参考判决： cc • N° 04-13.137 • 2005-07-13 • 查看判决 →
您刚刚在苏斯通（Soustons）买了一栋漂亮的房子，可以一览无余地欣赏湖景。但问题是：您的邻居，相邻土地的所有人，经常把他的露营车停在您的窗户前，距离不到两米。您很生气：他是否侵犯了您的眺望役权？他真的能在这么近的地方停车吗？这个问题，每年都有数百名业主在朗德省（Landes）从比斯卡罗斯（Biscarrosse）到蒙德马桑（Mont-de-Marsan）提出。
眺望役权是一项不动产物权，允许需役地的所有人在邻地（供役地）上开设窗户。供役地所有人必须遵守一定的距离。但这种义务的范围有多大？法国最高法院在2005年7月13日的一项判决（n° 04-13.137）中给出了明确的答案：负担役权的所有人只需在距离开设窗户的墙19分米（1.90米）以内不建造任何建筑物。仅此而已。即使停车造成妨碍，也不属于这一限制。
换句话说，您的邻居可以将他的露营车停在离您的窗户50厘米的地方而不违反眺望役权。令人震惊？也许。但这是法律。让我们一起解读这一判决及其对西南部业主和租户的具体影响。
事实：日常发生的故事
X夫妇是朗德省苏斯通一栋房屋的所有人。他们的土地（地块n° 123）享有对相邻地块（属于Y夫妇）的眺望役权。这一役权通过公证文书设立，允许X夫妇拥有一扇直接眺望Y土地窗户。到目前为止，一切顺利。
但有一天，Y夫妇决定将他们的房车和多功能车停在距离X夫妇窗户所在墙1.90米以内的地方。X夫妇感到困扰：视野被遮挡，隐私减少。他们以占有侵害（即对其平静享有眺望权的侵害）为由起诉Y夫妇。蒙德马桑大审法院（tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan）支持了他们的请求：命令Y夫妇停止在19分米以内停车，逾期罚款每天50欧元。
Y夫妇提起上诉。波城上诉法院（cour d'appel de Pau）维持了原判：认为停车确实构成对眺望役权的干扰，因为它妨碍了眺望权的充分行使。Y夫妇随后向最高法院提起上诉。他们的论点：《法国民法典》第678条（规定了直视的最小距离）仅涉及建筑物，不包括停车。他们还援引了第544条（所有权），该条允许他们依法使用自己的土地。
最高法院支持了他们的观点。它撤销了上诉法院的判决，认为负担役权的所有人只需在距离19分米以内不建造任何建筑物。即使停车造成妨碍，也不构成对役权的违反。因此，X夫妇必须容忍车辆的存在。
法院的推理——详细解读
最高法院依据两项基本文本：《法国民法典》第678条和第544条。第678条规定：“如果距离开设窗户的墙与相邻土地之间不足19分米，则不得在邻居的封闭或未封闭土地上开设直视窗户或观察窗。”这一条款对建筑物（墙壁、窗户）规定了最小距离，但未提及土地的其他占用方式。
第544条则宣称：“所有权是以最绝对的方式享用和处置物的权利，只要不违反法律或法规禁止的使用方式。”简言之，供役地所有人（本案中为Y夫妇）仍然可以自由使用其土地，只要不违反具体的法律义务。而眺望役权仅禁止在1.90米以内建造建筑物。停放车辆不是建筑物。
初审法院曾认定存在占有侵害：根据他们的观点，停车妨碍了眺望权的行使，从而侵害了役权。但最高法院纠正了这一点：眺望役权并不赋予在任何情况下都享有开阔视野的权利。它不禁止邻居种植树木、堆放材料或停放车辆，只要他不建造建筑物。但请注意：如果停车行为是重复且恶意的，则可能根据权利滥用（《法国民法典》第1240条，要求赔偿因过错造成的损害）受到制裁。但在本案中，没有证据表明存在损害意图。
这一判决是对一贯判例的确认：眺望役权应严格解释。它不扩展到法律或文书条款之外。很少有人知道，如果役权是通过一份明确指出“不得做任何可能阻碍视野的事”的文书（公证文书）设立的，结果可能会不同。但在没有具体条款的情况下，供役地所有人保留广泛的自由。
这对您意味着什么——具体来说
这一判决对业主和租户具有直接的实际影响，特别是在法国南部，那里眺望役权很常见。
如果您是需役地所有人（享有视野的一方）：您不能禁止您的邻居在距离您的窗户1.90米以内停放车辆、堆放木材或让树篱生长，除非设立役权的文书明确规定了这一点。例如，在比斯卡罗斯，一个拥有海景别墅的业主不能阻止他的邻居将船停在他的落地窗前，只要他不建造建筑物。为了保护自己，请检查您的产权证书：如果役权是“不建造”而非“眺望”，则限制不同。
如果您是供役地所有人（承受视野的一方）：原则上，您可以自由停车、种植或堆放，只要不在1.90米以内建造建筑物（即使是小棚屋）。但请注意：如果您的行为是滥用（故意妨碍、重复、仅出于损害目的），您可能因权利滥用而被判刑。在我的实践中，我遇到过邻居系统性地将卡车停在卧室窗户前的案件，这被蒙德马桑法院认定为滥用。
对于购房者：在购买有视野的房屋之前，请要求卖方提供役权文书。如果役权模糊（例如，“眺望权”没有具体说明），请注意，您的邻居可以自由使用其土地，除非建造建筑物。您可能会失望。考虑在文书中协商一个“不阻碍”条款。
对于租户：您享有附属于租赁物的役权，但不能要求供役地所有人停止停车，除非租赁合同有此规定。发生纠纷时，请联系您的出租人，他是物权的持有人。
数据：占有侵害诉讼的平均费用为2,000至5,000欧元的律师费和程序费。根据这一判例，如果您仅因停车而起诉，胜诉的可能性几乎为零。最好尝试和解或调解，免费或费用低廉（约200欧元）。
避免此类纠纷的四个建议
- 检查您的产权证书：在购买或建造之前，查阅公证文书以了解役权的确切范围。如果未作规定，则仅限于建筑物19分米的法定距离。
- 协商一份明确的约定役权：如果您想保护自己免受停车或种植的侵扰，请公证人起草一份“开阔视野”或“不得阻碍视野”的役权。这将允许您禁止任何阻碍，即使是非建筑性的。
- 首先使用调解：在起诉之前，建议与邻居在调解员（例如苏斯通的司法调解员）的帮助下进行讨论。通常，简单的友好协议可以解决问题，无需费用或拖延。
- 记录事实：如果您认为自己遭受了滥用（系统性地妨碍停车），请拍照、录像、记日记。这可用于证明损害意图，这是该判决后唯一开放的法律途径。
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深入探讨：相关判例和演变
这一判决符合一贯的判例路线。早在1997年3月19日的一项判决（n° 95-12.456）中，最高法院就裁定眺望役权不禁止供役地所有人种植树木，即使它们遮挡了视线。只有建筑物受第678条管辖。最近，2022年1月12日的一项判决（n° 20-17.890）明确指出，在19分米以内安装实心围栏（墙或遮挡栅栏）可能被视为建筑物，因为它构成了固定在地上的工程。但停车仍然被排除在外。
但请注意：如果役权被定性为“不建造役权”（而非眺望役权），那么无论距离多远，任何建筑都是被禁止的。但法院倾向于限制性解释：他们不会为供役地创造新的义务。未来，需役地所有人最好寻求广泛的约定役权，否则他们将不得不忍受邻居的日常使用，即使造成妨碍。
实践中：该怎么做
- 如果您因车辆停放而受到困扰：首先检查役权文书是否禁止任何阻碍。如果是，您可以要求遵守该条款。否则，尝试友好协议或调解。作为最后手段，您可以以权利滥用为由提起诉讼，但举证困难。
- 如果您被指控因停车而违反眺望役权：援引2005年的判决。证明您没有建造建筑物。如果役权文书未作规定，您有权这样做。如果邻居恶意，提议和解。
- 如果您购买有视野的房产：在公证文书中明确说明眺望役权包括禁止任何阻碍，包括停车或种植。要求卖方声明没有争议。
- 如果您是租户：向您的出租人报告任何干扰。他有资格采取行动。您不能单独提起占有诉讼。
- 如果您在共有产权中：共有部分之间的眺望役权通常受共有产权规约管辖。检查具体条款，这些条款可能比普通法更严格。
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