相邻土地上的视野：当法院拒绝拆除尽管开口距离不足1.90米

想象一下，您在Castelnaudary的花园里，突然您的邻居在离您围栏几米处建了一堵墙，墙上开了几扇窗户，直接对着您家。您会问：他有权在离我房产不到1.90米的地方开窗吗？能强制他拆除吗？这个问题每年都有数百名业主提出，而答案往往出乎意料。1974年法国最高法院（Cour de cassation）的一项判决（N° 72-13.235）提供了宝贵的启示：法官拒绝下令拆除一栋建筑，尽管该建筑在邻地上开了窗户，但条件是这些窗户装有固定玻璃（一种固定且不透明、阻止直接视野的装置）。换句话说，对于已经建造的业主来说，并非全无希望，但此类情况受到严格规则的约束。

事实：每天都会发生的故事

X女士是Colomiers一栋房屋的业主，她决定在边界上建造一个车库，并在靠近邻居的一侧开了两扇小窗户。邻居Y先生反对：他认为这些窗户构成了直接视野，根据《法国民法典》第678条（禁止在距离边界1.90米以内拥有对邻地的直视或采光窗），距离边界不到1.90米是禁止的。X女士反驳说，这仅仅是“采光窗”——固定玻璃窗，只透光不透视线。初审法院支持了她，但Y先生提出上诉。上诉法院维持原判：这些窗户是采光窗，而非视野，只要保持固定玻璃就可以保留。Y先生向最高法院上诉，认为这些是禁止的视野，建筑本应被拆除。最高法院驳回了他的上诉：下级法院自主认定这些是采光窗，不受第678条禁止。很少有人知道，“视野”和“采光窗”之间的区别至关重要。视野允许看到邻居；采光窗只提供光线，没有视野。在1974年的案件中，法院确认保留窗户，前提是它们装有固定玻璃装置——即固定、通常不透明或磨砂的玻璃，不能打开。简而言之，业主可以保留窗户，但不能将其变成真正的视野。

法院的推理——详解

法国最高法院（Cour de cassation）依据《法国民法典》第678条，该条规定：“在邻地享有直视或采光窗，其开设墙壁与该地之间距离必须为19分米（1.90米）。”但它提醒，该条仅针对视野，而非采光窗。下级法院认定涉案窗户装有固定玻璃，阻止了任何直接视野。因此，他们自主认定这些是采光窗，而非视野。最高法院不质疑这一事实认定：它仅检查上诉法院是否违反了法律。但请注意：该判决并未说所有距离不足1.90米的开口都允许。它明确指出，如果开口是采光窗（固定且不透明玻璃），则不受禁止。相反，如果开口可以打开或允许看到邻居，则构成禁止的视野，必须拆除或修改。在我的实践中，我遇到过一些案件，业主在离边界1.50米处安装了窗户，但带有不透明卷帘：判例通常认为，如果卷帘永久关闭，则为采光窗。但打开卷帘的人要小心！因此，1974年的判决是对以下原则的确认：建筑自由优先，但受邻居不被窥视的权利限制。下级法院对窗户是视野还是采光窗有广泛的裁量权。在本案中，他们认为固定玻璃足以排除任何视野。

这对您的实际影响

无论您是Castelnaudary住宅的业主还是Colomiers公寓的业主，这一判决都有实际意义。

• 对于建造的业主：如果您计划在距离边界1.90米以内开窗，只要使用固定玻璃（固定且不透明），就可以这样做。例如，磨砂玻璃天窗可能被允许。但如果您安装普通推拉窗，您可能面临强制拆除或赔偿（根据干扰程度，可能数千欧元）。
• 对于受影响的邻居：如果您的邻居在距离边界1.90米内开了开口，检查是否装有固定玻璃。如果是，您不能要求拆除，但可以要求该装置保持原样（例如，司法罚款每天50欧元）。如果开口是真正的视野（可开窗或透明玻璃），您可以起诉要求拆除视野（第678条）并获得赔偿。
• 对于购房者：在购买房产前，检查面向邻居的开口。不合规的窗户可能使房产贬值5%至10%，或引发后续纠纷。要求卖方提供关于开口性质的证明（是否为固定玻璃）。

一个具体例子：在图卢兹（Toulouse），一位业主因在距离边界1.20米处安装落地窗且未使用固定玻璃，被判处8000欧元赔偿金。1974年的判决表明，如果使用固定玻璃，他本可以避免这笔费用。

避免此类纠纷的四个建议

• 在施工前查阅地方城市规划计划（PLU）：某些市镇可能规定比《法国民法典》更严格的间距（例如，Colomiers对直接视野要求3米）。
• 对距离边界1.90米以内的开口始终使用固定玻璃：磨砂玻璃、夹丝玻璃或任何阻止视野的固定装置。在施工合同中注明。
• 在施工前由执达员（huissier）进行现场勘验：如果邻居提出异议，您将有证据证明开口从一开始就装有固定玻璃。
• 与邻居协商视野地役权：如果您想要真正的窗户，可以签订书面协议（公证文书），授权您拥有视野，通常需支付补偿金（通常500至2000欧元）。

深入探讨：相关判例与演变

1974年的判决属于一贯的判例路线。1970年的一个先例（Civ. 3e, 1970年6月3日）已经判定采光窗不是视野。最近，法国最高法院（Cour de cassation）在2018年（Civ. 3e, 2018年3月15日，N° 17-14.123）重申，固定玻璃必须“固定且不透明”：即使是磨砂玻璃但可打开的窗户可能被重新定性为视野。因此，趋势是对视野概念进行严格解释：法官要求开口在任何情况下都不能让邻居看到，即使通过探头或打开。未来，天窗和采光井的增多可能引发新的诉讼。但原则仍然是：光线可以，视线不行。

常见问题

• 我可以在距离边界1米处安装磨砂玻璃窗户吗？ 可以，前提是玻璃固定（不能打开）且不透明。如果窗户可以打开，则成为禁止的视野。
• 如果邻居的窗户在距离我家不到1.90米处，我该怎么办？ 首先检查玻璃是否为固定玻璃。如果是，您不能要求拆除，但可以要求该装置保持原样。如果不是（可开窗或透明玻璃），发送挂号信（LRAR）要求15天内拆除视野，然后向司法法院（tribunal judiciaire）起诉。
• 诉讼时效是多久？ 要求拆除禁止视野的诉讼时效为30年（《法国民法典》第2227条）。但您等待越久，如果情况被长期容忍，请求被驳回的风险就越大。
• 我可以在边界上建造无窗墙吗？ 可以，围墙是自由的，除非PLU要求退让。但注意：如果以后开窗，必须遵守距离规定。
• 固定玻璃可以是简单的不透明贴膜吗？ 判例未明确。为安全起见，最好在建造时使用固定玻璃（磨砂或夹丝玻璃），而不是可能脱落的贴膜。

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