参考判决： cc • 第82-70.288号 • 1983年11月22日 • 查阅判决 →
想象一下：您是昂蒂布（Antibes）卡普（Cap）街区一栋老房子的业主。您的立面墙超出街道对齐线几厘米，就像蓝色海岸（Côte d'Azur）许多古老建筑一样。有一天，市政府决定拓宽道路以改善交通。您的房子被部分征收。您希望获得与可建地相当的高额赔偿，但行政部门仅提出一笔微薄的金额，将您的房产视为普通农地。为什么？因为您的建筑受对齐地役权约束（一种法律限制，禁止在公共道路确定的界线之外建造或加固），而您为加固建筑所做的工程不被考虑。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1983年11月22日（第82-70.288号）判决中裁定的内容。
这一判决虽然已有四十多年历史，但对于位于对齐规划区域内的房产业主，尤其是尼斯（Nice）或昂蒂布（Antibes）老城区的业主，仍然具有现实意义。它提出了一个关键问题：如果您无法加固您的房产，它实际价值多少？征收赔偿金又如何计算？
在本文中，我将讲述这一判决背后的故事，剖析法官的推理，并为您提供保护自身权益的具体方法。无论您是业主、租户还是房地产专业人士，您都将清晰了解这一判例对您的影响。
事实：每天都会发生的故事
在1980年代，一个未指明市镇（但可能是任何受对齐规划约束的城市，如尼斯或昂蒂布）的一位业主拥有一栋部分超出公共道路对齐线的建筑。这种情况在老城区很常见：历史建筑通常未遵循现代对齐线建造。行政部门决定征收该房产以拓宽道路。业主对提出的赔偿金额提出异议。
案件提交至征收法官（juge de l'Expropriation - Droit foncier">expropriation），由其评估房产价值。业主主张其土地为可建地，并应考虑到他进行的加固工程（维持建筑结构稳定的加固措施）。但行政部门反驳称，该建筑突出于对齐线，受对齐地役权约束。根据1964年3月14日法令第14条（现已编入《城市规划法典》（code de l'urbanisme）），现有突出建筑不得进行加固工程。因此，这些工程在计算赔偿时不予考虑。
争议一直上诉至法国最高法院（Cour de cassation），该院支持行政部门。最高法院确认，对齐地役权禁止任何加固行为，因此已进行的工程对被征收房产的价值没有影响。业主最终获得赔偿，如同其房产是普通农地，而他原本期望获得更高的金额。
法院的推理——详细解析
要理解这一判决，首先需了解什么是对齐地役权。在法国法律中，对齐线（alignement）是公共领域（公共道路）与私人财产之间的界线。对齐规划（plan d'alignement）为未来设定这一界线。1964年3月14日法令第14条（现为《道路法典》（code de la voirie routière）第L. 112-1条）规定，位于对齐线上突出的已建财产受对齐地役权约束。这意味着业主不得在对齐线之外重建或加固其建筑，只能维护现有部分，不得加固。
在本案中，业主进行了加固工程。但最高法院认为这些工程是非法的，因为它们违反了地役权。因此，在评估征收赔偿时不能考虑这些工程。简而言之，本不应进行的工程不能增加房产价值。
判决依据很简单：征收赔偿必须覆盖征收之日房产的实际价值。但该价值不能包括实际上是违法的改进。换句话说，不能从自身的违法行为中获利。最高法院在此确认了其一贯的判例：对齐地役权具有公共秩序性质，违反该地役权不能得到补偿。
鲜为人知的是，这一判决符合保护公共领域的逻辑。对齐规划旨在确保公共道路的连续性和安全性。允许非法的加固相当于使侵占比永久化。
对您的实际影响
如果您是位于对齐规划区域内房产的业主，这一判决有直接后果。例如，假设您在尼斯（Nice）的省政府街（rue de la Préfecture）拥有一栋小楼，其立面超出对齐线30厘米。您决定翻新屋顶并加固墙体。这些加固工程花费了您50,000欧元。几年后，市政府为拓宽道路征收您的房产。赔偿金额计算时将不考虑这50,000欧元，因为它们是非法工程。您甚至可能被迫拆除突出部分而不获赔偿。
对于租户，影响是间接的：如果业主被征收且赔偿金额低，他可能无力在同等条件下安置您。然而，如果您是相关建筑中的共有产权人，对齐地役权可能阻碍必要的翻新工程。
但请注意：这一判例仅适用于规划生效时已存在的突出对齐线的建筑。如果您的建筑建于规划之后，则必须遵守对齐线，任何超出都是纯粹的违法行为。
避免此类纠纷的四点建议
- 核实您所在市镇的对齐规划。 在购买房产或进行工程前，请咨询您所在市镇的城市规划部门（或地方城市规划计划（PLU）），了解您的房产是否受对齐地役权约束。在昂蒂布（Antibes），保护区（secteur sauvegardé）和旧道路区域尤为敏感。
- 未经许可不得进行加固工程。 如果您的建筑突出于对齐线，任何结构加固都可能被禁止。请申请建筑许可证或事先申报。如有疑问，请咨询专业律师。
- 预见征收。 如果您知道您的房产位于拓宽项目区域，请提前准备赔偿文件。在评估房产价值时，不考虑突出部分，但应合理评估其余部分。
- 协商友好赔偿。 在征收情况下，未经咨询不要签署任何文件。行政部门可能提出低于实际价值的金额。律师可依据判例帮助您获得更好的报价。
深入分析：相关判例与演变
法国最高法院（Cour de cassation）在其后的多个判决中确认了这一立场，特别是在1986年7月8日（第85-70.120号）的判决中，认为违反对齐地役权的加固工程不能获得赔偿。然而，法国最高行政法院（Conseil d'État）在2010年2月10日（第315869号）的判决中明确指出，即使建筑突出于对齐线，业主仍可因失去建筑权而主张赔偿，前提是遵守未来的对齐线。
这一趋势表明，法官对非法加固持严格态度，但承认空地具有一定价值。因此，在我执业中，我遇到过一些案例，尼斯（Nice）的业主能够基于可建地价值获得赔偿，但需扣除突出部分的面积。关键在于不要试图将非法工程作为改进部分。
要点总结
- 突出于对齐线的建筑受对齐地役权约束。 这禁止对突出部分进行任何加固（结构加强）。
- 违反该地役权进行的加固工程是非法的。 在计算征收赔偿时不予考虑。
- 征收赔偿按征收之日房产的实际价值计算，不包括非法改进。
- 在对齐规划区域内购买或进行工程前，请咨询律师。 预防性咨询可避免重大经济损失。
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