参考裁决： cc • N° 22-10.019 • 2023-01-18 • 查看裁决 →
想象一下，您在勒卡内（Le Cannet）拥有一栋漂亮的别墅，有一条私人通道穿过邻居的土地。有一天，这位邻居决定分割他的地块并出售一部分。在分割协议中，有一个条款提到“所有地役权均予维持”。但这足以保障您的通行权吗？如果新买家对您的通行权提出异议，会发生什么？
这种情况在蓝色海岸（Côte d'Azur）很常见，那里的土地经常被分割，这提出了一个关键问题：如何知道一项地役权（为一块地产的利益而加于另一块地产上的物权）在地块分割后是否仍然存在？答案并不总是显而易见的，诉讼可能会持续数年，并产生高昂的司法费用。
法国最高法院（Cour de cassation）于2023年1月18日作出的裁决提供了重要的启示：基层法官（一审法院和上诉法院）自主评估，即不受最高法院（Cour de cassation）的审查，判断分割协议中的条款是否构成与维持因家父指定（destination du père de famille）而产生的不连续地役权相反的约定。简而言之，他们拥有最终解释权，以确定在您的具体情境中，条款的真实含义是什么。
事实：一个每天都在发生的故事
故事始于杜邦先生，他是穆然（Mougins）一块地块AH[地籍9]的所有者，该地块是围困地（没有直接通往公共道路的通道）。为了进入该地块，他享有对相邻地块AH[地籍3]的通行权（一项地役权），该地块属于SCI Jump公司。这项地役权是因家父指定（destination du père de famille）而设立的（即当属于同一所有者的两块地产被分开时，其中一块需要另一块上的通道，从而隐含地产生）。
2018年，SCI Jump公司决定将其地块AH[地籍3]分割为两个新地块：AH[地籍6]和AH[地籍7]。由公证人起草的分割协议包含一项条款，规定“为地块AH[地籍9]的利益而加于地块AH[地籍3]上的通行权予以维持”。通道的原始路线最初沿着未来的地块AH[地籍7]，并穿过两个新地块。
问题在于：分割后，杜邦先生发现地块AH[地籍6]和AH[地籍7]的新所有者对他的通行权提出异议。他们辩称，分割协议中的条款不够精确，不足以维持地役权在分割后的两个地块上，尤其是路线已被修改。杜邦先生发现自己被阻，通往其房产的通道变得不确定。他向格拉斯司法法院（tribunal judiciaire de Grasse）提起诉讼，要求确认其权利。
法院支持了他的主张，认为该条款维持了地役权。但被告提起了上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）撤销了原判，认为该条款过于模糊，无法维持地役权在分割后的地块上。杜邦先生决心已定，向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。最高法院（Cour de cassation）在2023年1月18日的裁决中驳回了他的上诉，确认基层法官自主评估对条款的解释。
法院的推理——详细剖析
最高法院（Cour de cassation）的推理基于一个基本原则：基层法官的自主评估。具体来说，这意味着一审法院和上诉法院拥有自由裁量权来解释协议中的条款，而最高法院（Cour de cassation）不能质疑他们的解释，除非存在法律错误。在此案中，上诉法院认为，“通行权……予以维持”这一条款不构成足够明确的约定（合同规定），以维持地役权在分割后的地块上，因为它没有明确分割后的确切路线。
最高法院（Cour de cassation）提醒，根据《民法典》第694条（该条款规范因家父指定而产生的地役权），一项不连续的地役权（如通行权，其行使需要人类行为）只有在分割协议中包含明确约定（stipulation expresse）的情况下，才能在分割后得以维持。换句话说，需要明确的提及。但什么是“明确”的约定？这正是基层法官介入的地方：他们审查背景、使用的术语，并决定条款是否足够精确。
在本案中，上诉法院认为该条款过于笼统。它分析了双方的论点：杜邦先生主张“维持”一词意味着该权利在新地块上持续存在，而被告则辩称缺乏路线细节使得该条款无效。法官支持了被告的主张，认为在没有精确说明的情况下，地役权无法在分割后的地块上维持。最高法院（Cour de cassation）确认了这一分析，强调这不是法律错误，而是对事实的自主评估。
鲜为人知的是，这项裁决确认了一贯的判例：基层法官在解释地役权相关的合同条款方面拥有最终决定权。这并不代表重大的演变，而是对业主和专业人士的重要提醒。但请注意：这并不意味着任何模糊的条款都会被宣告无效；一切都取决于法官的具体评估，这可能因法院而异。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是格拉斯的出租业主，这项裁决与您直接相关。想象一下，您出租一栋房屋，通道需经过邻居的土地。如果该邻居分割其土地，而分割条款起草不当，您的租户可能会失去通道，导致冲突和可能的租金价值下降。在我的执业中，我遇到过一些案件，业主因失去地役权导致使用缺陷，不得不向租户赔偿5,000至10,000欧元。
对于买家来说，这改变了游戏规则。在购买穆然的房产之前，请仔细检查相邻地块的地役权和分割协议。如果条款提到维持地役权，请确保其精确：它应指明路线、宽度以及相关地块。否则，您可能在购买后发现您的通行权受到质疑，这可能会使您的房产价值降低15%至30%，视情况而定。例如，穆然一栋价值100万欧元的别墅，如果通道变得不确定，其价值可能降至85万欧元。
如果您处于这种情况，必须迅速采取行动。在发现问题后的30天内咨询专业律师，因为诉讼时效（采取法律行动的期限）可能很短。对于共有人来说，这也适用：如果共有财产的一部分（如一条小路）涉及地役权，管理不善的分割可能会影响所有共有人。诉讼费用在一审可能达到3,000至8,000欧元，上诉则更高。
避免此类纠纷的四个建议
- 请经验丰富的公证人起草分割协议：坚持要求任何地役权都应精确描述，包括附图的路线、宽度以及确切的相关地块。避免使用模糊的表述，如“所有地役权均予维持”。
- 在任何分割前咨询测量师专家：在勒卡内，那里的土地通常陡峭且复杂，测量师可以制定精确的地役权路线图，从而增强条款的有效性。平均成本：1,500至3,000欧元，但这可以避免昂贵的纠纷。
- 在购买或出售前检查地役权：要求您的公证人或律师审查所有先前的协议。如果提及地役权，要求在买卖或分割协议中包含明确的条款。这需要2至3小时的法律工作，成本约为300至500欧元。
- 记录地役权的使用情况：拍照，保存与邻居的书面往来，并记录使用日期。在发生纠纷时，这些证据可以帮助法官评估地役权的实际情况。在我的执业中，这在格拉斯的案件中经常起到决定性作用。
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深入探讨：相关判例及演变
这项裁决符合一贯的判例。例如，在最高法院（Cour de cassation）2016年6月15日的一项判决（n° 15-15.789）中，法官已经提醒，基层法官的自主评估适用于地役权条款的解释。同样，2021年3月10日的一项判决（n° 20-10.045）确认，过于模糊的条款无法在地块分割后维持地役权。
法院的趋势，特别是在格拉斯管辖区，是对精确性的要求越来越高。法官们越来越严格地要求详细的条款，以避免在勒卡内和穆然等人口密集地区发生纠纷。这意味着，未来业主在土地分割时必须更加警惕。房地产专业人士也必须调整他们的做法，在交易中系统地整合法律专业知识。
这对未来意味着什么？如果协议起草得不够好，纠纷可能会增加，但这也会推动更好的预防措施。法院优先考虑法律安全性，要求条款清晰。对于业主来说，这意味着需要提前投资于法律咨询，而不是承受昂贵的诉讼程序。
总结及后续步骤
如果您受到影响，以下是一份编号清单供您参考：
- 识别您房产上的地役权：查阅您的产权证书和先前的公证协议。如果您有疑问，请律师进行分析（成本：首次咨询约200欧元）。
- 在地块分割的情况下：要求在分割协议中包含详细的条款，并附上图。未经专业人士核查，不要签署任何文件。
- 如果地役权受到质疑：收集所有使用证据（照片、证词、通信）。在30天内联系律师，评估您在诉讼中的机会。
- 对于购买或出售：坚持要求在协议中明确提及并详细说明地役权。这可以避免交易后的意外。
- 关注法律演变：像这样的裁决显示了保持信息灵通的重要性。关注法律新闻或定期咨询专业律师。
简而言之，这项裁决强化了法官在解释条款中的作用，但也为您提供了提前行动的工具。如何应对？通过积极主动并投资于预防性法律咨询。
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