参考判决： cc • N° 10-13.771 • 2011-03-16 • 查看判决 →
想象一下，在格拉斯（Grasse），您经过数月寻找后终于买下了这处美丽的房产。您梦想着布置花园、安装游泳池，安静地享受自己的空间。但一天早上，您的邻居敲响了您的门：“您好，我像往常一样经过您家去我的土地。”您难以置信地看着他。购买时没人提过这件事！这怎么可能？
这种情况在我们这个土地常常被围困（没有直接通往公共道路的通道）的地区比想象中更常见，它引发了一个关键问题：当您的房产上存在地役权（为一个不动产的利益而在另一个不动产上设立的使用权），但您在购买时未完全知情时，会发生什么？它是否仍应被遵守？
法国最高法院（Cour de cassation）在2011年的一项判决中明确回答了这个问题，该判决如今已成为参考。本文以简单术语解释了这对您——格拉斯（Grasse）司法管辖区内的业主、租户或房地产专业人士——意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
故事始于1993年，远早于我们的案件。当时，Z.夫妇作为瓦洛里斯（Vallauris）一块土地的所有者，获得了从其邻居A.先生的土地上通行的权利，以便到达道路。他们签署了一份私署文书（由双方书面签署的文件，无需公证人介入），设立了这项通行地役权。生活继续，邻居们定期使用这条通道。
多年后，2006年，A.先生决定出售他的土地。买受人X.女士在公证人处签署了买卖合同。这份文件包含一项特别声明：卖方声明未在该不动产上设立或允许设立任何地役权……除了为Z.夫妇设立的那项。1993年的私署文书甚至作为附件附在买卖合同上。此外，A.律师的一封信确认了Z.夫妇打算规范这项地役权。
但问题在于：这项地役权从未在抵押权登记局（负责不动产权利公告的机构）公告。X.女士成为所有者后，对这项地役权的存在提出异议。她起诉Z.夫妇，认为她不应被要求遵守一项未正式公告的权利。案件经过上诉法院（cour d'appel）后，最终上诉至法国最高法院（Cour de cassation）。
在我在格拉斯（Grasse）的执业中，我遇到过几个类似案件，其中买受人有时在购买多年后发现未公告但确实存在的地役权。惊讶常常很大，财务后果可能很严重。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）确认了上诉法院（cour d'appel）的判决：1993年设立的地役权完全可以对抗买受人X.女士，即使未在抵押权登记局公告。但法官们是如何得出这一结论的？
推理基于几个关键要素。首先，地役权在出售前于1993年设立。因此，当X.女士购买土地时，它已经存在。其次，至关重要的是，设立这项地役权的私署文书作为附件附在买卖合同上。因此，X.女士不可能不知道它的存在。
但这具体改变了什么？在抵押权登记局的公告通常是使地役权可对抗第三方（与行为无关的人）所必需的。然而，法院认为，在此特定情况下，买受人并非不知情的第三方：她通过多种方式被告知了地役权的存在。
《民法典》第691条（定义地役权）和第2148条（关于不动产公告）被务实解释。法院认为，当买受人知晓一项地役权，特别是因为它在买卖合同中提及且相关文件作为附件时，这种知晓等同于足够的公告。换句话说，人们不能假装不知道他们看到并签署的内容。
X.女士的论点基于缺乏正式公告。她认为没有这种形式，地役权就不能对抗她。但法官们认为她获得的直接信息使公告在她的情况下不那么必要。这不是判例的逆转，而是对现有原则在具体情境中的灵活应用。
但请注意：这项判决并不意味着所有未公告的地役权都自动可对抗。它明确了在何种条件下买受人的知晓可以弥补缺乏正式公告。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是不动产的买受人，这项判决直接关系到您。现在，您在阅读买卖合同时必须特别警惕。一项地役权的简单提及，即使未正式公告，也可能约束您。在格拉斯（Grasse）司法管辖区，土地被围困的情况很常见，这种警惕更为重要。
以瓦洛里斯（Vallauris）的一个具体例子为例：您以30万欧元购买一块500平方米的土地。合同提到邻居有2米宽的通行权。即使这项地役权未公告，您也必须遵守。这可能影响您不动产价值的10%至20%，在我们的例子中即3万至6万欧元。如何应对？在签署前，请专业人士检查所有附件文件。
如果您是卖方，这项判决在一定程度上保护您。如果您正确告知买受人一项现有地役权，即使未公告，您也限制了后续追索的风险。但注意：这种告知必须清晰、准确，并最好有文件支持。
>对于出租业主，情况不同。作为租户，您通常不直接受地役权影响，除非它们影响您对不动产的享用。但如果您是出租人，您必须告知租户任何可能影响其使用住房的地役权。
房地产专业人士（代理人、公证人）的责任得到加强。他们必须确保所有地役权，即使未公告，都正确告知各方。遗漏可能引发他们的职业责任。
避免此类纠纷的四个建议
- 系统要求地役权状态报告：在任何购买前，要求卖方或公证人提供影响不动产的所有地役权完整列表，无论是否公告。在格拉斯（Grasse）司法管辖区，要特别注意通行地役权，这在老旧住宅区非常常见。
- 检查所有附在合同上的文件：花时间阅读并理解附在买卖合同上的每份文件。如果私署文书作为附件，请专业人士解释。很少有人知道，这些附件是合同的组成部分。
- 进行土地对立检查：在最终签署前，与卖方一起查看不动产，并明确讨论通道、通行权、邻居权利。书面记录此次检查中提到的所有内容。
- 在签署前咨询专业律师：几百欧元的预防性咨询可以避免数千欧元的昂贵纠纷。在我的执业中，我见过太多案件，其中简单的预先核查就能改变一切。
深入：相关判例和演变
这项2011年的判决属于更广泛的判例趋势。早在2006年，法国最高法院（Cour de cassation）就作出了一项判决（n° 05-10.902），方向相同，认为当买受人知晓时，地役权即使未公告也可对抗。2011年的判决确认并明确了这一方向。
简而言之，法院倾向于优先考虑实际情况和当事人的善意，而非过度形式主义。当买受人被正确告知一项地役权时，法官们认为他必须承担其后果，即使公告手续未得到遵守。
这一演变对未来很重要。它意味着仅仅在抵押权登记局核查已不足够。买受人现在必须进行更深入的调查，卖方必须特别透明地说明其不动产的历史。
在格拉斯（Grasse）司法管辖区，考虑到大量老旧不动产和邻居间常常非正式设立的地役权（有时已延续几代人），这一趋势尤其相关。
关键要点
常见问题——您的问题，我们的答案：
1. 如果我购买不动产，未公告的地役权可以对抗我吗？
可以，如果您在购买时知晓，特别是通过买卖合同提及或附件文件。
2. 如何知道我想购买的不动产上是否存在地役权？
向卖方要求完整的地役权状态报告，在抵押权登记局核查，并仔细检查附在买卖合同上的所有文件。
3. 我是卖方：我必须在出售前公告所有地役权吗？
理想情况下，是的。但如果没有，您必须在买卖合同中明确提及，并附上所有相关文件。
4. 如果我在购买后发现地役权怎么办？
迅速咨询专业律师。根据情况，您可能对卖方或公证人有追索权，但期限很短（通常自发现起5年）。
5. 地役权会影响我不动产的价值吗？
是的，显著影响。通行地役权根据其位置和对不动产使用的影响，可能降低价值10%至30%。
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