Saisie immobilière : un bail conclu après commandement de payer est-il opposable à l'adjudicataire ?

Imaginez : vous êtes locataire d'un appartement à Le Vigan, dans le Gard. Vous y vivez paisiblement depuis plusieurs années. Un jour, vous apprenez que le propriétaire a des dettes et que son bien est saisi. Puis, l'immeuble est vendu aux enchères. Le nouveau propriétaire vous signifie un congé pour vendre, estimant que votre bail n'a aucune valeur parce qu'il a été conclu après la publication d'un commandement de payer valant un avocat en droit immobilier. Que faire ? Cette question, des centaines de locataires et de propriétaires se la posent chaque année. La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 février 2020 (n° 18-19.174), apporte une réponse claire : le bail reste opposable à l'adjudicataire, même s'il a été conclu après le commandement de payer, dès lors que l'acheteur en avait connaissance avant l'adjudication. Une décision qui sécurise les locataires de bonne foi, mais qui mérite d'être décortiquée.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un immeuble à Uzès, accumule des dettes. Ses créanciers obtiennent un commandement de payer valant saisie immobilière, publié au service de la publicité foncière. Entre-temps, M. X loue un appartement de son immeuble à la société Claridge, qui y installe son activité. Le bail est signé après la publication du commandement. Quelques mois plus tard, l'immeuble est adjugé à un enchérisseur, M. Y. Ce dernier, informé de l'existence du bail, assigne la société Claridge en un avocat en droit immobilier, soutenant que le bail lui est inopposable car conclu en fraude de ses droits. Le tribunal de grande instance de Nîmes donne raison à M. Y : il ordonne l'expulsion de la société Claridge. Celle-ci interjette appel. La cour d'appel de Nîmes infirme le jugement : elle déclare le bail opposable à l'adjudicataire. M. Y se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette son pourvoi et confirme l'arrêt d'appel. Pour elle, la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière n'interdit ni la conclusion d'un bail, ni sa reconduction tacite. Et le bail, même conclu après la publication du commandement, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut revenir aux textes. La Cour de cassation se fonde sur l'article 1240 du Code civil (responsabilité civile : tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer) et sur les articles L. 321-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, qui régissent la saisie immobilière. la Cour rappelle que le commandement de payer valant saisie immobilise le bien pour le compte des créanciers, mais ne paralyse pas tous les actes du débiteur. Celui-ci peut encore conclure des baux, à condition qu'ils ne soient pas frauduleux. le bail n'est pas nul de plein droit ; il est seulement inopposable à l'adjudicataire si celui-ci n'en avait pas connaissance. Mais si l'adjudicataire savait (ou aurait dû savoir) que le bien était loué, le bail lui est opposable. Dans l'affaire jugée, M. Y avait été informé du bail avant l'adjudication. Il ne pouvait donc pas prétendre l'ignorer. La Cour écarte ainsi l'argument de M. Y, qui soutenait que le bail conclu après le commandement de payer était nécessairement frauduleux. Elle précise qu'une fraude ne se présume pas : il faut la démontrer. Or, en l'espèce, aucune fraude n'était établie. Ce raisonnement est une confirmation de la jurisprudence antérieure : la chambre civile de la Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 5 juillet 1995, que « le bail consenti après la publication du commandement de payer est opposable à l'adjudicataire si celui-ci en avait connaissance avant l'adjudication ». La décision de 2020 ne fait donc que réaffirmer ce principe.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques importantes, que vous soyez propriétaire, locataire ou acquéreur.

Si vous êtes locataire : vous êtes protégé. Votre bail reste valable même si le propriétaire est saisi, à condition que vous soyez de bonne foi. Si l'adjudicataire connaissait votre bail avant d'acheter, il doit le respecter. Par exemple, si vous louez un appartement à Uzès depuis 2018, que le commandement de payer est publié en 2019 et que l'immeuble est vendu en 2020, le nouveau propriétaire ne peut pas vous expulser sans motif valable (congé pour vendre avec préavis, par exemple). En revanche, si vous avez conclu un bail fictif pour faire échec à la saisie, vous risquez de vous voir opposer une fraude et de perdre votre logement.

Si vous êtes propriétaire bailleur : vous pouvez continuer à louer votre bien, même après le commandement de payer. Mais attention : si vous le faites dans le seul but de nuire aux créanciers ou à l'adjudicataire, vous commettez une faute (article 1240 du Code civil). Vous pourriez être condamné à des dommages et intérêts. Par exemple, si vous louez à un prix dérisoire à un parent pour le maintenir dans les lieux, le juge pourrait requalifier le bail en fraude.

Si vous êtes acquéreur aux enchères : avant d'enchérir, renseignez-vous sur l'occupation du bien. Vérifiez les baux en cours, même s'ils ont été conclus après le commandement. Si vous les connaissez, ils vous seront opposables. j'ai rencontré des dossiers où des adjudicataires avaient acheté sans vérifier et se sont retrouvés avec des locataires protégés par la loi de 1948. Une vérification préalable vous évitera bien des déconvenues.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant d'enchérir, demandez une visite et exigez la communication des baux. L'adjudicataire ne peut pas se contenter de consulter le cahier des conditions de vente. Il doit vérifier l'occupation effective du bien. En cas de doute, faites appel à un avocat ou à un notaire.
• Pour les locataires, conservez tous les justificatifs de votre bail et de son antériorité. En cas de litige, vous devrez prouver que le bail a été conclu avant l'adjudication ou que l'adjudicataire en avait connaissance. Gardez vos quittances de loyer, votre contrat de bail, et toute correspondance avec le propriétaire.
• Si vous êtes propriétaire saisi, ne modifiez pas les conditions du bail existant sans motif légitime. Une augmentation brutale de loyer ou un changement de locataire juste avant la vente pourrait être considéré comme frauduleux.
• En cas d'expulsion, ne partez pas sans vérifier la régularité de la procédure. Si le nouveau propriétaire vous a assigné sans tenir compte de votre bail, vous pouvez contester l'expulsion. Saisissez le juge de l'exécution pour faire valoir vos droits.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision du 27 février 2020 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 5 juillet 1995 (n° 92-20.486), la Cour avait jugé que « le bail consenti par le débiteur saisi après la publication du commandement est opposable à l'adjudicataire si celui-ci en avait connaissance ». Plus récemment, un arrêt du 10 mai 2018 (n° 17-14.390) a précisé que la fraude ne se présume pas et doit être prouvée par celui qui l'invoque. La tendance est donc claire : les tribunaux protègent les locataires de bonne foi, tout en sanctionnant les montages frauduleux. Attention toutefois : cette solution ne vaut que pour les baux conclus avant l'adjudication. Après l'adjudication, le saisi n'a plus le droit de louer le bien sans l'accord du créancier poursuivant ou du juge. Si vous êtes dans cette situation, consultez un avocat.

Checklist avant d'agir

• Locataire : votre bail est-il antérieur à l'adjudication ? Si oui, vous êtes protégé, sauf fraude. Si non, vous pouvez être expulsé.
• Adjudicataire : aviez-vous connaissance du bail avant l'enchère ? Si oui, le bail vous est opposable. Si non, vous pouvez demander l'expulsion (sauf si le bail est antérieur au commandement).
• Propriétaire saisi : votre bail est-il frauduleux ? Si vous avez loué à un prix normal et sans intention de nuire, vous êtes en droit de le faire. Sinon, vous risquez des dommages et intérêts.
• Que faire si le nouveau propriétaire vous assigne en expulsion ? Ne quittez pas les lieux sans attendre. Consultez un avocat pour vérifier si le bail vous est opposable. Vous pouvez demander la suspension de la procédure.

Besoin d'un conseil personnalisé ? un avocat en droit immobilier — première consultation 30 min à 45€.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. un avocat en droit immobilier