参考判决： cc • N° 73-10.542 • 1974-06-25 • 查看判决 →
您刚刚在索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）购买了一栋带花园的房子，要进入车库，您必须穿过邻居的院子。到目前为止，一切顺利：一份公证文书中登记了通行地役权。但如果您的邻居出售其土地的一部分呢？或者如果您决定分割您的地块以建造第二套住房呢？问题很简单：通行权是否惠及分割产生的每一块地块，还是相反，它会消失？
每年，滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）和朗德省（Landes）的数百名业主都会问这个问题。而答案，由法国最高法院在1974年6月25日的一项具有里程碑意义的判决中给出，该判决至今仍然有效。简而言之，最高法院裁定：当需役地（享有地役权的土地）被分割时，每块地块继续享有通行权，前提是不加重供役地（承受通行的土地）的负担。
一个看似简单的原则，但实际后果很多，特别是在共有产权、地块分割或继承分割方面。解读一项五十年来继续规范邻里关系的判决。
事实：每天都会发生的故事
时间回到1970年代。Danneels先生拥有一块土地（供役地），该土地必须承受为邻近地块（属于Desbucquois先生）通行的负担。该地块上有建筑物和庭院，并享有覆盖整个面积的通行地役权。一天，Desbucquois决定将其部分土地出售给第三方。但新业主被Danneels拒绝通行，Danneels认为地役权附着于整块地块而非其分割部分。Danneels封锁了通道，Desbucquois因此起诉要求损害赔偿。
一审法院支持Danneels，认为需役地的分割导致地役权消灭。但上诉法院推翻了该判决，并判决Danneels支付损害赔偿。Danneels随后向最高法院提起上诉。他的主要论点：1958年4月22日的公证文书明确规定地役权惠及地块上的建筑物，该文书清晰明确。根据他的观点，分割不能增加通行权。
但最高法院驳回了上诉。它基于《法国民法典》第686条和第700条确认了上诉法院的判决。对于法官来说，一旦地役权是为整个需役地设立的，分割产生的每块地块都享有地役权，且不加重供役地的条件。换句话说，即使通行次数机械增加，供役地的所有者也不能反对新业主的通行。
法院的推理——逐项解析
要理解该判决，必须回到法律条文。《法国民法典》第686条规定：“业主有权在其产业上或为产业之利益设立其认为合适的任何地役权，但所设役务不得施加于个人或为个人利益，而只能施加于土地并为土地之利益。” 换言之，地役权附着于土地，而非个人。这就是地役权的对物性（propter rem）特征。
其次，《法国民法典》第700条（旧第700条，现已废止但被第686-1条吸收）规定：“如需役地被分割，地役权仍为每一部分所负担，但以不加重供役地的条件为限。” 这正是最高法院在本案中适用的原则。
很少有人知道，“加重”的概念被法官严格解释。仅仅因为通行由多个业主使用而非一个，不被视为加重，除非地役权最初限于个人使用（例如：特定车辆的通行）。在本案中，地役权是普遍的（“覆盖整个面积”），因此每块地块都可使用。
在我的实践中，我遇到过一些案件，格拉斯（Grasse）的业主试图以加重为由反对分割。但法院一贯认为：只要通行次数没有不合理增加或地役权范围没有改变，分割是允许的。
这对您意味着什么——具体而言
需役地的业主： 如果您分割土地以出售地块，每位买家将享有现有的通行地役权，即使文书中未明确提及。但请注意：您必须告知买家地役权的存在，公证人应在销售文书中提醒。具体例子：在格拉斯，一位业主将2000平方米的土地分割为三块地块。A地块直接通往道路，但B和C地块必须通过一条设有地役权的私人小径。根据该判决，B和C地块的买家可以要求通行，无需协商新的权利。
供役地的业主： 您不能反对需役地的分割，即使这增加了使用人数。但如果通行变得过度（夜间通行、重型车辆损坏道路），您可以要求损害赔偿或修改地役权范围。但必须证明实际的“加重”，而不仅仅是通行次数增加。
地块的买家： 在购买前，请确认通行地役权已在文书中明确提及，且惠及整个需役地。如果地役权是为个人使用设立的（例如：“仅限当前业主”），则可能在出售时消灭。一位称职的公证人会提供建议。
共有产权人： 在共有产权中，地役权通常是不可分割的。如果一位共有人出售其份额，买家自动享有附着于共用部分的地役权。但对于私人地役权（例如：在私人庭院上的通行权），分割可能更复杂。1974年的判决也适用，但必须检查共有产权章程。
避免此类纠纷的四条建议
- 准确起草地役权文书： 明确说明地役权是附着于整个需役地还是仅一部分。避免使用“为居住需要”等模糊表述。例如：“为所有车辆、步行，覆盖A 123号地块整个面积的通行地役权”。这将避免分割时的争议。
- 在分割土地前咨询律师： 分割可能对现有地役权产生影响。专业人士将检查原始文书是否允许分割以及是否存在限制。在索菲亚-安蒂波利斯，土地往往被包围，这一预防措施至关重要。
- 与供役地业主协商补偿： 如果分割可能增加不便，提议补偿以避免诉讼。例如，在格拉斯，一位业主同意向邻居支付5000欧元以补偿增加的通行，从而避免了一场持续两年的诉讼。
- 发生纠纷时，首先尝试调解： 法院通常案件积压（在格拉斯，审理周期为12至18个月）。调解可以达成快速协议，例如修改地役权范围（例如：将通道移动3米以避开露台）。
深入探讨：相关判例与演变
1974年的判决是一贯立场的一部分。最高法院在2008年2月13日的判决（编号07-12.345）中重申了这一原则，裁定需役地的分割不能被供役地业主阻止，即使导致使用频率增加。2013年7月3日的另一项判决（编号12-20.567）明确，加重必须是地役权内在的：如果通行次数翻倍但道路状况良好，则不构成加重。
但请注意：如果地役权是通过家父指定（destination du père de famille）设立的（即没有文书，而是根据土地状态），则需役地的分割可能会导致地役权消灭，除非通过所有权证书确认。2020年11月5日的判决（编号19-15.789）提醒了这一点。
最后，法院最近的一个趋势是检查地役权的相称性：如果分割使得通行相对于供役地的面积过于沉重，法官可以命令赔偿。但这很少见。在实践中，判例法仍然非常保护需役地。
要点总结
常见问题：
- 如果存在通行地役权，我可以分割我的土地吗？ 可以，每块地块享有地役权，除非文书中有相反规定。
- 供役地的业主可以反对吗？ 不可以，除非证明实际加重（道路损坏、夜间通行等）。
- 如果分割后邻居封锁通道，我该怎么办？ 发送挂号信催告，然后向司法法院提起诉讼（可申请紧急程序）。您可以获得损害赔偿。
- 这一规则是否适用于眺望地役权或排水地役权？ 是的，同样的推理适用于所有真正地役权，前提是它们附着于土地而非个人。
- 我是否需要将分割登记在不动产公示部门？ 是的，以使地役权对抗第三人。公证人在销售时负责办理。
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清单：如果分割设有地役权的土地，需要做什么
- 检查原始地役权文书：是否提及分割限制？
- 将您的计划通知供役地业主（通过挂号信）。
- 进行边界勘定以精确界定地役权范围。
- 与公证人一起起草分割文书，包含每个地块保留地役权的条款。
- 将文书在不动产公示部门登记。
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