通行役权：仅凭文书中的简单提及不足以确立您的权利

想象一下，您在塔尔诺斯（Tarnos）拥有一栋漂亮的房子，花园通向一条私人小径。多年来，您一直使用这条小径通往您的车库。您的邻居，即被穿越土地的所有者，从未提出异议。您出售了您的房子，在公证出售文书（acte authentique）中，提及该房产享有对该小径的通行役权（droit réel grevant un bien au profit d'un autre bien）。一切似乎都很完美，直到有一天，邻近土地的新所有者决定封锁您的通道。该怎么办？

这种情况，在我们朗德省（Landes）地区比想象中更为常见，引发了一个根本性问题：仅凭公证文书中的简单提及是否足以创设一项役权？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2012年4月12日的判决中必须裁定的问题。但这对于您，无论是业主、租户还是房地产专业人士，究竟意味着什么？

答案是明确且不容置疑的：不，仅凭简单提及是不够的。最高法院（la haute juridiction）有力地重申，只有存在创设性权源（titre constitutif）（创设役权的文书）才能确立役权，除非该役权是通过时效取得（acquisition par l'écoulement du temps）。这项由第二民事庭（deuxième chambre civile）作出的判决，澄清了经常引发昂贵且漫长纠纷的局面。

事实：一个日常发生的故事

以杜布瓦夫妇（M. et Mme Dubois）为例，他们自1998年以来在卡普布雷顿（Capbreton）拥有一栋房子。他们的房产位于地块深处，只能通过一条穿越邻居马丁夫妇（les époux Martin）土地的小径进入。自购买以来，杜布瓦夫妇一直定期使用这条小径通往他们的车库。2005年，他们决定将房子卖给朗贝尔夫妇（M. et Mme Lambert）。

在出售时，由公证人（notaire）起草的公证文书（acte authentique）（由公证人等公职人员接收的文书）明确提及，所售房产享有对马丁家小径的通行役权。这一提及也出现在马丁夫妇几年前购买其土地时的出售文书中。在纸面上，所有人似乎都同意。

几年过去了，朗贝尔夫妇毫无问题地使用着小径。直到2010年，马丁夫妇将其土地卖给一位房地产开发商后，该开发商决定围起小径以建造一组别墅。朗贝尔夫妇无法再通行！他们向蒙德马桑初审法院（tribunal d'instance de Mont-de-Marsan）提起诉讼，辩称役权因多份公证文书中一致的提及而确立。

初审法院，然后是波城上诉法院（cour d'appel de Pau），支持了他们的主张，认为这些多次且一致的提及等同于创设性权源。但新业主，在开发商的支持下，对此并不认同，并提起了撤销原判的上诉（pourvoi en cassation）。案件在此发生了决定性的转折。

法院的推理——剖析

法国最高法院（Cour de cassation）在其2012年4月12日的判决中，撤销了波城上诉法院（cour d'appel de Pau）的判决。其推理基于对《民法典》（Code civil）第695条的严格适用。但该条款究竟是如何规定的？

《民法典》（Code civil）第695条规定：“持续且表见的役权，通过权源（titre）（创设权利的文书）或三十年的占有而取得。”换言之，要使一项役权在法律上存在，要么需要创设性权源（titre constitutif）（明确创设役权的文书），要么需要三十年的占有（持续使用30年）。没有第三条途径。

在本案中，上诉法院认为，各方公证文书中一致的提及构成了足够的权源。最高法院（Cour de cassation）断然驳回了这种解释。对于法官们而言，对役权存在的简单提及，即使在多份文书中重复出现，也绝不能替代法律所要求的创设性权源。

简而言之，最高法院（Cour de cassation）的意思是：无论该提及是否出现在需役地（fonds dominant）（享有役权的土地）的出售文书中，也无论是否出现在供役地（fonds servant）（承受役权的土地）的文书中。无论其措辞是否一致。提及只是一种确认，而非创设。它可能构成一项承认性权源（titre récognitif）（承认已存在役权的文书），但绝不能成为创设性权源。

鲜为人知的是，这项判决符合一贯的判例。最高法院（Cour de cassation）在此重申了役权法的一项基本原则：役权的创设需满足严格条件以保护所有权。业主不能仅因简单的提及，在没有其明确且明示同意的情况下，被剥夺其部分权利（此处指自由处置其土地的权利）。

如果您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）或其周边地区的出租业主，这项判决具有直接影响。想象一下，您出租一栋通过私人道路进入的房子。如果该通道没有坚实的创设性权源作为依据，您的租户可能一夜之间被拒绝通行。您将构成对平静享用权的违约，面临租金减少甚至租约解除的风险。在我的执业经历中，我遇到过一些案件，业主因类似问题不得不赔偿租户3至6个月的租金。

对于买家而言，需要保持警惕。如果您在卡普布雷顿（Capbreton）购买一处提及役权的房产，请问自己这个问题：创设性权源在哪里？简单的提及无法保护您。具体来说，在公证人处签字前，要求出示创设役权的权源。否则，您可能购买一处其通道可能受到质疑的房产。我曾见过买家因其主要通道存在争议而损失高达房产价值20%的情况。

共有人也未能幸免。在拥有共有部分的住宅中，通行役权很常见。同样，请核实共管规约（règlement de copropriété）或单独的文书是否确实创设了这些役权。在发生纠纷时，仅凭业主大会（assemblée générale）会议记录中的简单提及是不够的。

如果您处于这种情况，该如何应对？第一步：不要惊慌。第二步：对您的情况进行精确诊断。第三步：根据具体情况，要么通过创设役权的公证文书进行规范（需邻居同意），要么如果您使用该通道已超过30年，则提起时效取得之诉。

避免此类纠纷的四个建议

• 在任何购买之前，系统性地要求提供所有提及役权的创设性权源。不要满足于出售文书或技术诊断报告中的提及。
• 如果您要创设一项役权（例如为邻居提供通道），请制定一份专门的公证文书。该文书应明确位置、宽度、维护方式，以及可能的经济补偿。预计此类文书的费用在1,500至3,000欧元之间，但这是一项可以避免成本高得多的纠纷的投资。
• 对于未正式化的现有役权，请尽快进行规范。建议您的邻居签署一份承认役权的文书。如果您长期使用该通道，请由执达员（huissier）记录此使用情况以启动时效。
• 在出售时，对买家保持透明。如果一项役权未完全确立，请明确提及并提供规范化的解决方案。隐瞒可能导致您承担责任。

深入探讨：相关判例及演变

这项2012年的判决符合一贯的判例路线。早在1995年（Cass. civ. 3e, 15 février 1995, n° 93-11.298），最高法院（Cour de cassation）就已重申“非持续役权只能通过权源取得”。2012年的判决将这一原则扩展到文书中的提及，即使是多次且一致的提及。

更近的是，在2017年3月9日的一项判决中（n° 16-10.305），最高法院（Cour de cassation）明确，即使是私署文书（acte sous seing privé）（由双方签署而无公证人的文书），只要其明确创设了役权，也可以构成创设性权源。因此，重要的不是文书的形式，而是其内容：它必须创设，而不仅仅是提及。

法院的趋势是明确的：在役权问题上，他们要求最大程度的法律确定性。在我们地区土地价值持续上涨的背景下（朗德省沿海地区每年涨幅高达+8%），经济利益过于重大，不容许任何模糊之处。

展望未来，这种严格的判例应会促使公证人和房地产专业人士在起草文书时更加谨慎。它也可能导致预防性规范化诉讼的增加。

行动前检查清单

如果您使用邻居土地上的通道：

1. 核实是否存在创设性权源（创设役权的公证文书）
2. 如果没有，确定您使用该通道已有多长时间（可能适用三十年时效）
3. 记录此使用情况：照片、证词、维护发票
4. 在任何诉讼行动前咨询专业律师
5. 考虑通过公证文书进行友好规范化

如果您出售带有役权的房产：

1. 收集所有创设性权源
2. 核实其有效性和可对抗性
3. 清晰告知买家相关情况
4. 如有疑问，在出售前提出规范化建议
5. 在买卖协议和最终文书中准确记载相关信息

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