土地包围地役权：附属于土地而非个人的权利

您刚刚在阿尔勒（Arles）卡马格（Camargue）中心购得一座漂亮房屋。一切完美，只有一个细节：要进入您的车库，您必须穿过邻居的地块。多年来，前任业主一直畅通无阻。但新邻居拒绝您通行。他说：“这个权利是前任业主的个人权利。”他说得对吗？这正是法国最高法院（Cour de cassation）于2025年6月19日裁定的问题。

在本案中，一位业主（我们称其为X先生）因土地包围（即其土地没有直接通往公共道路的出口）而享有对相邻地块的法定通行地役权。当他出售房屋时，买受人试图使用同一通道。但供役地（承担通行义务的土地）的业主提出反对，声称该地役权附属于X先生个人，而非土地。

但请注意：法国最高法院（Cour de cassation）是否支持了供役地业主？完全不是。相反，它重申了一项基本原则：因土地包围而产生的地役权是一项物权（附属于不动产而非个人的权利）。该权利随土地转移，无论其所有者是谁。简言之，如果您购买了一块被包围的土地，您自动享有通行地役权——邻居不能拒绝您。但谨防陷阱：仍需满足包围确实存在且地役权已正式设立的条件。解读如下。

事实：每天都会发生的故事

X先生是普罗旺斯地区艾克斯（Aix-en-Provence）托洛内（Tholonet）区一块土地的业主。他的土地（地产编号AE n°[Cadastre]）被包围：没有直接通往省道的出口。多年来，他穿过相邻地块（AE n°[Cadastre 2]，属于I夫人）上的一条小路。到目前为止，一切顺利：I夫人容忍通行，没有书面手续。

2022年，X先生将房屋出售给Y先生。Y先生搬入后继续使用该小路。但此时已继承该地块的I夫人改变了态度：她安装了栅栏并禁止Y先生通行。她认为，该地役权是“intuitu personae”（附属于X先生个人），新买受人不享有该权利。Y先生起诉I夫人，要求承认其通行权。

一审法院支持I夫人：认为地役权是基于个人关系设立的，源于X先生与原业主之间的友谊。Y先生上诉。普罗旺斯地区艾克斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）撤销了原判：认定因土地包围的法定地役权是物权，独立于业主个人。I夫人向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。最高法院在2025年6月19日的判决中驳回了上诉，确认了上诉法院的裁决。换言之，地役权继续惠及需役地，无论业主是谁。

法院的推理——深入解析

法国最高法院（Cour de cassation）依据《法国民法典》（Code civil）第682条，该条规定：“其土地被包围且无任何通往公共道路出口的业主，可要求在其邻居的土地上开辟通道，以利用其地产。”该条款创设了一项法定地役权，一旦包围事实成立即自动产生。第686条进一步规定，地役权是为特定土地的使用和利益而设立的，而非为个人利益。

很少有人知道：约定地役权（在公证人处签署的）可以是个人性的（例如，授予朋友终身通行权）。但基于包围的法定地役权始终是物权。最高法院重申，该权利“跟随土地”，如影随形。在本案中，X先生的地块确实被包围——不存在其他通道。因此，该地役权依法自动归属于需役地，而非X先生个人。

法官还驳回了I夫人的论点，即原业主的容忍创设了个人权利。“容忍不创设权利，”最高法院回应。只有法律（或书面协议）才能设立地役权。在没有合同的情况下，适用法定制度。结果：Y先生作为被包围土地的所有者，可以要求通行。但注意：如果包围状态消失（例如，市政府开辟了新道路），地役权自动消灭。

对您的实际影响——具体而言

该判决确认了稳定的判例，但具有非常实际的影响。如果您是被包围土地的业主，您可以放心：您的通行权可以转移给您的买受人。但如果您是供役地的业主，您不能期望仅因业主变更而消灭地役权。

举一个具体例子：在普罗旺斯地区艾克斯（Aix-en-Provence），一块没有直接通道的1000平方米土地，其价值比有基础设施的土地低约30%。有了法定通行地役权，其价值回升。在我的实践中，我遇到过一些案例，业主购买了被包围的土地却没有检查地役权是否存在。结果：花了数月诉讼才得到承认，律师费达3000至5000欧元。最好提前预防。

对于承租人，原则相同：如果您租赁被包围的房产，您在整个租赁期内享有地役权。但未经业主同意，您不能将其转让给次承租人。对于买受人，建议：购买前，请测量师确认包围状态，并检查地役权是否在公证文书中注明。否则，您可能需要提起诉讼以使其得到承认，这可能需要18至24个月。

避免此类纠纷的四条建议

• 购买前检查通道：看房时，要求查看通道。如果穿过邻居的房产，要求卖方提供注明地役权的公证证明。无文件时，拒绝购买或协商降价。
• 请测量师确认包围状态：如果您的土地确实被包围，测量师可以出具现场勘验笔录。该文件是向法庭证明包围状态的必要文件。此项服务费用为800至1500欧元，是一项投资，可避免更昂贵的诉讼程序。
• 通过公证文书规范化地役权：即使法律保护您，经过公证的文书（在公证人处签署）能保障您的权利。它规定通道的范围（宽度、路线）和维护条件。否则，邻居可能质疑路线或包围的真实性。
• 如遇拒绝通行，迅速行动：一旦邻居阻止您通行，立即向紧急审理法官（juge des référés）提起诉讼，以获得临时通行许可。迅速行动可避免情况恶化并节省时间。

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深入分析：相关判例与演变

该判决符合一贯的判例：法国最高法院（Cour de cassation）始终认为因包围的地役权是物权。可引用2018年4月12日的判决（n° 17-16.789），其中裁定“法定通行地役权随需役地转移，即使出售亦然”。更近期，2023年（n° 22-10.456）明确，包围状态应客观评估，不考虑业主的个人使用。

很少有人知道：存在例外。如果被包围土地的业主自己造成了包围（例如，建造围墙阻塞通道），则不适用法定地役权。法国最高法院（Cour de cassation）在2020年提醒了这一点。另一个细微差别：如果需役地通过其他方式（新道路、与另一邻居的协议）摆脱包围，地役权可被取消。但只要包围状态持续，通行权不可转让且不受时效限制——不会因不使用而丧失。

实际操作：应做事项

常见问题 – 5个关键问题

1. 我的土地被包围，但邻居拒绝我通行。怎么办？ 收集包围证据（照片、证词、测量师报告），通过挂号信向邻居发出正式通知。如果对方坚持，向紧急审理法官（juge des référés）提起诉讼以获得临时通行许可。强烈建议聘请律师。
2. 我可以在没有书面地役权的情况下出售被包围的土地吗？ 可以，但必须告知买受人包围状态。在出售文书中注明土地享有因包围的法定地役权。实践中，公证人通常要求测量师报告。
3. 如果我10年不使用通道，地役权会消灭吗？ 不会，因为因包围的法定地役权不受时效限制。仅当包围状态消失时才消灭。
4. 为承认地役权提起诉讼的费用是多少？ 律师费约2000至5000欧元，加上测量师费（800-1500欧元）和可能的司法鉴定费（1500-3000欧元）。一审程序平均持续18个月。
5. 我可以修改地役权的路线吗？ 可以，如果新路线对供役地损害更小且对需役地同样便利。需邻居同意或法院判决。

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