Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 73-14.136 • 1975-04-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie haben gerade ein schönes Dorfhaus in Grasse mit einem umschlossenen Garten gekauft. Sie genießen Ihre Terrasse, als plötzlich Ihr Nachbar, Herr Martin, ein Fenster in der Mauer öffnet, die Ihre beiden Grundstücke trennt. Problem: Diese Mauer ist gemeinschaftlich (mitoyen), Sie sind Miteigentümer zu gleichen Teilen. Gemäß Artikel 675 des Code civil darf keiner der beiden Nachbarn ohne Zustimmung des anderen eine Öffnung in einer gemeinsamen Mauer anbringen. Dennoch hat Herr Martin ein Fenster durchbrochen und genießt seit Jahren einen unvergleichlichen Blick auf Ihren Garten. Was tun? Kann er diese Situation durch Berufung auf die Ersitzung legalisieren? Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 10. April 1975 (Nr. 73-14.136) entschieden.
Was bedeutet das genau? Die Entscheidung stellt klar, dass eine Öffnung in einer gemeinsamen Mauer, die entgegen dem Verbot von Artikel 675 angebracht wurde, durch Verjährung erworben werden kann (d.h. durch Zeitablauf), wenn sie eine Aussichtsdienstbarkeit (gerade oder schräge Aussicht) darstellt und nicht nur ein bloßes Lichtloch (eine Öffnung, die keinen Blick zum Nachbarn erlaubt). Mit anderen Worten: Wenn Ihr Nachbar seit mehr als dreißig Jahren ein Fenster in der gemeinsamen Mauer geöffnet hat, ohne dass Sie sich widersetzt haben, könnte er das Recht daran endgültig erwerben. Diese Entscheidung der dritten Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs hat noch heute Gültigkeit.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer, oft in Sophia-Antipolis, mit Aussichten konfrontiert waren, die der Voreigentümer ohne Genehmigung geschaffen hatte. Der Rechtsstreit kann sich über Jahre hinziehen. Das Verständnis dieser Rechtsprechung ist für jeden Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann, der mit einer gemeinsamen Mauer zu tun hat, unerlässlich. Sehen wir uns die Fakten dieses Falles an.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In diesem Fall waren die Eheleute Admiral Eigentümer eines Hauses in Brudieu (im Département Aude). Ihr Haus grenzte an das ihres Nachbarn, Herrn de Cave. Zwischen den beiden Grundstücken verlief eine gemeinsame Mauer. Zu einem unbestimmten Zeitpunkt, aber vor 1940, hatten die Rechtsvorgänger der Eheleute Admiral eine Öffnung in diese gemeinsame Mauer gebrochen, um einen Ausblick auf das Nachbargrundstück zu schaffen. Später bauten sie sogar eine Außentreppe und eine Terrasse außerhalb der Mauer, die auf den Boden des Nachbarn übergriffen.
Herr de Cave, der der Ansicht war, dass diese Öffnung unzulässig (entgegen Art. 675 Code civil) und der Bau der Treppe und Terrasse ein Übergriff (unrechtmäßige Nutzung seines Grundstücks) sei, verklagte die Eheleute Admiral auf Beseitigung des Ausblicks und Schadensersatz. Er argumentierte, dass die Öffnung nur ein bloßes Lichtloch (Lichteinfall ohne Aussicht) sei und auf jeden Fall nicht durch Verjährung erworben werden könne, da ihr Bestand prekär (geduldet, ohne Recht) sei.
Das Berufungsgericht Montpellier gab Herrn de Cave mit Urteil vom 14. Mai 1973 teilweise recht: Es verurteilte die Eheleute Admiral zur Zahlung von Schadensersatz wegen des Übergriffs, lehnte jedoch die Anordnung der Beseitigung des Ausblicks ab. Es befand, dass die Öffnung, obwohl ursprünglich unzulässig, zu einer durch dreißigjährige Verjährung erworbenen Aussichtsdienstbarkeit geworden sei (dreißig Jahre ruhiger und ununterbrochener Bestand). Herr de Cave legte Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof machte der Nachbar geltend, dass Öffnungen in einer gemeinsamen Mauer ohne Widerspruch des Nachbarn nur einen prekären und rein geduldeten Bestand hätten und daher niemals durch Verjährung erworben werden könnten. Der Kassationsgerichtshof folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Er bestätigte das Berufungsurteil mit der Begründung, dass die Öffnung kein bloßes Lichtloch, sondern eine Aussichtsdienstbarkeit darstelle und ersessen werden könne. Der Gerichtshof bestätigte damit den Grundsatz, dass die Ersitzung für einen unzulässigen Ausblick auf eine gemeinsame Mauer möglich ist, sofern es sich nicht um ein bloßes Lichtloch handelt.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern der rechtlichen Debatte betrifft die Auslegung von Artikel 675 des Code civil, der bestimmt: „Keiner der Nachbarn darf ohne Zustimmung des anderen in der gemeinsamen Mauer eine Öffnung anbringen noch ein Bauwerk daran anbringen oder anlehnen.“ Dieses Verbot ist absolut. Der Code civil sieht jedoch auch die Möglichkeit vor, eine Dienstbarkeit (ein dingliches Recht an fremder Sache) durch Verjährung zu erwerben, d.h. durch einen ununterbrochenen, ruhigen, öffentlichen, unzweideutigen und als Eigentümer ausgeübten Besitz von dreißig Jahren (Art. 2229 a.F., heute Art. 2258 Code civil).
Die Frage war also: Kann eine unzulässige Öffnung in einer gemeinsamen Mauer durch Verjährung erworben werden? Der Kassationsgerichtshof bejaht dies, jedoch unter einer wesentlichen Bedingung: Es darf sich nicht um ein bloßes Lichtloch handeln. Was ist ein bloßes Lichtloch? Es ist eine Öffnung, die keinen Blick zum Nachbarn erlaubt (z.B. ein Lichtloch, eine kleine Öffnung mit feststehendem undurchsichtigem Rahmen). Eine Aussichtsdienstbarkeit hingegen erlaubt den Ausblick (gerade, schräge oder Panoramaaussicht).
