Décision de référence : cc • N° 97-22.161 • 1999-12-15 • Consulter la décision →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Salon-de-Provence, in einem alten Gebäude im Stadtzentrum. Seit Jahren dient der kleine Innenhof als gemeinsamer Durchgang, als Abstellplatz für Fahrräder, als Zufluchtsort für die Katzen der Nachbarschaft. Eines Tages beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, dort einen Müllraum zu bauen. Sie widersetzen sich mit dem Argument, dass dieser Hof eine "Dienstbarkeit des gemeinsamen Hofes" sei, die frei bleiben müsse. Die Gemeinschaft entgegnet, dass die Teilungserklärung diesen Bau erlaube. Wer hat recht? Genau diese Frage hat die Cour de cassation in einem Urteil vom 15. Dezember 1999 (Nr. 97-22.161) entschieden, einer Entscheidung, die bis heute maßgeblich ist.
Diese Geschichte begegnet mir regelmäßig in meiner Praxis in Aix-en-Provence, Arles oder Marseille. Ein Bauträger oder ein Miteigentümer möchte einen Gemeinschaftsraum aufwerten, stößt aber auf eine mehrere Jahrzehnte oder sogar ein Jahrhundert alte Dienstbarkeit. Die Frage ist immer dieselbe: Kann eine Dienstbarkeit, die im Allgemeininteresse geschaffen wurde, um die Bauvorschriften einzuhalten, durch eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung aufgehoben werden? Die Antwort ist nein, und sie ist endgültig.
Aber was ändert das genau für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann? Diese Entscheidung stellt einen grundlegenden Grundsatz auf: Bestimmte Dienstbarkeiten, sogenannte "ewige" Dienstbarkeiten, können nicht durch eine einfache Teilungserklärung beseitigt werden. Kurz gesagt: Wenn Ihr Gebäude mit einer Dienstbarkeit eines gemeinsamen Hofes belastet ist, die zur Erfüllung der Vorschriften (insbesondere des Baurechts) geschaffen wurde, gilt diese Dienstbarkeit für alle, einschließlich der Gemeinschaft. Jede entgegenstehende Klausel in der Teilungserklärung gilt als nicht geschrieben. Mit anderen Worten: Die Teilungserklärung kann nicht dem widersprechen, was im Interesse der Allgemeinheit errichtet wurde.
Die Fakten: eine alltägliche Geschichte
Kehren wir zu dem Fall zurück, der zu diesem Urteil geführt hat. Eine Gesellschaft, nennen wir sie "die Gesellschaft Samas", war Eigentümerin eines Wohn- und Geschäftsgebäudes. Dieses Gebäude hatte einen Innenhof, der in einem alten Kaufvertrag (einem "Traité", wie man im 19. Jahrhundert sagte) als "gemeinsamer Hof" bezeichnet wurde. Dieser Hof war geschaffen worden, um die damaligen Vorschriften (insbesondere in Bezug auf Hygiene und Gesundheit) einzuhalten. Er sollte auf ewig frei von Bebauung bleiben.
Jahre später wird das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Teilungserklärung, die ohne Berücksichtigung dieser Dienstbarkeit verfasst wurde, erlaubt der Gemeinschaft, im Hof zu bauen. Die Gesellschaft Samas, die noch Einheiten im Gebäude besitzt, widersetzt sich. Sie klagt, um anerkennen zu lassen, dass die Dienstbarkeit des gemeinsamen Hofes Vorrang vor der Teilungserklärung hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft widersetzt sich mit dem Argument, dass die Dienstbarkeit durch Konfusion erloschen sei (da der Eigentümer des dienenden und des herrschenden Grundstücks derselbe sei) und dass die Teilungserklärung zwischen den Miteigentümern Gesetz sei.
Das Berufungsgericht gibt der Gesellschaft Samas recht. Es stellt fest, dass die Dienstbarkeit zur Erfüllung der Vorschriften geschaffen wurde, keinem herrschenden Grundstück zugutekommt (es ist eine Dienstbarkeit des Allgemeininteresses, nicht zugunsten eines bestimmten Eigentümers) und ewigen Charakter hat. Es folgert, dass diese Dienstbarkeit als eine das Grundstück auf ewig belastende Last zu analysieren ist und der Gemeinschaft auferlegt ist. Die dieser Last widersprechenden Klauseln der Teilungserklärung gelten als nicht geschrieben. Die Gemeinschaft legt Kassationsbeschwerde ein.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Die Cour de cassation weist in ihrem Urteil vom 15. Dezember 1999 die Beschwerde der Gemeinschaft zurück. Sie billigt die Begründung des Berufungsgerichts und stützt sie auf zwei rechtliche Pfeiler.
Erstens erinnert das Gericht daran, dass Dienstbarkeiten durch die Artikel 637 ff. des Code civil geregelt sind. Eine Dienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks (des dienenden Grundstücks) zum Gebrauch und Nutzen eines einem anderen Eigentümer gehörenden Grundstücks (des herrschenden Grundstücks). Aber in diesem Fall hat die Dienstbarkeit des gemeinsamen Hofes kein herrschendes Grundstück: Sie wurde im Interesse der Allgemeinheit (der Bewohner des Gebäudes, der Nachbarschaft, der öffentlichen Gesundheit) geschaffen. Es handelt sich also nicht um eine klassische Dienstbarkeit, sondern um eine ewige reale Last, die dem Grundstück folgt, wer auch immer sein Eigentümer ist.
Zweitens verwirft das Gericht das Argument des Erlöschens durch Konfusion (wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks auch Eigentümer des herrschenden Grundstücks wird). Hier gibt es kein herrschendes Grundstück, also keine mögliche Konfusion. Es erinnert auch daran, dass das Wohnungseigentumsgesetz (Gesetz vom 10. Juli 1965) es der Teilungserklärung nicht erlaubt, eine Last zu beseitigen, die im Allgemeininteresse errichtet wurde. Artikel 2 des Gesetzes schreibt vor, dass die Teilungserklärung die Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen definiert, aber sie kann nicht von einer baurechtlichen Dienstbarkeit oder einer Dienstbarkeit des kollektiven Interesses abweichen.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Entscheidung in eine Reihe von Urteilen zum Schutz von Dienstbarkeiten des Allgemeininteresses einzuordnen ist. Die Cour de cassation hat bereits entschieden, dass eine zur Behebung einer Notwegigkeit geschaffene Wegerecht nicht aufgehoben werden kann.
