不动产役权：当邻居禁止您使用自己的土地时

想象一下，您在米米藏（Mimizan）拥有一块可以俯瞰海洋的美丽地块。您购买这块土地是为了建造梦想中的房子，但问题是：您的邻居声称对您财产的一部分拥有专属权利。他禁止您踏入、禁止您种树、禁止您停车。您感觉自己被剥夺了合法获得的东西。这种情况您觉得正常吗？

在朗德省（Landes）的房地产实践中，从卡布勒通（Capbreton）到蒙德马桑（Mont-de-Marsan），围绕役权（为另一不动产利益而在一不动产上设立的物权）的邻里纠纷屡见不鲜。业主、租户、开发商：所有人都可能卷入这些权利看似相互交织的复杂纠纷中。

法国最高法院（Cour de cassation）2000年5月24日的裁决为这个根本问题提供了明确的答案：役权可以走多远？它可以完全剥夺业主对其财产的使用权吗？答案是否定的，这一论断对所有房地产参与者都有实际影响。

事实：一个每天都在发生的故事

故事始于Y...共有人，他们是朗德省某市镇一块建筑用地的业主。这块土地上有多栋建筑，见证了一段丰富的房地产历史。1988年，在进行地块分割（将一块土地分成若干地块的操作）后，他们将B地块出售给Toutes transactions immobilières（TTI）公司。

但问题变得复杂了：在出售的土地上，已经存在一个越界建筑（由建筑物或设施占用部分土地）。这个越界建筑是持续的（时间上永久）、明显的（肉眼可见），而且最重要的是，它存在于地块分割之前。两个地块的共同前手——即最初的卖方——维持了其原状。

因此，B地块的新业主TTI公司，发现自己的土地上负担着这项特殊权利。但这到底是什么权利？是简单的通行役权，还是更广泛的权利？涉及此案的Natiocrédibail公司对越界建筑的性质提出异议。法院必须做出裁决：这个越界建筑属于父役权（业主在分割前在自己的不动产上设立的役权）还是其他权利？

在我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的执业经历中，我遇到过业主陷入类似情况的案件：购买土地后，他们发现邻居声称对其财产的一部分拥有专属权利。随之而来的问题总是一样的：这些权利可以走多远？

法院的推理——剖析

法国最高法院（Cour de cassation）在其2000年5月24日的判决中，重申了役权法的一个基本原则：役权不能构成一项专属权利，从而禁止供役地（承担役权的不动产）的所有者对其财产的任何享用。换句话说，役权必须让负担土地的所有者有可能使用其财产，即使是有限的使用。

该裁决的法律依据见于《民法典》（Code civil）第637至710条，这些条款规定了役权。第637条将役权定义为“为属于另一所有者的不动产的使用和利益而加于一项不动产的负担”。这一定义必然意味着供役地的所有者保留着所有权，即使有所减损。

在本案中，法官分析了被指控的越界建筑的性质。他们认为这是一个持续的、明显的越界建筑，存在于地块分割之前，并由两个地块的共同前手维持原状。这种配置恰好符合父役权的定义，也称为家父指定役权。

但请注意：最高法院明确指出，这种役权要存在，必须遵守比例原则。它不能完全剥夺所有者对其土地的使用权。这就是裁决的核心：即使是依法设立的役权也有其限度。它不能转变为需役地（受益于役权的不动产）所有者的专属权利。

这一推理是对先前判例的确认，而非演变。最高法院重申了古老但至关重要的原则，这些原则在日常房地产实践中常常被遗忘。双方的论点围绕着越界建筑的法律定性展开：是合法的役权还是滥用越界？最高法院裁定支持前一种定性，但为其范围设定了明确的限制。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是卡布勒通（Capbreton）的出租业主，这项裁决保护了您。假设您出租一栋带花园的别墅。您的租户声称对部分土地拥有专属权利，禁止您进入进行维护。得益于这一判例，您可以主张，即使存在役权，它也不能完全剥夺您对财产的使用权。您保留维护土地、检查其状况、进行必要工程的权利。

对于购买者来说，这项裁决在购买房地产时至关重要。在公证人处签署公证书之前，您必须核实可能存在的役权。但更重要的是，您必须核实其范围。为进入相邻财产而设立的通行役权是一回事。禁止您使用部分土地的专属权利则是另一回事，后者在法律上是无效的。

具体来说，如果您在购买后发现一项役权完全剥夺了您对部分土地的使用权，您有追索权。您可以请求法官确认该役权的非法性并下令予以消除。采取行动的时限各不相同，但通常，您自发现妨害之日起有5年时间提起诉讼。诉讼费用根据案件的复杂程度可能在3,000至8,000欧元之间，但利害关系往往要大得多：您部分土地的价值可能达到数万欧元。

对于共有业主，该原则同样适用。为某一共有份额设立的役权不能完全剥夺其他共有业主对共有部分的使用权。每个人都必须能够享用其财产，即使是有限制的享用。

避免此类纠纷的四个建议

• 在任何购买之前，请测量师专家制作役权状况报告：这位专业人士将识别所有现有役权并明确其确切性质。朗德省的平均费用：根据土地面积，800至1,500欧元。
• 要求卖方提供役权证书：这份由公证人出具的文件列出了影响该不动产的所有役权。不要仅仅满足于卖方或房地产中介的口头声明。
• 核实地籍册和先前的所有权证书：役权通常记载在旧的公证文书中。公证人或专业律师可以协助您进行此项调查。
• 如有疑问，请在签署前咨询：预防性法律咨询比诉讼便宜。在我的执业中，我见过太多客户后悔在购买前没有咨询。

深化：相关判例与演变

2000年的裁决属于一贯的判例。早在1995年，法国最高法院（Cour de cassation）就曾重申“役权不能产生剥夺供役地所有者对其财产的任何享用权的效果”（Cass. 3e civ., 1995年3月15日, n° 93-15.789）。此后，这一立场多次得到确认。

更近一些，在2016年1月13日的判决中（n° 14-26.677），最高法院明确指出，即使是约定役权（由双方协议设立）也必须遵守这一原则。当事人不能仅凭其意愿设立一项完全剥夺所有者对其财产使用权的役权。

法院的趋势很明确：它们保护所有权免受过度侵害。即使是合法的役权也有其限度。很少有人知道的是，这种保护同样适用于所谓的“持续役权”（无需人为干预即可行使，如眺望权）和“非持续役权”（需要人为干预，如通行权）。

展望未来，这一判例意味着房地产专业人士在起草文书时必须格外谨慎。设立范围过广的役权条款有可能被法院撤销，并给各方带来所有相关后果。

您必须记住的要点

编号清单“如果……该怎么办”：

1. 如果您购买土地：在签署公证书之前，务必系统性地核实役权的存在和范围。

2. 如果您出售不动产：申报所有现有役权。遗漏可能导致您承担责任并取消销售。

3. 如果您的邻居声称对您的土地拥有专属权利：要求其证明该权利合法存在。仅凭口头主张是不够的。

4. 如果一项役权完全剥夺了您对部分财产的使用权：咨询专业律师。该役权很可能是非法的。

5. 如果您希望设立一项役权：请公证人或律师起草，以确保其符合法律限制。

简而言之，请记住：您的所有权受到保护。即使负担有役权，您仍保留使用自己财产的权利。没有人可以完全剥夺您的这项权利。

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