家庭主人指定眺望地役权：最高院重申限制条件

想象一下：您在安纳西（Annecy）拥有一套公寓，可以欣赏到湖景。有一天，楼下邻居开了一扇窗户，直接对着您家。您会疑惑：他有权这样做吗？如果前业主已经有这些窗户呢？眺望地役权（对邻居土地享有观望权）是邻里纠纷中的经典问题。最高院在1996年1月10日的一项判决中重申了一项基本规则：地役权不能仅因家庭主人指定（即两块土地曾属于同一业主）而产生，除非在分割时该地役权是明显的。

这项判决虽然年代久远，但至今仍然适用，并已得到后续确认。它涉及所有业主，无论是自住还是出租，以及购房者。但这究竟意味着什么？如果您面临非法开窗，该如何应对？让我们深入了解细节。

因为魔鬼藏在细节中：上诉法院承认了某栋楼共有业主的眺望地役权，但最高院撤销了该判决。为什么？因为初审法官没有从他们自己的认定中得出法律结论。解释如下。

事实：每天都会发生的故事

本案涉及一栋名为“地中海”（Le Méditerranée）的楼房，可能位于法国南部，其名称让人联想到阳光明媚的海岸。拥有土地的不动产公司（SCI）获得了建造该楼房的建筑许可证。在建筑工程完工之前，该公司对地块进行了分割，并将包含在建楼房的部分土地出售给了一位买家。后来，在楼房与相邻物业（原属同一SCI所有）相邻的墙上开设了窗户（窗、落地窗）。受这些眺望困扰的相邻业主要求拆除窗户。

“地中海”楼房的共有业主随后主张家庭主人指定眺望地役权。简而言之，他们声称：既然在分割前，同一业主拥有两块土地并已规划了这些窗户（即使楼房尚未建好），地役权自动存在。上诉法院采纳了这一推理，驳回了相邻业主的请求。

但相邻业主提起了上诉。最高院以违反《法国民法典》第693条（该条定义了家庭主人指定地役权的条件）为由撤销了上诉判决。事实上，上诉法院认定，在分割之日，建筑工程仅处于地面水平。也就是说，窗户尚未开设，并不明显。然而，要存在家庭主人指定地役权，在分割时地役权必须是明显的（可见的，例如窗户或露台）。

很少有人知道：仅仅获得建筑许可证或开始施工并不足以创设地役权。必须要有能够体现地役权的建筑状态，即窗户实际存在。

法院推理——详解

最高院依据《法国民法典》第693条。该条规定，家庭主人指定（即两块土地曾属同一业主后被分割，且业主设置了创设地役权的设施）仅在土地分割时地役权明显的情况下才构成权源。换言之，要因家庭主人指定而获得眺望地役权，窗户必须在土地分割前就已开设。

在本案中，上诉法院认定窗户构成眺望（直视眺望，即直接眺望，还是斜视眺望？判决未明确，但“眺望”的定性被采纳）。然而，上诉法院也认定，在分割日，建筑工程处于地面水平。因此，没有明显的窗户。最高院由此推断，上诉法院没有从自身认定中得出法律结论。简而言之，初审法官自相矛盾：他们认定了一个事实（无窗户）却得出了相反的结论（存在地役权）。

但请注意：最高院并未质疑家庭主人指定地役权的原则。它只是重申了该地役权产生的严格条件。初审法官必须核实地役权在分割时是否明显。如果不是，地役权不存在，需役地（享有眺望的）业主不能主张该地役权。

在我的执业中，我遇到过一些案件，购买建筑用地的买家后来面临非法眺望，因为卖方已开始施工但尚未开窗。教训很明确：在购买物业时必须保持警惕，尤其是当有在建工程时。

这对您意味着什么——具体而言

这一判决对不同角色具有重要的实践意义。

拥有眺望邻居视野的业主：如果您购买了包含向邻居土地开窗的建筑物或共有单元，您不能想当然地认为这些眺望是合法的。如果它们是在土地分割后创建的，可能会被质疑。您必须核实建筑日期和分割日期。例如，在圣普列斯特（Saint-Priest），一位业主购买了一栋带有落地窗朝向邻居花园的别墅。前业主在分割土地后扩建了房屋。该落地窗被认定为非法，必须拆除，产生了5000欧元的费用。

受眺望困扰的业主：如果您的邻居开设了朝向您家的窗户，而这些窗户在土地分割时不存在（如果两块土地曾被分割），您可以要求拆除它们。您还可以要求赔偿邻里干扰损失。在本评论案件中，邻居在撤销后胜诉。如果您处于这种情况，必须迅速行动：诉讼时效（提起诉讼的期限）为自工程完工起5年。

物业买家：在购买前，请让公证人或专业律师核实眺望是否合法。要求提供分割文件和建筑许可证。如果眺望是在分割后创建的，邻居可以质疑。您可能被迫自费拆除它们。

共有业主：在共有物业中，单元之间的眺望地役权可能引发冲突。如果一位共有业主修改窗户以创造朝向相邻单元的眺望，这可能被共有物业规章或法律禁止。该判决提醒，如果窗户在分割时并不明显，则不能援引家庭主人指定地役权。

具体而言，如果您面临此类纠纷，您可以提起诉讼要求拆除眺望。一审程序费用在2000至5000欧元之间，视复杂程度而定。但调解有时可以较低成本解决冲突。

避免此类纠纷的四点建议

• 购买前核实分割历史：查阅地籍图和产权文件。如果物业近期被分割，确保现有建筑在分割时已明显存在。要求提供旧照片或公证人记录。
• 请公证人出具地役权状况报告：在购买时，公证人应告知您主动和被动地役权。不要犹豫，向他询问关于眺望的问题。如果物业包含朝向邻居的眺望，询问它们是否合法。
• 施工时遵守法定距离：《法国民法典》规定了眺望的最小距离（直视眺望1.90米，斜视眺望0.60米）。如果您开窗，请遵守这些距离，否则邻居可以要求拆除。
• 发生纠纷时尝试调解：在提起诉讼前，与邻居协商。有时，友好协议（安装磨砂玻璃、种植树篱）可以解决问题。调解通常比诉讼成本更低、速度更快。

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深入探讨：相关判例与演变

1996年1月10日判决的解决方案已被后续多项判决确认。例如，最高院在2006年2月14日判决（n° 04-11.123）中裁定，家庭主人指定通行地役权同样要求通行在分割时明显。同样，对于眺望地役权，最高院在2012年5月3日判决（n° 11-15.756）中重申，明显性应在分割日评估，而非建筑日。

这一判例是稳定的：初审法官必须核实地役权在分割具体时间点的明显性。如果建筑未完工或窗户尚未开设，地役权不能产生。这一规则保护相邻土地业主免受分割后创建的眺望影响，这些眺望将被视为非法眺望。

未来，法院应继续严格适用第693条。这种严格性是对业主的保障：它防止业主通过先开始施工再分割土地来人为创设地役权。

要点总结

常见问题：

问：如果邻居的窗户在他购买土地前就已存在，我能否质疑？
答：可以，如果窗户在土地分割时并不明显。即使邻居是在建筑后购买的，如果窗户是在分割后创建的，您可以采取行动。

问：我刚购买了带有朝向邻居眺望的物业，邻居提出质疑，该怎么办？
答：核实分割日期和窗户建造日期。如果它们晚于分割，您可能需要拆除它们。请尽快咨询律师。

问：提起诉讼要求拆除眺望的时效是多久？
答：拆除诉讼适用5年时效，自工程完工之日起计算。超过该期限，您不能再提起诉讼。

问：我能因遭受的损害获得赔偿吗？
答：可以，如果眺望构成异常邻里干扰。您可以要求拆除和损害赔偿。金额取决于造成的困扰（隐私丧失、物业贬值）。

问：家庭主人指定地役权仍然存在吗？
答：是的，但条件是地役权在分割时明显。这是一种无需书面权源即可设立的法律地役权，但受到严格限制。

总之，请记住，家庭主人指定眺望地役权只有在窗户在土地分割日已可见时才能产生。如果不是，相邻土地业主可以要求拆除眺望，即使前业主在分割前已获得建筑许可证。

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