Decisione di riferimento: cc • N° 07-21.451 • 2009-02-04 • Consulta la decisione →
La ripartizione delle spese in materia di servitù contrappone tradizionalmente il proprietario del fondo dominante (beneficiario) e quello del fondo servente. Se gli articoli 697 e 698 del Codice civile pongono in linea di principio le spese a carico del beneficiario, cosa accade quando l'ostacolo è imputabile al proprietario del fondo servente? La Corte di cassazione, con una sentenza del 4 febbraio 2009 (n. 07-21.451), ha fornito una risposta chiara: le spese devono allora essere sostenute dal proprietario del fondo servente. Ritorniamo su questa decisione, che sfuma una regola antica e protegge il beneficiario della servitù.
I fatti: una storia come tante
La vicenda inizia ad Auxonne, in Côte-d'Or, dove una società (la SCI Coolen) è proprietaria di un terreno. Su questo terreno, un altro proprietario (la SCI LLT) beneficia di una servitù di passaggio per accedere al proprio appezzamento. Fin qui, nulla di anomalo.
Ma la SCI Coolen dà il suo terreno in affitto a un commerciante. Questo conduttore, senza autorizzazione, deposita materiali e merci sul percorso della servitù, bloccando parzialmente il passaggio. La SCI LLT, che non può più utilizzare la servitù normalmente, deve sostenere delle spese per liberare il passaggio e ripristinare l'accesso. Chiede quindi alla SCI Coolen il rimborso di tali spese, pari a 43.905,31 euro.
La SCI Coolen rifiuta, sostenendo che gli articoli 697 e 698 del Codice civile pongono le spese di manutenzione e conservazione della servitù a carico del beneficiario (la SCI LLT). Secondo lei, spetta alla SCI LLT pagare per liberare il passaggio, anche se l'ostacolo è stato creato dal suo conduttore. La SCI LLT adisce l'autorità giudiziaria.
In primo grado e in appello, la SCI LLT viene respinta. I giudici ritengono che l'occupazione abusiva sia opera del conduttore e che la SCI Coolen non abbia personalmente causato il disturbo. La SCI LLT ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 4 febbraio 2009, cassa la sentenza d'appello. Il suo ragionamento è semplice ma potente: gli articoli 697 e 698 del Codice civile (che impongono al beneficiario della servitù di assumere le spese delle opere necessarie al suo uso e alla sua conservazione) non sono applicabili quando tali opere sono diventate necessarie a causa del proprietario del fondo servente.
Traduzione concreta: se è il vostro vicino (o il suo conduttore) a creare l'ostacolo, spetta a lui pagare per farlo sparire. Non dovete subire le conseguenze del suo comportamento. La Corte si basa sull'adagio «Nessuno può trarre vantaggio dalla propria turpitudine»: non si può approfittare di una situazione che si è creata da sé.
L'Alta Corte ricorda inoltre che il proprietario del fondo servente è responsabile delle azioni del suo conduttore. In diritto, il locatore è tenuto a garantire al beneficiario della servitù un godimento pacifico. Se il suo conduttore turba questo godimento, il proprietario deve intervenire e, se necessario, sostenere le spese di ripristino.
Questa decisione non è né un'inversione né un'evoluzione importante: conferma un'applicazione logica del diritto. Ma è importante perché precisa un limite alla regola generale dell'articolo 697. I giudici di merito avevano applicato male la legge esonerando il proprietario del fondo servente. La Corte di cassazione rimette le cose a posto.
Attenzione comunque: la decisione non dice che il proprietario del fondo servente deve sempre pagare. Dice che la regola dell'articolo 697 cede quando è lui a rendere necessarie le opere. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui il proprietario del fondo dominante aveva lui stesso lasciato degradare la servitù: in tal caso, spetta a lui pagare.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni pratiche importanti per diverse categorie di persone:
- Proprietario del fondo dominante (colui che beneficia della servitù): Se il vostro vicino o il suo conduttore blocca il vostro passaggio, potete esigere che si faccia carico delle spese di sblocco. Non accettate di pagare voi stessi con la scusa che «la servitù è a vostro carico». Fate constatare l'ostacolo da un ufficiale giudiziario (verbale di constatazione) e mettete in mora il proprietario del fondo servente di ripristinare il passaggio. Se necessario, avviate un'azione legale per ottenere il rimborso delle spese che avreste anticipato.
- Proprietario del fondo servente (colui che subisce la servitù): Dovete vigilare affinché i vostri conduttori o qualsiasi altra persona che occupa il vostro terreno non ostacoli l'esercizio della servitù. Se affittate, inserite nel contratto di locazione una clausola che vieta di intralciare la servitù e informate il conduttore della sua esistenza. Se si verifica un disturbo, siete responsabili – anche se non siete stati voi ad agire. Meglio prevenire che curare: un semplice richiamo può evitare una controversia costosa.
- Conduttore: Se affittate un terreno gravato da una servitù, verificate i vostri obblighi. Dovete rispettare il diritto di passaggio del vicino. In caso di occupazione abusiva, potreste essere tenuti a risarcire il danno. Siate vigili: depositare materiali, anche temporaneamente, su un percorso di servitù può costarvi caro.
- Acquirente: Prima di acquistare un bene gravato da una servitù (fondo servente), informatevi sul suo uso reale. Se il passaggio è regolarmente ostruito, potreste ereditare conflitti. Al contrario, se acquistate un bene che beneficia di una servitù (fondo dominante), assicuratevi
