参考判决： cc • N° 03-11.562 • 2004-06-30 • 查看判决 →
您在区分所有权中有一个车库，但必须穿过邻居的花园才能进入？或者您可能购买了一个在契约中注明有“通行地役权”的单元，但管理处的负责人告诉您在区分所有权中这是不可能的？这正是几年前在蒙托邦发生的情况，并导致了最高法院的一项关键判决。
许多业主认为区分所有权是一种固定的制度，只有共有部分和私有部分，没有可能在单元之间创建物权（地役权）。但法律现实更为微妙。问题很简单：能否在同一栋区分所有权建筑的的两个不同单元的私有部分之间设立地役权（例如，通行权、眺望权或车库使用权）？
最高法院在2004年6月30日的答复很明确：是的，这是可能的。这一判决对业主、购买者和共有权人具有重要的实际意义。让我们一起来分析。
事实：一个日常发生的故事
想象一下蒙托邦共和国街的一栋区分所有权建筑。A女士拥有一个包括底层公寓和地窖的单元。她的邻居B先生拥有一个相邻单元，带有一个车库。为了进入他的车库，B先生必须穿过属于A女士单元（私有部分）的一个庭院。有一天，A女士决定封闭她的庭院，阻止任何通行。B先生随后援引多年前在建筑划分成单元时可能已设立的通行地役权。A女士提出异议：根据她的说法，在区分所有权中，不能在私有单元之间设立地役权，因为每个单元的业主是共有部分的权利人和其私有部分的唯一所有人，但单元“掌握在同一所有人手中”（共有权人管理团体）。
争议首先提交至蒙托邦大审法院（tribunal de grande instance de Montauban），随后上诉至阿让上诉法院（cour d'appel d'Agen）。上诉法院支持A女士：它认为区分所有权与在两个私有单元之间设立地役权不相容。B先生向最高法院上诉。最高法院撤销了上诉判决，并将案件发回图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）重审。最高法院的法官确认，将建筑划分为区分所有权单元并不妨碍在两个单元的私有部分之间设立地役权，因为这些不动产属于不同的所有人（每个单元的权利人）。
简而言之，如果该地役权已依法设立，B先生可以在A女士的庭院上享有通行地役权。
法院的推理——解析
最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第637条（地役权是为另一所有人所属不动产的使用和便利而对一项不动产施加的负担）以及1965年7月10日关于区分所有权的法律第1条。它重申，区分所有权单元的权利人对其单元的私有部分享有专属所有权，并对附属于该单元的共有部分份额享有共有权。因此，每个单元是一个独立的“不动产”，属于不同的所有人。因此，没有任何理由阻止在两个单元之间设立地役权，就像在两个普通相邻地块之间一样。
换句话说，最高法院驳回了区分所有权是一个不可分割的“整体”的论点。它承认私有部分是可独立承受地役权的个人财产。这一推理确认了在尊重区分所有权规则（特别是区分所有权规约和业主大会）的前提下，设立附属物权的自由。
初审法官（阿让上诉法院）错误地认为区分所有权与地役权不相容。最高法院提醒，唯一的限制是地役权不得损害其他共有权人的权利或建筑的用途。但如果地役权在区分所有权规约中有规定或经相关业主同意，则有效。
这对您的实际影响
具体而言，这一判决为区分所有权中的业主开辟了许多可能性。
- 对于出租业主：您可以出租一个单元，并附带在另一个单元上的通行权，例如进入花园或停车场。确保在租赁合同和区分所有权规约中提及该地役权。
- 对于购买者：在购买单元之前，检查是否存在或可能设立地役权。一个享有私人花园眺望地役权的单元可能更有价值。但注意：地役权也可能是一项负担（例如，必须允许邻居通行）。
- 对于共有权人：如果您希望在您的单元和邻居的单元之间设立地役权（例如，安装一扇服务门），您必须获得邻居的同意，并且根据情况，可能需要通过业主大会修改区分所有权规约。
- 对于区分所有权管理处的负责人：必须保持警惕：依法设立的地役权必须得到所有人的尊重。不能以区分所有权禁止为由忽视它。
具体例子：在蒙托邦，一位拥有封闭车库单元的业主成功获得了相邻单元上的通行地役权，使其房产增值了15,000欧元（相当于一个额外车库的价格）。没有这项地役权，车库无法使用。
避免此类争议的四点建议
- 查阅区分所有权规约：在购买或设立地役权之前，检查规约是否允许或禁止。某些规约排除了单元之间的任何地役权。
- 制作公证文书：地役权必须以书面形式在公证人面前设立，并在不动产登记处（fichier immobilier）公告，才能对抗第三方（未来的购买者）。
- 通知管理处和业主大会：即使地役权仅涉及私有部分，谨慎的做法是通知管理处，因为它可能影响区分所有权的平衡（例如，通行权改变费用分摊）。
- 预见冲突：如果您计划设立地役权，与邻居协商，并通过公证文书确认协议。简单的口头协议或信件可能被质疑。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入：相关判例和演变
在2004年判决之前，某些上诉法院（如阿让上诉法院）认为区分所有权禁止私有单元之间的地役权，理由是共有权人管理团体是共有部分的所有人，而单元是不可分割的。最高法院此前曾有过支持地役权的判例（Civ. 3e, 1991年10月23日，n° 89-21.363），但2004年的判决特别明确，并已成为权威。
自2004年以来，法院始终如一地适用这一原则。例如，图卢兹上诉法院（在发回重审的案件中）承认了B先生的通行地役权。因此，趋势是承认单元之间的地役权，但须符合区分所有权规约和建筑用途。
未来，判例法可能会演变，以更好地规范这些地役权，特别是防止滥用（例如，地役权贬低供役单元的价值）。但目前，原则已确立：区分所有权并不妨碍在私有部分之间设立地役权。
行动前清单
- 您想在您的单元或邻居的单元上设立地役权？检查区分所有权规约和邻居的同意。咨询公证人以起草文书。
- 您购买一个在契约中注明有地役权的单元？确保地役权已公告且无争议。要求公证人核实。
- 您面临一项现有的地役权并想提出异议？请注意，如果地役权已依法设立，您不能推翻它。但如果已连续30年未使用，您可以请求其消灭（取得时效）。
- 您是承租人？地役权对您和业主均有约束力。您必须尊重它（例如，允许邻居通行）。
- 您是管理处的负责人？在维护手册中提及地役权并通知共有权人。发生争议时，建议在诉讼前进行调解。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可能避免您数月的诉讼——而且通常节省更多。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat copropriété & ASL |
→ 浏览所有法律文章
