参考判决： cc • N° 95-16.630 • 1998-01-21 • 查看判决 →
想象一下：您在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）购买了一块土地，视野开阔，可以看到斗牛场，因为您的邻居通过公证文书承诺永不建筑。您签字、入住、享受。然后有一天早晨，施工机械来了。您的邻居建起一堵墙，挡住了您的视线。您提醒他地役权，他回答：“是的，但我从未收到约定的对价，所以我认为自己已解除义务。”该怎么办？
这种情况，最高法院于1998年1月21日（上诉号 n°95-16.630）作出了裁决。它说：约定地役权不能以对价未提供为由被单方面违反。违反禁止建筑地役权而建造的业主必须拆除。就此终结。
但这对于您——卡普布雷通（Capbreton）的业主、蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的租户或朗德省（Landes）的共同业主——究竟意味着什么？让我们深入探讨这一具有奠基意义的判决。
事实：一个日常发生的故事
我们在卡马拉特村（Village de Camarat）的一个住宅区。区分所有物业主联合会（lotissement所有业主的集合）曾授予其中一个地块禁止建筑地役权（禁止建造）在部分土地上。作为交换，该地块的业主应获得一定的对价——可能是一笔钱或其他利益。
然而，负担地役权的地块（承受地役权的地块）的业主决定仍然建造，辩称承诺的对价从未支付给他。对他而言，缺乏对价使他免除了不建筑的义务。区分所有物业主联合会随后诉诸法院，要求拆除已建成的建筑。
上诉法院（二级法院）支持联合会，命令拆除。该业主随后向最高法院提起上诉（向最高司法机构提出的救济）。他的论点是：约定地役权是一种合同；如果一方不履行其义务（这里是指支付对价），另一方可以认为自己解除了义务。换句话说，“没有对价，就没有地役权”。
最高法院驳回了这一推理。它维持了上诉法院的判决，认为上诉法院的判决在法律上是合理的。对于最高法院而言，地役权的存在没有争议。对价未提供的事实不允许业主单方面摆脱地役权。他必须首先获得司法判决或友好解决合同。
法院的推理——解析
最高法院依据的原则是：约定地役权（由业主之间通过合同创设的地役权）是附着于土地的实际负担，而不仅仅是个人义务。这意味着它“跟随”土地，无论土地所有者是谁。《法国民法典》第686条（调整地役权）规定，可以为了一个继承地（一块土地）的使用和便利而在财产上设立地役权。
简而言之，地役权是一项物权（对物的权利），而非人身权（人与人之间的义务）。因此，即使承诺的对价（通常是一笔补偿金）未支付，只要地役权未被司法撤销或修改，地役权仍然有效。业主不能通过建造来自行执法。
事实审法官（上诉法院）已指出地役权的存在没有争议——业主承认地役权已设立。因此，仅违反地役权建造的行为即构成过错（根据《法国民法典》第1240条，原第1382条，该条要求赔偿因其过错造成的损害）。拆除是适当的补救措施。
但请注意：这一推理并不意味着对价无关紧要。如果对价未支付，负担地役权的业主可以提起诉讼要求其应得之物，或请求解除地役权（即撤销）。但他不能自行决定地役权失效。很少有人知道，最高法院因此保护了地役权的稳定性，这对城市规划和邻里关系至关重要。
这对您意味着什么——具体来说
对于地役权受益业主（有权要求另一方不建筑的业主）：此判决为您提供了强大的武器。如果您的邻居违反地役权建造，即使您未支付约定的对价，您也可以要求拆除。具体例子：在卡普布雷通（Capbreton），一位拥有海景别墅的业主受益于相邻地块上的禁止建筑地役权。如果邻居开始加建一层，他可以要求拆除，无需等待支付约定的补偿金。
对于负担地役权的业主（承受地役权的业主）：即使您认为对价未支付，也必须遵守禁止建筑的规定。如果您建造，您将面临自费拆除的风险，更不用说损害赔偿了。在我的实践中，我遇到过业主因在非建筑区域建造车库而不得不支付50,000欧元拆除费加10,000欧元损害赔偿的案例。如果您处于这种情况，您必须要么获得受益人的书面同意，要么在建造前向法院起诉以确认地役权失效。
对于购买者：购买土地时，务必在公证文书中检查地役权的存在。禁止建筑地役权可大幅降低可建筑性。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan），带有此类地役权的土地可能贬值30%。请让您的公证人出具地役权状况报告。
对于共同业主：在区分所有物业中，管理规约可能包含地块之间的地役权。如果一位共同业主违反地役权建造，联合会可以基于此判决采取拆除行动。时效：您有5年时间从建造时起采取行动（不动产物权诉讼的三十年时效，自2008年改革后缩短为5年）。
避免此类纠纷的四条建议
- 购买前检查地役权：请公证人提供主动和被动地役权的清单。不要轻信卖方的简单声明。地籍摘录不够。
- 严格遵守地役权，即使您质疑其合理性：如果您认为地役权已失效或对价未支付，在获得司法判决或书面同意前不要建造。拆除成本高昂。
- 谈判书面对价并履行：如果您设立地役权，在文书中明确对价并遵守。例如，如果地役权以10,000欧元为对价，则在规定期限内支付该金额。否则，另一方可能请求解除。
- 如遇违规建造，迅速行动：如果您是受益人，在最初工程开始时就通过挂号信发送正式通知。向紧急审理法官申请暂停工程。您等待的时间越长，拆除将越复杂和昂贵。
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深入研究：相关判例与演变
1998年的这一判决属于一贯的系列。早在1993年，最高法院就裁定违反禁止建筑地役权即使建筑已完工也证明拆除是合理的（Civ. 3e, 1993年3月10日，n°91-13.678）。最近，在2015年，最高法院重申法官不能以损害轻微为由拒绝命令拆除（Civ. 3e, 2015年10月14日，n°14-21.030）。
因此趋势明确：法院坚定地保护约定地役权。他们认为受益人的所有权优先于建筑者的利益，即使建筑者出于善意。未来，这种严格性可能会保持，因为地役权是土地规划的重要工具，尤其是在朗德省（Landes）等沿海地区。
关键要点
- 禁止建筑地役权禁止建造。它可以是约定的（合同）或法定的（例如距邻居3米距离）。
- 您不能单方面摆脱地役权，即使承诺的对价未支付。只有法官可以确认失效。
- 拆除是违反地役权的法定补救措施。建筑者承担拆除费用和损害赔偿。
- 迅速行动：人身诉讼时效5年，物权诉讼时效30年（自2008年起，如果负担地役权的业主善意，地役权时效缩短为5年？注意：持续且明显的地役权的拆除诉讼时效为30年，但如果地役权不持续或不明显，可能缩短为5年。实践中，请咨询律师。）
- 购买或建造前务必检查地役权。禁止建筑地役权可使土地价值降低20%至50%。
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