通行地役权：您的邻居可以阻止您进入您的房产吗？

想象一下：您刚刚在戛纳（Cannes）购买了一栋漂亮的别墅，可以欣赏海景，还有一个绿树成荫的花园。入住几周后，您的邻居按响了您的门铃，并告知您正在使用“他的”小路进入您的车库。他要求您立即停止，并威胁要封锁通道。该怎么办？这个在蓝色海岸（Côte d'Azur）并不罕见的场景，提出了一个关键问题：购买者是否必须尊重其不知情的通行权（地役权）？

答案并不总是显而易见的，邻里之间的纠纷可能迅速升级，尤其是在土地价值达到顶峰的地区，例如尼斯（Nice）或格拉斯（Grasse）腹地。业主、租户、房地产开发商：所有人都可能卷入此类冲突，涉及重大的财务和实际利益。

在2020年9月24日的一项判决中，法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）就通行地役权对购买者的对抗效力（即主张权利的可能性）提供了重要的澄清。这项涉及业主间纠纷的判决，重申了新业主必须尊重地役权的具体条件，即使其在购买时并不知情。让我们一起来看看这对您来说具体意味着什么。

事实：一个每天都在发生的故事

故事始于法国南部的一个市镇，那里有两块相邻的土地是多年纠纷的核心。S先生和S夫人是“西”地块的业主，自1997年以来，他们享有对相邻“东”地块的通行地役权（即使用一条小路的权利），以便通往公共道路。该地役权于1997年6月30日通过公证文书确立，这是一份正式文件，记录了为一块地（一项不动产）的利益而对另一块地施加的权利。

多年后，“东”地块被出售给一位新买家。这位新业主到来后，发现他的邻居S先生和S夫人经常使用一条穿过其土地的小路前往公路。他不满于此，质疑该地役权的存在，辩称他在购买时未被告知，且其买卖契约中未提及此权利。他于是决定封锁通道，导致S先生和S夫人的土地成为“被围地”（即没有直接通往公共道路通道的房产）。

S先生和S夫人无法再正常进入他们的房屋，于是诉诸司法。初审法院（tribunal）和上诉法院（cour d'appel）均支持了他们，认为该地役权对新购买者具有对抗效力。但后者并未认输，向法国最高法院（Cour de cassation）提起了上诉（pourvoi），认为下级法院（juges du fond）错误地适用了法律。这一司法转折表明，这些技术性问题可能引发漫长且昂贵的诉讼程序，这种现象我在我的律师事务所经常观察到，尤其是在格拉斯（Grasse）管辖范围内，与通道相关的邻里纠纷很常见。

法院的推理——剖析

法国最高法院（Cour de cassation）在其2020年9月24日的判决中，驳回了“东”地块业主的上诉，并确认了下级法院的解决方案。其推理基于地役权法的明确原则，并有力地重申了这些原则。但这对于诉讼当事人来说究竟意味着什么？

法官们主要依据《民法典》（Code civil）第1198条，该条规定了地役权对第三方的对抗效力。简而言之，该条规定，在三种特定情况下，地役权对负担该地役权的不动产的购买者具有对抗效力：如果该地役权已经公示（即已在不动产公示机构（service de la publicité foncière）登记，该机构负责保存不动产权利记录）；如果其购买契约中提及了该地役权；或者如果其在购买时知晓该地役权的存在。换句话说，购买者的不知情并不总是有效的借口。

在本案中，最高法院指出，该通行地役权已于1997年通过公证文书（acte authentique）确立，并且，即使其未被公示，它也在先前的文件中被提及，并且在实地可见。法官们认为，新购买者作为专业人士或理性人，本应在购买时进行查询（se renseigner）。他们因此驳回了关于该地役权不应对其具有对抗效力的论点，确认了在这方面一贯的判例（jurisprudence）。

鲜为人知的是，这项判决遵循了保护房地产交易法律安全性的逻辑。通过要求购买者核查现有的地役权，最高法院避免了长期确立的权利在每次产权变更时都被质疑的情况。但请注意：这并不意味着所有未公示的地役权都自动具有对抗效力；仍需证明购买者知晓或本应知晓该地役权。

这对您来说意味着什么——具体而言

这项判决对不同人群具有直接的实际影响。如果您是出租业主（propriétaire bailleur），请注意，影响您房产的地役权可能会影响您的租户对房产的享用（jouissance）。例如，如果您在尼斯（Nice）的别墅负担有邻居的通行地役权，您的租户将必须容忍此通行，即使租赁合同（bail）中未告知此情况。在我的执业经历中，我遇到过因这种不便而拒绝支付租金的租户案例，从而引发连锁冲突。

对于购买者而言，这项判决加强了事先核查的重要性。如果您购买房产，您必须查阅产权证书（titre de propriété，即买卖契约）和地籍文件（documents cadastraux，即地块的官方平面图），以识别可能的地役权。否则，您可能会事后发现您的土地被邻居使用的小路穿过，并带来财务后果：一项未预料到的地役权可能根据其影响使您的房产价值降低5%至15%。想象一下，您在戛纳（Cannes）以80万欧元购买了一套公寓，随后却发现一项通行权降低了您的私密性，导致潜在的价值损失达8万欧元。

共有权人（copropriétaires）也未能幸免。在共有物业（copropriété）中，通行地役权可能涉及公共部分，例如大厅或花园。如果其未在共有规则（règlement de copropriété）中提及，则可能引发共有权人之间的紧张关系。如何应对？如有疑问，请在交易或纠纷前咨询专业人士审查文件。

避免此类纠纷的四个建议

• 系统核查不动产公示记录：在购买房产前，请您的公证人（notaire）或律师查阅不动产档案，以识别已公示的地役权。这需要几天时间，但可以避免您多年的诉讼。
• 实地勘察土地：在参观时，观察通道、小路、围栏。您未来房产上规律的通行痕迹可能揭示一项未记录在案的地役权。拍照并向卖方提问。
• 要求在买卖契约中明确提及：如果存在地役权，请确保其在公证文书中得到清晰描述。这可以在未来与邻里发生争议时保障您的立场。
• 如有疑问，咨询专家：房地产法律师可以分析文件并就风险提供建议。在格拉斯（Grasse）管辖范围内，土地常常是被围地，这种预防措施尤为有用。

深入探讨：相关判例及演变

2020年9月24日的判决遵循了既定的判例（jurisprudence）路线。例如，在2016年1月13日的一项判决（n° 14-27.237）中，法国最高法院（Cour de cassation）已经裁定，一项眺望地役权（servitude de vue，即视线不被遮挡的权利）只要源于前业主之间的协议，即使未经公示，也对购买者具有对抗效力。这种趋势表明，法官们优先考虑法律状况的稳定性，而非过度的形式主义。

然而，在特殊情况下也存在不同的判决，例如当地役权因时效而消灭（prescrite）或违反公共秩序时。但总体而言，判例正朝着加强购买者责任的方向发展，购买者必须在调查中表现出勤勉（diligence）。对于未来而言，这意味着房地产专业人士必须将这些核查纳入其日常实践，否则诉讼可能会增加。

行动前检查清单

• 如果您购买房产：1) 查阅买卖契约和地籍文件。2) 通过公证人核查不动产公示记录。3) 实地勘察土地以识别可能的通道。4) 向卖方询问邻居的权利。
• 如果您出售房产：1) 在买卖协议（compromis de vente）中声明所有现有的地役权。2) 提供证明文件。3) 预判购买者的问题以避免后续追索。
• 如果您是租户：1) 检查租赁合同中是否有地役权的提及。2) 迅速向业主报告任何通道问题。3) 通过照片或信件记录障碍情况。
• 如果您是主张权利的邻居：1) 收集地役权存在的证据（文书、证词）。2) 在提起诉讼前尝试调解。3) 咨询律师以评估您的胜诉机会。

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