Decisione di riferimento: cc • N° 96-21.180 • 1998-07-16 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Lagny-sur-Marne e stipulate un contratto di locazione a costruzione con un promotore. Nel contratto, accettate che egli possa gravare il terreno di una servitù di passaggio a favore del vicino. Più tardi, cambiate idea e rifiutate. Avete il diritto di tornare sulla vostra parola? Questa domanda molti se la pongono, e la risposta non è sempre quella che si crede.
Il diritto dei contratti di locazione a costruzione è un po' particolare. Esso consente al conduttore (colui che costruisce) di beneficiare di ampie prerogative, ma fino a che punto? La Corte di Cassazione, con una sentenza del 16 luglio 1998, ha risolto una questione essenziale: le parti possono, per contratto, derogare alle regole legali sulle servitù? La risposta è sì, ma con una sfumatura importante.
Questa sentenza, resa più di vent'anni fa, rimane un riferimento per tutti gli operatori del settore immobiliare. Essa chiarisce il confine tra ciò che è di ordine pubblico (non si può derogare) e ciò che è lasciato alla libertà contrattuale. Analisi.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
All'origine, una società civile immobiliare (la SCI Marly) è proprietaria di un terreno. Essa concede un contratto di locazione a costruzione a un'altra SCI, la SCI IRMTS. Il contratto prevede che il conduttore possa costituire servitù sul terreno, in particolare una servitù di passaggio a favore di un terzo. Qualche anno dopo, la SCI Marly si oppone alla costituzione di tale servitù, ritenendo che il conduttore non ne avesse il diritto senza il suo accordo.
La controversia arriva davanti alla corte d'appello di Parigi. Questa dà ragione alla SCI Marly, basandosi sull'articolo L. 251-8 del Codice della costruzione e dell'abitazione (CCH), che limita la possibilità per il conduttore di cedere i propri diritti o costituire servitù. Secondo la corte d'appello, qualsiasi servitù costituita senza l'accordo del locatore è nulla.
La SCI IRMTS ricorre in cassazione. Essa sostiene che la corte d'appello ha disconosciuto la libertà contrattuale delle parti, poiché l'articolo L. 251-8 non è di ordine pubblico per le servitù che non sono indispensabili alla costruzione. La Corte di Cassazione le dà ragione e cassa la sentenza d'appello. Essa ricorda che solo le servitù necessarie alla realizzazione della costruzione sono di ordine pubblico; per le altre, le parti possono liberamente derogare per convenzione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 251-8 del CCH (nella versione allora in vigore). Questo testo dispone che il conduttore di un contratto di locazione a costruzione può cedere tutto o parte dei suoi diritti o costituire servitù, ma nei limiti stabiliti dal contratto. La questione era se questi limiti siano imperativi o semplicemente suppletivi.
La Corte risponde distinguendo due categorie di servitù: quelle che sono indispensabili alla costruzione (ad esempio, una servitù di fognatura per evacuare le acque reflue) e quelle che sono accessorie (ad esempio, una servitù di passaggio per abbellire il giardino). Per le prime, la legge è di ordine pubblico: non si può derogare per contratto. Per le seconde, le parti possono liberamente decidere di autorizzarle o meno nel contratto di locazione.
Nel caso di specie, la corte d'appello aveva annullato la servitù senza verificare se fosse indispensabile alla costruzione. La Corte di Cassazione le rimprovera quindi di aver disconosciuto la libertà contrattuale: poiché le parti avevano previsto nel contratto che il conduttore potesse costituire servitù, tale clausola doveva essere rispettata, salvo dimostrare che la servitù in questione fosse indispensabile.
Questo ragionamento è un'applicazione classica del principio di libertà contrattuale (articolo 1102 del Codice civile). Esso mostra anche che i giudici di merito devono esaminare i fatti con precisione: una servitù non è vietata per principio, bisogna vedere se è necessaria alla realizzazione del progetto immobiliare.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore (colui che concede il terreno in locazione), questa decisione vi ricorda che dovete essere attenti alla redazione del contratto. Se accettate che il conduttore costituisca servitù, non potrete opporvi successivamente, salvo che la servitù comprometta la destinazione della costruzione. Esempio: a Pomponne, un proprietario ha concesso un contratto di locazione a costruzione per un edificio per uffici; il conduttore ha voluto creare una servitù di passaggio per un sentiero pedonale. Il proprietario ha tentato di opporsi, ma la clausola del contratto lo autorizzava. Risultato: ha dovuto lasciar fare.
Per il conduttore (colui che costruisce), questa giurisprudenza è una sicurezza. Essa vi consente di ottenere servitù utili al vostro progetto, purché il contratto le preveda. Attenzione però: se la servitù è indispensabile (ad esempio, un allaccio alle reti), anche senza clausola, potete imporla. Ma è meglio prevedere una clausola chiara per evitare contestazioni.
Per l'acquirente di un bene gravato da una servitù derivante da un contratto di locazione a costruzione, verificate che la servitù sia stata autorizzata dal contratto. In caso contrario, potrebbe essere contestata. In pratica, un notaio verifica questi punti durante la vendita, ma un controllo da parte di un avvocato è prudente.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Redigete una clausola precisa nel contratto di locazione a costruzione: indicate chiaramente se il conduttore può costituire servitù e, in caso affermativo, quali (passaggio, reti, vista
