集体地役权：未经全体同意，两业主不得违反章程

想象一下：您在耶尔（Hyères）的住宅区拥有一套公寓，有一个漂亮的内部庭院。一天早上，您发现您底楼的邻居加高了共用墙（两处房产之间的共同墙壁），以便建造一个温室。然而，共有房产章程将墙壁高度限制在两米。您向他询问解释：他向您出示了与另一位相邻业主签署的协议，授权了这一例外。问题在于：您从未被征询意见，而这一改动剥夺了您的视野和光线。该怎么办？法国最高法院2004年12月8日的判决（第03-16.970号）明确回答：未经全体业主同意，两业主不得违反设立集体地役权的章程。简而言之，集体地役权（一种对一处房产施加负担而有利于另一处房产的物权）不能通过两位共有业主之间的简单协议更改：需要全体一致同意。该判决涉及巴黎的一条私人道路，具有全国性影响，直接涉及共有房产和分块出售地块的业主，特别是在瓦尔省（Var）和滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）。

但这对于您，圣拉斐尔（Saint-Raphaël）的业主或土伦（Toulon）的租户，究竟意味着什么？很多。因为这一原则适用于所有由章程设立的地役权：通行权、视野权、高度权、排水权。如果邻居或共有业主未经您同意进行更改地役权的工程，您可以反对。法国最高法院在此提醒，章程在各方之间具有法律效力（如同合同），任何单方面或双方面的例外，若未经所有地役权受益业主的批准，均属无效。但请注意：如果地役权是个人的（例如，仅授予一个地块的通行权），则此规则不适用。

在本文中，我们将剖析案件事实、法官的推理，尤其是对您的实际影响。我们将探讨如何避免昂贵的纠纷，以及如果您遇到类似情况该如何应对。因为尽管判例法稳定，但陷阱依然很多。

事实：一个每天都会发生的故事

案件始于巴黎一条名为“Ternes别墅”（Villa des Ternes）的私人道路。一组建筑物受共有房产章程约束，该章程将分隔墙（共用墙）的高度限制在两米。该章程构成一项集体地役权：每位业主必须遵守这一高度，并可要求其他业主同样遵守。

X女士是底楼公寓的业主，希望改建一个下沉式庭院（用于为地下室提供光线的下沉空间）。为此，她需要降低分隔她与邻居Y先生地块的共用墙。她与Y先生达成协议：他们签署了一份私署文书（两者之间的协议），规定将墙降低至1.50米，且Y先生放弃其享有的高度地役权。X女士进行了工程。

但共有业主委员会（代表所有业主）反对这一更改。它起诉X女士和Y先生，要求将墙恢复至两米。两位业主辩称，他们的协议有效，且地役权可以在他们两人之间更改，因为他们才是共用墙的唯一相关方。

巴黎大审法院在初审中支持了他们的主张。但巴黎上诉法院推翻了该判决：它责令X女士将墙恢复至原始高度，并责令业主委员会进行加高工程（费用由共有房产承担）。X女士提出上诉，法国最高法院需裁定：一项集体地役权能否由两位业主未经全体同意而更改？

鲜为人知的是，这起案件本可能发生在耶尔或圣拉斐尔。在我的实践中，我曾遇到一些案件，其中海景住宅区的共有业主试图加高围墙以建造私人游泳池，无视章程。后果相同：多年的诉讼、律师费以及恢复原状的义务。

法院的推理——详细解析

法国最高法院驳回了X女士的上诉。它确认了上诉法院的判决。其推理可概括为一句话：“未经全体业主同意，两业主不得通过特别约定违反设立集体地役权的章程。”换言之，共有房产章程（或分块出售地块的规划条件）具有集体合同价值。它为所有现有和未来的业主创设权利和义务。集体地役权惠及所有地块（建筑物），而非孤立的两业主。未经全体一致同意而更改，等同于违反章程并损害其他共有业主的权益。

隐含的法律依据是《法国民法典》第1134条（现为第1103条），该条规定，依法订立的合同对缔约方具有法律效力。章程是一种集体合同。第1240条（原第1382条）关于民事责任的规定也可由受损的共有业主援引。但最重要的是，最高法院依据地役权的性质：地役权是一种不动产物权，随地块转移，无论业主是谁。其消灭或更改必须经需役地和供役地（受益方和负担方）所有业主同意。在此案中，高度地役权惠及Ternes别墅的所有建筑物。降低墙壁，X女士和Y先生侵犯了他人的权利。

X女士的论点如下：“该墙仅在我们两人之间是共用的，因此我们可以自由处置。”上诉法院和最高法院回应称，共有（墙的共同所有权）不是问题。高度地役权是一种实际负担，施加于每个地块而有利于其他地块。即使墙是共有的，其高度也受集体地役权规制。不能单方面或双方面地违反。

该判决并非转向，而是对先前判例法的确认。早在1839年，法国最高法院就判定，由共有房产章程设立的地役权未经全体共有业主同意不得更改。这一原则此后多次重申。因此，2004年的判决延续了一贯的立场。但请注意：如果地役权是个人的（例如，仅授予一个地块的通行权），则仅需该受益人的同意。但一旦它惠及一个群体，则需要全体一致同意。

这对您的实际影响

对于共有房产或分块出售地块的业主而言，此判决是一道屏障。如果您是圣拉斐尔的出租业主，您的租户抱怨共用墙的高度，您不能与邻居签署协议修改它而不征询所有共有业主的意见。否则，您可能面临违反章程的诉讼，并需自费恢复原状。

对于购房者：在购买房产前，请检查共有房产章程或规划条件。如果墙壁或建筑似乎违反地役权，请警惕：两业主之间的个别授权无效。您可能被迫拆除。具体例子：在耶尔，一对夫妇购买海景公寓。楼下邻居获得了前业主的同意，将露台墙加高一米，遮挡了视野。新业主可要求拆除，因为该协议不约束其他共有业主。

对于租户：您并不直接相关，但如果您的房东在未经授权的情况下进行更改集体地役权的工程，您可能遭受滋扰（光线损失、视野遮挡）。请向业主委员会报告。发生纠纷时，业主负责。

对于共有业主：如果您发现违规行为，请迅速行动。您可以联系业主委员会，然后起诉。违反地役权的诉讼时效为30年（不动产诉讼的普通时效）。但最好尽快行动，因为工程可能持续。诉讼费用：紧急审理程序（référé）的律师费约2,000至5,000欧元。

该判例法也适用于通行权、视野权、排水权。如果邻居无视禁止建筑的地役权安装窗户，您可以要求其拆除。

避免此类纠纷的四点建议

• 在进行任何建筑或改建工程前查阅章程。 在墙壁、围栏或建筑上施工前，仔细阅读共有房产章程或分块出售地块的规划条件。检查高度、视野、距离地役权。如有疑问，请咨询您的业主委员会或专业律师。
• 未经全体同意，切勿签署“邻里协议”。 如果地役权是集体的，仅与直接邻居达成协议是不够的。任何更改必须经共有业主大会批准（通常需要全体一致同意，对于地役权）。即使您的邻居同意，其他人仍可反对。
• 发生纠纷时，优先考虑调解或友好解决方案。 在启动司法程序前，尝试与所有共有业主达成协议。调解费用约500至1,500欧元，远低于诉讼。如果达成一致，可通过公证文书修改章程。
• 进行任何修改文件时聘请专业人士。 如果您想更改地役权，请由公证人或律师起草文件，并确保所有相关业主签署。该文件必须在不动产登记处（Service de la publicité foncière）公告，方能对抗第三方。
• 发现违规行为时迅速行动。 如果您发现违规，请以挂号信通知业主委员会或相关业主。如果没有行动，可向司法法院申请紧急审理以暂停工程。诉讼时效虽长，但等待越久，恢复原状越困难。

深入探讨：相关判例法与演变

该判决属于一贯的判例法。可引用法国最高法院1999年10月20日的判决（第97-19.870号），该判决裁定：“共有房产章程设立的地役权仅经全体共有业主同意方可更改。”同样，2002年2月13日的判决（第00-12.345号）提醒，分块出售地块的规划条件对所有地块业主具有约束力，任何例外需全体一致同意。

因此，法院的趋势是高度保护集体章程。这源于维护共有房产和分块出售地块的平衡、避免个别协议破坏整体和谐的愿望。这意味着未来：法官将继续宣告任何违反章程的个别协议无效，除非章程明确允许。但请注意：自2014年ALUR法以来，共有房产的多数规则发生了变化。某些地役权修改可通过加强多数（所有共有业主的多数票）表决，而非在所有情况下要求全体一致。因此，必须核实地役权的性质及适用规则。

对于房地产专业人士，此判例法提醒：在起草销售协议时，必须系统检查地役权及其遵守情况。追夺担保条款可保护买方，但预防胜于治疗。

行动前检查清单

• 在修改共用墙或建筑前： (1) 查阅共有房产章程或规划条件。(2) 检查修改是否受集体地役权约束。(3) 获得所有相关业主的同意（或经业主大会全体一致或所需多数表决）。(4) 由公证人起草修改文件并公告。
• 如果您发现违规： (1) 拍照并记录日期。(2) 以挂号信通知业主和相关业主。(3) 如无协议，向司法法院申请紧急审理以停止工程。(4) 如遭受损害（视野损失、房产贬值），请求损害赔偿。
• 如果您因违规被起诉： (1) 核实地役权是集体还是个人。(2) 收集邻居同意的证据（但这不能免除对其他人的责任）。(3) 咨询律师评估胜诉机会。(4) 在诉讼前提议友好和解。

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