参考判决： cc • 编号 08-16.499 • 2009-09-16 • 查看判决 →
想象一下这样的场景：您刚在勒卡内（Le Cannet）购买了一栋美丽的别墅，拥有无敌海景。一切都很完美，直到有一天，您的邻居告诉您，他有权穿过您的花园进入他自己的房产。您从未听说过这项地役权（一种在他人物业上设定的物权）。您的公证人（notaire）也不知道。然而，原业主是知道的。您是否必须允许通行？法国最高法院（Cour de cassation）的答案很明确：是的，如果您在购买时知道这一情况。但如何证明这种知晓？这正是2009年9月16日判决（编号 08-16.499）的核心问题，该判决重申了地役权对买受人具有对抗效力的三种方式。
这一判决直接关系到滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）的业主、买受人和房地产专业人士，因为该地区由于地形和地块分割，通行地役权非常常见。在尼斯（Nice）和格拉斯（Grasse），许多被围困的地块都享有在邻居土地上通行的权利。但是，当这项权利没有在买卖合同中被正式确定时，会发生什么？司法判例为受益人提供帮助，但前提是买受人存在恶意（mauvaise foi）。
在这篇文章中，我将讲述这一判决背后的故事，剖析法官的推理，并为您提供具体的建议，以避免意外。正如我经常对客户说的：预防胜于诉讼（mieux vaut prévenir que plaider）。
事实：日常发生的故事
勒卡内的土地所有人X先生决定将其地块进行分割。他创建了多个地块，并为了让其中一个地块能够通往公共道路，在另一个地块上设定了一项通行地役权。各地块的销售合同均已签署，但该项地役权未在不动产登记处（fichier immobilier）进行公告。几年后，负担地役权的地块被转售给Y先生。Y先生在其购买合同中未发现任何关于地役权的提及。他修建了一道围墙，阻塞了通道。受益地块的业主（享有通行权的人）起诉要求确认地役权。
在上诉法院（cour d'appel）面前，Y先生辩称他对此地役权一无所知，因此该地役权对他不具有对抗效力。他主张地役权未经公告，且其买卖合同也未提及。但上诉法院驳回了他的主张：法院认为他在购买时已知晓地役权的存在。法院是如何知道的？因为Y先生在购买前曾多次查看该地块，并看到邻居使用该通道。此外，卖方曾口头告知他存在通行权。Y先生向最高法院提出上诉，主张上诉法院未说明他是如何知道地役权的具体位置和使用方式的。
最高法院驳回其上诉。最高法院重申，如果地役权已经公告，或者在购买合同中提及，或者买受人在购买时已知晓其存在，则该地役权对负担地块的买受人具有对抗效力。尤为重要的是，最高法院明确指出，初审法官（juges du fond）对买受人是否知晓具有自主判断权。换句话说，由他们根据所提供的证据来决定买受人是否知情。除非存在法律错误，否则他们的决定不能被最高法院推翻。
法院推理剖析
该判决的法律依据是《法国民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为，若对他人造成损害，因过错导致损害发生者应负赔偿责任。”简而言之，如果买受人知道地役权的存在却加以否认，则其行为构成恶意，应承担责任。但最高法院也依据1955年1月4日法令（décret du 4 janvier 1955）中关于不动产公告的规则。该法令要求地役权必须公告才能对抗第三人。但有一项例外：买受人的个人知晓可以弥补公告的缺失。
在本案中，问题是：上诉法院在认定Y先生知晓地役权存在时，是否充分说明了理由？上诉请求指责法官未说明Y先生是如何知道地役权的具体位置和使用方式的。但最高法院认为，仅知晓地役权的存在即可，无需详细说明其具体位置或使用方式。换句话说，如果买受人知道存在通行权，即使不知道具体路线，也无关紧要。
这一推理很重要，因为它减轻了地役权受益人的举证责任。受益人无需证明买受人知道所有细节；只需证明买受人普遍知道其土地负担地役权即可。在我的执业实践中，我遇到过一些案件，邻居多年来一直容忍通行，买受人无法声称自己不知情。但要注意：知晓必须是实际存在的，而非推定。法官会审查具体情况：现场查看、卖方的陈述、明显的使用痕迹等。
很少有人知道，这一解决方案并非新创。最高法院早在1998年（Civ. 3e, 1998年6月10日，编号 96-17.625）就曾判定买受人的知晓可以弥补公告的缺失。2009年的判决确认了这一判例并明确了所需的知晓程度。
这对您意味着什么——具体而言
对于买受人：如果您购买不动产，不要仅依赖公证合同。应向邻居询问，多次查看现场，并要求卖方出具关于不存在未公告地役权的声明。如果您在购买后发现地役权存在并加以否认，若受益人证明您已知晓，您可能会败诉。具体例子：在尼斯，一位购买带露台公寓的买受人曾看到邻居定期通过露台维修外墙。他不能声称不知道梯子通行地役权（servitude de tour d'échelle）。
对于受益业主：如果您拥有未公告的通行权，若能证明买受人知情，您仍然可以对其主张权利。请保留证据：照片、证人证言、信件。但更稳妥的做法是事后公告地役权。费用不高（在公证人处约200至400欧元），可避免多年的诉讼程序。
对于卖方：如果您出售负担地役权的财产，必须在销售合同中提及，否则您将承担责任。买受人可能以信息缺失为由起诉您（隐蔽瑕疵或欺诈）。在我的执业中，我见过一位卖方因隐瞒通行地役权而被判赔偿15000欧元。
总之，这一判决提醒您，缺乏形式要件并不消除物权。善意和知情是地役权纠纷中的关键要素。
避免此类纠纷的四点建议
- 购买前进行邻里调查。与邻居交谈，特别是那些可能受益于地役权的人。询问他们是否使用该物业上的通道。一次简单的对话就可能揭示未正式化的权利。
- 要求提供地役权清单。在预售合同中，加入一项关于未申报地役权的解除条件（clause condition suspensive）。卖方应出具宣誓声明。
- 检查地籍图（plan cadastral）和之前的合同。地籍图不提及地役权，但之前的销售合同可能揭示。您的公证人可以查询不动产登记处以核实地役权的公告情况。
- 如有疑问，购买法律保护保险（assurance protection juridique）。该保险将支付纠纷中的律师费。某些保单包括地役权问题的法律援助。
深入探讨：相关判例及演变
本判决属于最高法院第三民事庭（troisième chambre civile）的一贯立场。可以引用1998年6月10日的判决（编号 96-17.625），该判决确立了通过个人知晓具有对抗效力的原则。最近，最高法院明确知晓必须发生在购买之前（Civ. 3e, 2018年7月12日，编号 17-21.895）。它还判定，仅在未公告的之前合同中提及不足以证明知晓（Civ. 3e, 2017年5月4日，编号 16-13.390）。
目前的趋势是保护地役权受益人，同时要求买受人实际知晓的具体证据。初审法官拥有广泛的自由裁量权。这意味着每个案件都是独特的，结果取决于事实。在滨海阿尔卑斯省，鉴于领土配置，法院对通行地役权特别警惕。
未来，可以预期判例将维持这一解决方案，甚至扩展到明显的地役权（如可见的门或管道）。事实上，如果买受人看到一条管道穿过其土地，他不能声称不知道地役权。这加强了购买前实地检查的重要性。
您必须记住的要点
常见问题：
- 如果我不知道，未公告的地役权能否对我强制执行？不能，除非您在购买时已知晓。知晓可以通过证人证言、照片或明显使用情况证明。
- 如果我购买后发现地役权怎么办？检查合同是否提及或已公告。如果没有，您可以提出异议，但要注意证明您不知情。请咨询律师。
- 如果我阻塞通道有什么风险？受益人可能起诉要求确认地役权并赔偿损失。您可能面临恢复通行并支付费用的风险。
- 我可以将未公告的地役权正规化吗？可以，通过签署承认地役权的公证合同并在不动产登记处公告。这可以保障您的权利。
- 地役权诉讼费用是多少？根据复杂程度，大约3000至10000欧元，外加律师费。调解可能成本更低。
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