Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 89-12.540 • 1990-06-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Hendaye, mit Blick auf den Ozean. Ein Gläubiger fordert von Ihnen einen hohen Betrag. Um Sie zu schützen, ordnet das Gericht einen freiwilligen Verkauf Ihres Grundstücks an: Sie können selbst innerhalb einer festgelegten Frist verkaufen. Wenn Sie jedoch nicht rechtzeitig verkaufen, übernimmt der Gläubiger wieder die Kontrolle. Wie weit darf er gehen? Diese Frage hat der Kassationshof 1990 in einem Urteil entschieden, das noch heute die Rechte und Pflichten aller Beteiligten erhellt.
Viele Eigentümer und Gläubiger glauben, dass ein vom Richter angeordneter freiwilliger Verkauf den Charakter einer Zwangsversteigerung behält. Irrtum. Die Entscheidung vom 27. Juni 1990 (Nr. 89-12.540) beendet diese Verwirrung. Sie stellt klar, dass das Umwandlungsurteil, das in Rechtskraft erwachsen ist, eine eigenständige Regelung schafft: Der Schuldner muss innerhalb der gesetzten Frist verkaufen, und der Gläubiger, wenn er Rechtsnachfolger ist, muss die erforderlichen Schritte unternehmen, um den Verkauf unter den in dieser Entscheidung festgelegten Bedingungen zu erreichen, ohne sich auf die Regeln der klassischen Zwangsversteigerung berufen zu können.
Was tun, wenn Sie in dieser Situation sind? Wie vermeiden Sie einen Rechtsstreit? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles anhand konkreter Beispiele aus Saint-Jean-de-Luz und anderswo und gibt Ihnen die Schlüssel zum Verständnis und Handeln.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Hendaye, und seine Mitgesellschafter Z... waren bei einem Gläubiger verschuldet. Dieser leitete ein Zwangsversteigerungsverfahren ein (d.h. ein gerichtliches Verfahren, um ihre Grundstücke zwangsweise zu versteigern und seine Forderung einzutreiben). Vor Gericht fochten die Schuldner die Pfändung an. Mit Urteil vom 26. September 1986 wies das Gericht ihre Anfechtung zurück und erklärte die Wiederaufnahme der Zwangsversteigerung für rechtmäßig. Statt jedoch die Zwangsversteigerung aufrechtzuerhalten, wandelte dasselbe Urteil die Verfolgung in einen freiwilligen Verkauf um: Mit anderen Worten, es ermächtigte die Schuldner, ihre Grundstücke selbst unter Aufsicht des Notars innerhalb einer gesetzten Frist zu verkaufen. Das Urteil setzte auch den Gläubiger als Rechtsnachfolger in die Verfolgung ein (d.h. im Falle der Untätigkeit des Schuldners könnte der Gläubiger die Kontrolle übernehmen, um das Grundstück verkaufen zu lassen).
Die Mitgesellschafter Z... führten den Verkauf nicht innerhalb der gesetzten Frist durch. Daraufhin nahm der Gläubiger die Zwangsversteigerung an ihrem letzten Stand wieder auf (d.h. dort, wo sie vor der Umwandlung war). Das Berufungsgericht bestätigte diese Wiederaufnahme mit der Begründung, dass der freiwillige Verkauf den Charakter einer Zwangsversteigerung behalte. Der Kassationshof war jedoch anderer Meinung. Er hob das Berufungsurteil auf mit der Begründung, dass das Umwandlungsurteil rechtskräftig geworden sei und der Gläubiger als Rechtsnachfolger lediglich die erforderlichen Schritte unternehmen müsse, um den Verkauf unter den in diesem Urteil festgelegten Bedingungen zu erreichen, ohne sich auf die Regeln der Zwangsversteigerung berufen zu können.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützte sich auf einen grundlegenden Grundsatz: die Rechtskraft des Urteils. Gemäß Artikel 1355 des Code civil (alter Artikel 1351) kann das, was endgültig entschieden wurde, zwischen denselben Parteien nicht mehr in Frage gestellt werden. Das Umwandlungsurteil hatte einen präzisen Rahmen gesetzt: freiwilliger Verkauf innerhalb einer bestimmten Frist mit Rechtsnachfolge des Gläubigers bei Untätigkeit. Dieser Rahmen war für alle verbindlich.
Das Berufungsgericht hatte einen Fehler begangen, indem es annahm, dass der freiwillige Verkauf den Charakter einer Zwangsversteigerung behalte. Für das oberste Gericht wird das Zwangsversteigerungsverfahren mit der Umwandlung ausgesetzt und durch eine Regelung des gerichtlichen freihändigen Verkaufs ersetzt. Der Rechtsnachfolger-Gläubiger muss die Verfolgung nicht so wieder aufnehmen, als hätte sich nichts geändert; er muss im Rahmen der durch das Umwandlungsurteil festgelegten Bedingungen handeln. Kurz gesagt: Der Schuldner erhält eine Chance, selbst zu verkaufen; scheitert er, kann der Gläubiger einspringen, jedoch ohne zum Ausgangspunkt der Zwangsversteigerung zurückzukehren.
Der Kassationshof erinnerte auch daran, dass der Rechtsnachfolger (der Gläubiger) alle erforderlichen Schritte unternehmen muss, um den Verkauf unter den festgelegten Bedingungen zu erreichen. Das bedeutet, dass er beispielsweise den Notar kontaktieren, bei Bedarf eine neue Verhandlung anstrengen oder die Festsetzung einer neuen Frist beantragen muss. Er kann nicht einfach sagen: „Der Schuldner hat nicht verkauft, also nehme ich die Pfändung wie zuvor wieder auf.“ Mit anderen Worten: Das Umwandlungsurteil ist ein Neuanfang, keine bloße Unterbrechung.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie als Eigentümer-Schuldner in Saint-Jean-de-Luz sind und das Gericht einen freiwilligen Verkauf anordnet, merken Sie sich Folgendes: Sie haben eine Frist, um Ihr Grundstück selbst zu verkaufen. Überschreiten Sie diese Frist, kann der Gläubiger eingreifen, muss aber die Bedingungen der Umwandlung einhalten. Wenn das Urteil beispielsweise eine Frist von 6 Monaten für den Verkauf zu einem Preis von 200.000 € festlegte und Sie nicht verkaufen, kann der Gläubiger nicht von heute auf morgen eine Versteigerung zu 150.000 € verlangen. Er muss im Rahmen des freiwilligen Verkaufs handeln, z.B. durch Beantragung einer Fristverlängerung oder Einleitung einer neuen Verhandlung.
Für einen Käufer ist diese Entscheidung beruhigend: Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das Gegenstand eines solchen Verfahrens ist, wissen Sie, dass der Verkauf nicht plötzlich in eine Zwangsversteigerung umschlagen kann. Der Rahmen bleibt stabil, solange das Umwandlungsurteil nicht aufgehoben wird.
