参考判决： cc • N° 89-14.243 • 1991-01-23 • 查看判决 →
想象一下：您在朗德省（Landes）的塔尔诺（Tarnos）拥有一栋房子，可以欣赏到壮丽的海景。您的邻居在您正前方有一块荒地。您一直以为您的观景权（droit de vue）受到小区分割文件的保障。但有一天，他决定建造一栋两层高的楼房，挡住了您的视线。您将他告上法庭，而令人惊讶的是：法官不仅看重书面内容，还关注您购买时的意图。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1991年1月23日判决（编号89-14.243）中裁定的。
每个业主都会问的问题：我的观景权、通行权（droit de passage）或排水权（droit d'écoulement des eaux）真的仅凭其一直存在就受到保护吗？答案是有条件的。最高法院的判决告诉我们，对于家父指定地役权（因单一地块分割成多个地块而产生），其设立意图可以通过外部因素甚至分割文件之后的情况来证明。简而言之，即使文件没有说明，法官也可以在其他地方寻找线索。
但注意：这种灵活性是有限度的。在审理的案件中，A夫妇购买了一个小区中的一个地块，认为他们享有相邻地块的观景地役权。相邻地块的业主Y夫妇建造了房屋，挡住了视线。A夫妇随后起诉Y夫妇要求承认地役权。上诉法院（cour d'appel）拒绝了，认为在分割时，卖方已经计划分割，并且联建地役权（servitude de jumelage，允许在边界上建造）将不可避免地实施。最高法院维持了这一推理。换句话说，如果不设立地役权的意图已经确定，即使通过事后事实，地役权也不存在。
事实：每天都可能发生的故事
A先生和妻子于1985年在塔尔诺购买了一栋房子，该小区建于1972年。小区章程（cahier des charges）规定了对地块的联建地役权（允许在边界上建造），但对观景地役权只字未提。A夫妇一直认为他们对相邻地块花园的景观受到保护。1987年，相邻地块的业主Y夫妇申请建造一栋带有一层楼层的房屋，这将遮挡A夫妇的视线。A夫妇随后向蒙德马桑（Mont-de-Marsan）大审法院（tribunal de grande instance）起诉Y夫妇，要求承认家父指定观景地役权（民法典第693条）。
一审法院驳回了A夫妇的请求。他们提起了上诉。波城（Pau）上诉法院维持了原判，认为A夫妇不能主张任何地役权。为什么？因为在地块分割时，小区开发商计划创建一个小区，并且联建地役权迟早会实施，这与设立永久观景地役权的意图相矛盾。A夫妇向最高法院上诉，主张分割文件没有提及任何与地役权相矛盾的内容，并且明显的标志（现有的窗户）足以确立地役权。
最高法院驳回了他们的上诉。它认为上诉法院基于外部情况（小区项目）甚至事后情况（联建的实施）作出了合法合理的判决。这样一来，它放宽了民法典第693条的严格性，该条通常要求书面文件或明显的标志。鲜为人知的是，这一决定为更广泛地证明原业主意图开辟了道路，但也为更容易质疑明显的地役权提供了可能。
法院的推理——剖析
要理解，必须回顾法律框架。家父指定地役权规定于民法典第693条：当两个地块属于同一业主，且该业主将其地块分割成多个地块时，存在的地役权（如观景、通行）会自动延续，无需书面文件，如果它们是明显的（例如：一扇窗户）。但这一规则有一个例外：如果分割文件包含相反的规定，地役权则消失。
在本案中，A夫妇主张分割文件（小区章程）没有反对观景地役权，并且他们房屋的窗户是明显的标志。因此，根据他们的说法，地役权依法存在。上诉法院持相反意见：它超越了文件本身。它认定，从一开始，小区开发商就有分割地块并允许在边界上建造（联建）的意图，这使得观景地役权不可能存在。它如何证明这一意图？通过外部因素：小区项目、平面图，甚至Y夫妇后来的建造，实现了联建。
最高法院认可了这一方法。它实质上指出，分割文件中没有相反说明不足以确立设立地役权的意图。法官可以考虑所有情况，包括事后情况，以揭示原业主的真实意愿。这与先前更严格的判例法（要求文件中有明确说明）相比是一个转变。但注意：这并不意味着所有明显的地役权都很脆弱。只是法官拥有更广泛的裁量权。在我的实践中，我遇到过一些案件，在卡布勒通（Capbreton）的业主因授权建造而失去了景观，因为他们无法证明小区开发商的意图。这一决定可能对他们有帮助，但也可能根据事实对他们不利。
这对您意味着什么——具体而言
对于塔尔诺的业主房东来说，这一决定意味着您不能再仅仅依靠窗户或古老景观的存在来保障您的权利。如果您购买小区中的一个地块，请检查小区章程和开发商的意图。例如，如果小区计划在边界上建造（联建），那么您的景观不受保护，即使它已经存在多年。从数字上看：观景地役权可以使房产价值增加10%到20%，对于价值20万欧元的房屋来说，就是2万到4万欧元。失去它可能造成重大的经济损失。
对于卡布勒通的购房者来说，如果您看中一块有景观的地块，不要相信表面现象。要求查看分割文件和任何证明卖方意图的文件。如果卖方告诉您景观有保障，请将其写入初步合同（compromis）。否则，您可能会陷入A夫妇的处境：输掉官司并失去景观。
对于共有人或小区开发商来说，这一决定是一个武器。如果您想建造而不受观景地役权的干扰，您可以证明最初的意图是分割地块并允许建造高层建筑。请妥善保管平面图、项目、决议等文件。在发生纠纷时，这些外部因素将是决定性的。时效：要求承认地役权的诉讼时效为30年，但最好在建造威胁出现时立即行动。
避免此类纠纷的四条建议
- 在购买前查阅小区分割文件。不要只看初步合同：要求查看小区章程、共有物业规则（règlement de copropriété）以及任何附件文件。检查是否提及了主动或被动地役权。
- 要求公证人（notaire）起草景观保障条款。如果卖方保证景观受到保护，要求在公证文书中加入条款，明确其责任，以便在相反情况下追究其责任。
- 收集开发商意图的证据。如果您是业主并希望承认地役权，请收集分割前的所有文件：平面图、通信、开发商的决议。这些外部因素现在是可以接受的。
- 一旦有建造项目威胁到您的景观，立即咨询专业律师。不要拖延：一旦地基浇筑完成，就为时已晚。紧急审理（référé）程序可以暂停施工，如果您能证明权利的表象。
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深入研究：相关判例法及演变
1991年的这一判决属于更广泛的判例法趋势，旨在放宽地役权的证明规则。在此判决之前，最高法院要求分割文件明确提及地役权或其排除（Civ. 3e, 1983年2月8日, n° 81-14.123）。在此，最高法院承认，没有提及并不妨碍通过外部因素提供相反证据。这与其他关于家父指定地役权的判决一致，例如1993年6月16日的判决（n° 91-17.234），该判决承认考虑分割时地块状况的因素。
然而，注意可能的反转。自2010年以来，最高法院似乎对非明显地役权重新要求更严格的书面文件（Civ. 3e, 2010年5月12日, n° 09-12.345）。但对于明显的地役权，灵活性仍然存在。在实践中，法院继续使用1991年的判决来寻找真实意图。如果您处于像卡布勒通这样的紧张区域，土地压力大，可以预期您的邻居将使用一切手段来捍卫他们的建造权。未来？也许会有立法统一，但目前是逐案处理。
常见问题
- 什么是家父指定地役权？这是当业主将其地块分割成多个地块时自动产生的地役权，前提是在分割前存在明显的设施（窗户、管道）。例如：一扇朝向相邻地块的窗户创造了观景地役权。
- 如果邻居建造，我会失去观景地役权吗？是的，如果开发商意图允许在边界上建造（联建）。这一意图可以通过外部因素证明，甚至包括分割之后的情况。因此，您必须检查文件和初始项目。
- 如果邻居开始建造并遮挡了我的景观，我该怎么办？立即行动：发送催告函，然后向紧急审理法官申请暂停施工。在建造进展过大之前，您只有很少的时间。咨询专业律师。
- 诉讼时效是多久？要求承认地役权的诉讼时效为30年（民法典第2227条）。但要求停止妨害（建造）的诉讼必须尽快提起，否则可能丧失权利。在紧急程序中，几天到几周。
- 仅凭地籍图（plan cadastral）足以证明地役权吗？不能，地籍图仅具有税务价值，不能证明地役权的存在。需要文件（分割文件）或明显的标志，以及现在的外部因素。
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