Entscheidungsreferenz: cc • N° 21-12.240 • 2022-04-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Le Barcarès mit einem schönen Meerblick. Eines Morgens bricht Ihr Nachbar unter Ihnen ein Fenster in die Außenwand, das seinen Mietern einen direkten Blick auf Ihre Terrasse gewährt. Sie sind wütend, aber was sagt das Gesetz? Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 21. April 2022 beantwortet eine Frage, die viele Wohnungseigentümer beschäftigt: Kann man eine Grunddienstbarkeit des Ausblicks ohne baurechtliche Genehmigung und ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung erwerben?
Das Eigentumsrecht ist heilig, aber nicht absolut. Artikel 544 des Code civil erinnert daran: Eigentum ist das Recht, über Sachen in der absolutesten Weise zu genießen und zu verfügen, vorausgesetzt, man macht keinen durch Gesetze oder Verordnungen verbotenen Gebrauch davon. Und die anormale Nachbarschaftsstörung schränkt dieses Recht ein. Wenn also eine Außenwand ohne Genehmigung durchbrochen wird, kann der betroffene Nachbar dann die Beseitigung des Ausblicks verlangen?
Der Kassationshof hat entschieden: Das Fehlen einer baurechtlichen Voranmeldung und das Fehlen einer Genehmigung der Arbeiten durch die Wohnungseigentümerversammlung stehen dem Erwerb einer Grunddienstbarkeit des Ausblicks durch Ersitzung nicht entgegen. Mit anderen Worten: Wenn das Fenster seit mehr als dreißig Jahren vorhanden ist, ist es legal geworden, auch wenn es völlig illegal installiert wurde. Eine Entscheidung, die überrascht und eine genauere Betrachtung verdient.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer einer Wohnung in Le Barcarès in einem Gebäude, das dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt. 1985 lässt er ein Fenster in die Außenwand seiner Einheit brechen, das einen direkten Blick auf das Nachbargrundstück von Herrn Y bietet. Herr Y, verärgert, verklagt Herrn X auf Beseitigung des Fensters mit der Begründung, es stelle eine anormale Nachbarschaftsstörung dar und sei ohne baurechtliche Voranmeldung und ohne Genehmigung der Wohnungseigentümerversammlung errichtet worden.
Der Fall wird vor dem Tribunal de grande instance von Perpignan verhandelt, das Herrn Y Recht gibt: Es ordnet die Beseitigung des Fensters an und verurteilt Herrn X zu Schadensersatz. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Montpellier hebt das Urteil auf: Es befindet, dass Herr Y keine anormale Nachbarschaftsstörung nachgewiesen habe und dass die Grunddienstbarkeit des Ausblicks jedenfalls durch dreißigjährige Ersitzung erworben worden sei. Herr Y legt Kassation ein.
Vor dem Kassationshof argumentiert Herr Y, dass das Fehlen einer baurechtlichen Genehmigung und einer Genehmigung der Wohnungseigentümerversammlung das Fenster rechtswidrig mache und ein rechtswidriger Besitz nicht ersitzen könne. Der Hof weist seine Beschwerde zurück. Er stellt klar, dass die Ersitzung (Eigentumserwerb durch langjährige Nutzung) auch dann greifen kann, wenn die Sache unter Verstoß gegen Bau- oder Wohnungseigentumsvorschriften erworben oder errichtet wurde. Entscheidend ist allein der ununterbrochene, friedliche, öffentliche, unzweideutige Besitz über dreißig Jahre.
Die Begründung des Gerichts — im Detail
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man zu den Grundlagen zurückkehren. Die Grunddienstbarkeit des Ausblicks ist eine Belastung eines Grundstücks (des dienenden Grundstücks) zugunsten eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks). Sie erlaubt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Ausblick auf das dienende Grundstück. Grundsätzlich kann eine Dienstbarkeit nur durch Titel (notarielle Urkunde) oder durch dreißigjährige Ersitzung begründet werden. Die Ersitzung setzt einen ununterbrochenen, friedlichen, öffentlichen, unzweideutigen Besitz als Eigentümer voraus.
Die Frage war: Kann ein Besitz, der mit einem Verstoß gegen Bauvorschriften oder die Wohnungseigentumsordnung beginnt, als „friedlich“ angesehen werden? Der Kassationshof bejaht dies. Er stützt sich auf Artikel 544 des Code civil (Eigentumsrecht) und auf den Grundsatz, dass niemand einem anderen eine Störung zufügen darf, die über die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft hinausgeht. Hier bestand das Fenster seit dreißig Jahren, ohne dass Herr Y jemals protestiert hätte. Die Störung war daher nicht gegeben.
Der Kassationshof bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die verwaltungsrechtliche oder vertragliche Rechtswidrigkeit hindert die Ersitzung nicht. Das ist logisch: Die Ersitzung dient der Sicherung alter tatsächlicher Zustände. Sonst könnte man jahrzehntealte Bauten mit der Begründung anfechten, sie hätten die damalige Baugenehmigung nicht eingehalten. Die Tatsachenrichter haben souverän beurteilt, dass der Besitz friedlich war, da Herr Y dreißig Jahre lang nicht tätig geworden war.
Der Hof stellt jedoch klar, dass die Ersitzung nicht greift, wenn der Besitz unzweideutig ist (z.B. wenn der Ausblick nur vorläufig geduldet wurde). Im vorliegenden Fall war das Fenster jedoch offen und für alle sichtbar, ohne Zweideutigkeit.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter: Wenn Ihr Mieter sich über einen Ausblick vom Nachbargrundstück beschwert, wissen Sie, dass die bloße Tatsache, dass das Fenster ohne Genehmigung gebrochen wurde, nicht ausreicht, um dessen Beseitigung zu verlangen. Es muss eine aktuelle Störung nachgewiesen werden oder dass die Ersitzung nicht eingetreten ist. In Perpignan, wo der Immobilienmarkt angespannt ist, kann ein Fenster mit Ausblick den Mietwert um 10 bis 15 % steigern.
Für Wohnungseigentümer: Wenn ein Nachbar ein Fenster ohne Genehmigung der Wohnungseigentümerversammlung bricht, müssen Sie schnell handeln. Die Ersitzungsfrist läuft ab Fertigstellung der Arbeiten. Warten Sie zu lange (dreißig Jahre), verlieren Sie jedes Rechtsmittel. Handeln Sie innerhalb von dreißig Jahren, können Sie die Beseitigung des Fensters wegen Verstoßes gegen die Wohnungseigentumsordnung verlangen.