例如，在2018年7月12日的一项判决（编号17-22.014）中，它判定即使预防计划尚在制定中，只要市镇已在省长令中被确认，卖方就应告知买方。该判决似乎更为严格。但2020年的判决澄清，义务仅在公布市镇清单的省长令发布时产生，而非仅凭计划发布。
这一趋势得到了其他近期判决的确认，这些判决保护善意卖方。法院坚持严格适用文本，以避免法律不确定性。这意味着买方应主动：他们可以在购买前自行查阅官方网站（如Géorisques等）。
未来，立法者可能会简化系统，但在此之前，这一判例具有权威性。
实践中的操作
销售前，卖方检查清单：
- 访问Géorisques.gouv.fr网站，了解您的房产是否处于技术风险区域。
- 核实是否已公布列出您所在市镇的省长令。如果是，请由诊断师（diagnostiqueur）出具风险状况报告。
- 在签署初步合同前将该报告交给买方。
- 在销售文件中注明已提供风险状况报告。
如果您是买方：
- 在签署前明确要求卖方提供风险状况报告。
- 在省政府网站上核实省长令的日期。
- 如果卖方隐瞒了已列出的风险，您可以在5年内要求降价或撤销销售。
快速问答：
问：如果卖方未告知已发布但未列出的PPRT，我能取消销售吗？
答：不能，因为信息义务当时尚未存在。
问：起诉卖方的时间期限是多少？
答：自销售之日起5年内，您可以要求撤销或损害赔偿。
问：如果公证人未核实省长令，他是否应承担责任？
答：是的，如果公证人未履行其咨询义务（devoir de conseil），他将承担职业责任。
问：此规则适用于租赁吗？
答：是的，出租人必须在相同条件下告知承租人技术风险。
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