Decisione di riferimento : cc • N° 97-22.161 • 1999-12-15 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un appartamento a Salon-de-Provence, in un edificio antico del centro città. Da anni, il piccolo cortile interno funge da passaggio comune, da deposito per biciclette, da rifugio per i gatti del quartiere. Un giorno, il condominio decide di costruirvi un locale per i rifiuti. Vi opponete, sostenendo che questo cortile è una "servitù di corte comune" che deve rimanere libera. Il condominio vi risponde che il regolamento condominiale autorizza questa costruzione. Chi ha ragione? È proprio questa la questione che ha deciso la Corte di cassazione in una sentenza del 15 dicembre 1999 (n° 97-22.161), una decisione che fa ancora giurisprudenza oggi.
Questa storia la incontro regolarmente nella mia pratica ad Aix-en-Provence, Arles o Marsiglia. Un promotore o un condomino vuole valorizzare uno spazio comune, ma si scontra con una servitù vecchia di decenni, se non di un secolo. La domanda è sempre la stessa: una servitù creata nell'interesse generale, per rispettare i regolamenti di urbanistica, può essere eliminata con un voto in assemblea? La risposta è no, ed è senza appello.
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario, inquilino o professionista immobiliare? Questa decisione stabilisce un principio fondamentale: alcune servitù, dette "perpetue", non possono essere cancellate da un semplice regolamento condominiale. In breve, se il vostro edificio è gravato da una servitù di corte comune creata per soddisfare le prescrizioni dei regolamenti (in particolare urbanistici), questa servitù si impone a tutti, compreso il condominio. Ogni clausola contraria nel regolamento condominiale si considera non scritta. In altre parole, il regolamento non può contraddire ciò che è stato istituito nell'interesse della collettività.
I fatti: una storia come tante
Torniamo al fascicolo che ha dato origine a questa sentenza. Una società, che chiameremo "la società Samas", era proprietaria di un edificio ad uso abitativo e commerciale. Questo edificio comprendeva un cortile interno, qualificato come "corte comune" in un atto di vendita antico (un "trattato" come si diceva nel XIX secolo). Questo cortile era stato creato per rispettare le prescrizioni dei regolamenti dell'epoca (in particolare in materia di igiene e salubrità). Doveva rimanere libero da qualsiasi costruzione, a perpetuità.
Anni dopo, l'edificio viene messo in condominio. Il regolamento condominiale, redatto senza tenere conto di questa servitù, autorizza il condominio a costruire nel cortile. La società Samas, che possiede ancora alcune unità nell'edificio, si oppone. Adisce il giudice per far riconoscere che la servitù di corte comune prevale sul regolamento condominiale. Il condominio resiste, sostenendo che la servitù si è estinta per confusione (poiché il proprietario del fondo servente e del fondo dominante è lo stesso) e che il regolamento condominiale fa legge tra i condomini.
La corte d'appello dà ragione alla società Samas. Constata che la servitù è stata creata per soddisfare le prescrizioni dei regolamenti, che non giova a un fondo dominante (è una servitù di interesse generale, non a beneficio di un proprietario particolare) e che ha carattere perpetuo. Ne deduce che questa servitù si configura come un onere che grava a perpetuità sul fondo dell'edificio e si impone al condominio. Le clausole del regolamento condominiale contrarie a questo onere devono considerarsi non scritte. Il condominio ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, con la sentenza del 15 dicembre 1999, rigetta il ricorso del condominio. Approva il ragionamento della corte d'appello, fondandolo su due pilastri giuridici.
In primo luogo, la Corte ricorda che le servitù sono regolate dagli articoli 637 e seguenti del Codice civile. Una servitù è un onere imposto su un fondo (il fondo servente) per l'uso e l'utilità di un fondo appartenente a un altro proprietario (il fondo dominante). Ma in questo caso, la servitù di corte comune non ha un fondo dominante: è stata creata nell'interesse della collettività (gli abitanti dell'edificio, il vicinato, la salubrità pubblica). Non è quindi una servitù classica, ma un onere reale perpetuo, che segue il fondo indipendentemente dal proprietario.
In secondo luogo, la Corte respinge l'argomento dell'estinzione per confusione (quando il proprietario del fondo servente diventa anche proprietario del fondo dominante). Qui non c'è fondo dominante, quindi nessuna confusione possibile. Ricorda anche che lo statuto del condominio (legge del 10 luglio 1965) non consente al regolamento condominiale di eliminare un onere che è stato istituito nell'interesse generale. L'articolo 2 della legge impone che il regolamento condominiale definisca le parti comuni e private, ma non può derogare a una servitù urbanistica o di interesse collettivo.
Quello che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una serie di sentenze che proteggono le servitù di interesse generale. La Corte di cassazione ha già stabilito, ad esempio, che una servitù di passaggio creata per evitare l'interclusione di un fondo non può essere soppressa da un regolamento condominiale. In definitiva, la servitù di corte comune è un vincolo perpetuo che prevale su qualsiasi decisione assembleare contraria.
