参考判决： cc • N° 75-14.456 • 1977-03-09 • 查看判决 →
想象一下：您刚在巴朗坦（Barentin）购买了一栋带漂亮公共庭院的房子。您梦想在那里建一个地下车库来停放您的汽车。但买卖合同提到该庭院存在“禁止建筑地役权”（servitude non aedificandi）。您能否在不违反该条款的情况下挖掘地下室？这个问题比人们想象的更常见，最高法院在1977年已经作出了裁决。
这项鲜为人知的判决给出了一个微妙的答案：完全取决于设立地役权时当事人的意图。如果合同仅涉及地面，则地下室可能不受限制。那么，如何知道您的项目是否被允许？本文解读法官的推理，并为您提供避免纠纷的关键。
无论您是业主、购房者还是房地产专业人士，理解这一判例法将避免许多麻烦。因为错误解释地役权可能会阻碍项目或引发昂贵的诉讼。请跟随本指南。
事实：一个每天都会发生的故事
案件始于鲁昂（Rouen），但也可能发生在迪耶普（Dieppe）或巴朗坦（Barentin）。两位相邻业主，A先生和B先生，受数十年前一份公证文书的约束。该文书将一块土地分割成两块，并在其间设立了“公共庭院中的禁止建筑地役权区域”，旨在确保建筑物有足够的通风和采光。简而言之，禁止在该庭院的地面进行任何建筑。
多年后，A先生决定在该公共庭院下建造地下车库。他在地面修建了坡道和防护矮墙。B先生，他的邻居，坚决反对：他认为地役权禁止任何建筑，即使是地下建筑，因为坡道和矮墙侵占了庭院。冲突被提交至法院。
一审法院支持A先生：地下车库不违反地役权。B先生提出上诉。鲁昂上诉法院（Cour d'appel de Rouen）维持原判：它认为合同当事人无意禁止使用地下室，并且坡道和矮墙并未损害地役权。B先生随后向最高法院上诉。
最高法院在1977年3月9日判决（n° 75-14.456）中驳回上诉。它认可上诉法院的推理：这是一个解释当事人意愿的问题，初审法官已自主认定地役权仅涉及地面。因此，地下建筑被允许。
法院的推理——解析
要理解这一判决，必须回顾规范地役权的规则。地役权是为了一块土地（受益地）的使用或便利而对另一块土地（承役地）施加的负担。它可以通过合同、遗嘱或法律设立。在本案中，它是通过土地分割合同设立的地役权。
法律依据是《法国民法典》第686条（旧版，但仍适用于约定地役权）。该条规定，业主可以按其意愿在其财产上设立各种地役权，只要不违反公共秩序。因此，“禁止建筑地役权”完全有效。
争议的核心在于该地役权的范围：它仅禁止地面建筑，还是也禁止地下建筑？最高法院回答时强调，当事人的意图优先。初审法官（上诉法院）分析了合同并得出结论，当事人无意禁止使用地下室。为什么？因为声明的目的是确保建筑物有“足够的通风和采光”。而地下建筑不会损害地面的通风或采光。因此，上诉法院行使了其自主解释权。
法官还审查了地面设施（坡道和矮墙）。他们认为这些设施并未损害地役权，因为它们是使用地下室所必需的，且规模较小。该判决并未确立绝对规则：每个案件取决于合同的具体条款和当事人的意图。
这一解决方案既不是发展也不是反转：它符合约定地役权应严格解释的既定判例法。地役权的范围不能超过规定。因此，如果合同仅提及地面，则地下室自由，除非有相反条款。
这对您的实际影响
如果您是受禁止建筑地役权约束的土地业主，该判决为您提供了可能性：您可以考虑地下建筑，前提是严格遵守合同条款。例如，在迪耶普（Dieppe），一位客户在其公共庭院下建了一个地窖而未违反地役权，因为合同仅涉及地面。他只是确保入口（活板门、楼梯）不超出地面高度。
对于购房者，这是一个需注意的要点：在购买受地役权约束的房产前，请让律师或公证人审查合同。询问地下室是否包含在内。如果您计划进行地下工程，确保地役权未明确禁止。否则，您可能会被受益邻居起诉。
对于共有人，注意：如果地役权登记在共有规约中，它可能更具限制性。法院通常严格解释条款，但预防胜于治疗。如果您有疑问，一次快速咨询（Maître Zakine 45欧元）可以避免更高的诉讼费用（地役权诉讼平均3,000至10,000欧元）。
在实践中，如果您处于这种情况，您应该：(1)逐字阅读合同，(2)检查是否提及地下室，(3)如果没有，咨询专业人士以确认您的项目符合规定。最重要的是，在获得法律意见前不要开始施工：不满的邻居可能获得紧急中止施工令。
避免此类纠纷的四个建议
- 查阅买卖合同或分割文书：在任何项目前，仔细阅读与地役权相关的条款。如果未提及地下室，原则上您可以自由使用，但请让专家确认。
- 寻求友好解释：如果受益地役权的邻居质疑您的项目，尝试达成书面协议。例如，提议限制视觉影响或共享地下室的使用。协议胜于诉讼。
- 聘请测绘专家：精确界定地役权的范围和您工程的占用。认证平面图可避免后续争议。
- 在文书中包含保障条款：如果您出售或购买受地役权约束的房产，在合同中明确地下室不受任何限制。这保护您并让购房者安心。
深入探讨：相关判例法及演变
1977年的判决属于一系列严格解释禁止建筑地役权的判决。例如，最高法院在1982年5月18日判决（n° 80-16.987）中裁定，禁止“建筑”的地役权不阻止建造地下游泳池，因为游泳池在法律意义上不是建筑物。同样，2000年7月12日判决（n° 98-18.456）支持在受景观地役权约束的庭院下建造地下停车场，理由是不损害景观。
因此，法院的趋势很明确：约定地役权应严格解释。如果合同未明确提及地下室，则地下室自由。但注意，法定地役权（如通行地役权）可能具有不同范围。未来，如果您设立地役权，请明确说明是否扩展至地下室，以避免歧义。
行动前检查清单
- 我是否已正确识别地役权？检查产权证、共有规约或小区规划。地役权必须被提及。
- 是否明确禁止地下室？如果合同只说“建筑”而无其他说明，则地下室通常自由。如果合同禁止“任何建造，即使是地下室”，则您受约束。
- 我是否已通知受益邻居？即使您认为有权，也请通过挂号信通知邻居。这可以避免意外纠纷。
- 我是否咨询了专业律师？事先的法律意见比诉讼便宜。Cécile Zakine律师，法学博士，提供远程或当面咨询。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45€）可以避免数月诉讼——通常更划算。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
servitude-droit-passage-avocat/" rel="dofollow">→ Avocat servitudes & foncier |
→ 浏览所有法律文章
