Decisione di riferimento: cc • N° 15-12.545 • 2016-04-14 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari a Mimizan di un appartamento di cui avete separato la proprietà – avete concesso l'usufrutto a vostro figlio mantenendo la nuda proprietà. Un giorno, l'amministratore vi chiede le spese non pagate dall'usufruttuario. Pensavate di essere al sicuro, ma il regolamento condominiale contiene una clausola di solidarietà. Siete tenuti a pagare? Questa domanda l'ho vista porsi concretamente in pratiche a Tarnos o a Mimizan. La Corte di cassazione, con una sentenza del 14 aprile 2016 (n° 15-12.545), ha stabilito: questa clausola è lecita e applicabile, anche se non avete informato l'amministratore della divisione. Spiegazioni.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. [J] è nudo proprietario di un lotto condominiale; la Sig.ra [G]-[F] è usufruttuaria. Il regolamento condominiale prevede che «i condomini sono tenuti a partecipare alle spese […] e che nudo proprietario e usufruttuario sono solidalmente responsabili». Le spese non vengono pagate. Il condominio cita entrambi in giudizio per il pagamento, basandosi su tale clausola.
Problema: il Sig. [J] sostiene di non essere mai stato informato dei suoi obblighi, poiché la divisione non è stata notificata all'amministratore. Ritiene che la clausola non possa essergli opposta. La corte d'appello gli dà ragione, ritenendo che la solidarietà non possa operare senza notifica. Ma il condominio ricorre in cassazione.
Colpo di scena: la Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che la clausola del regolamento condominiale è un contratto che vincola tutti i condomini, abbiano o meno notificato la divisione. Poco importa che l'amministratore non sia stato avvisato: la solidarietà esiste per effetto della clausola stessa.
Il ragionamento della Corte – analizzato
I giudici di merito avevano applicato l'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382): «Qualunque fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui che lo ha commesso a risarcirlo». Ritenevano che il nudo proprietario non avesse commesso alcuna colpa poiché ignorava la clausola. Ma la Corte di cassazione respinge questo ragionamento.
Si basa sulla legge del 10 luglio 1965 (legge sulla proprietà condominiale) e sul regolamento condominiale, che ha valore contrattuale. L'articolo 6 di tale legge dispone che il regolamento condominiale «determina la destinazione delle parti private e delle parti comuni, le condizioni di godimento e le modalità di ripartizione delle spese». La solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario è una modalità di pagamento delle spese, perfettamente lecita.
In altre parole, la clausola si applica automaticamente, senza che sia necessaria una notifica. Il nudo proprietario si considera aver accettato tale solidarietà acquistando il lotto, anche in regime di divisione. Non si tratta di una decisione innovativa: la Corte di cassazione conferma una giurisprudenza precedente (Civ. 3e, 10 marzo 1993, n° 91-11.246).
Cosa cambia per voi – concretamente
Se siete nudo proprietario: potete essere perseguiti dall'amministratore per le spese non pagate dall'usufruttuario. Esempio: a Tarnos, un nudo proprietario ha dovuto pagare 3.200 € di spese arretrate mentre l'usufruttuario era insolvente. Dovete quindi monitorare il pagamento delle spese da parte dell'usufruttuario o richiedere una ricevuta mensile.
Se siete usufruttuario: siete anch'essi tenuti solidalmente. Ma in pratica, siete voi che occupate l'alloggio, quindi dovete pagare le spese correnti. Il nudo proprietario può rivalersi su di voi se ha pagato al vostro posto.
Se siete acquirente di un lotto diviso: verificate il regolamento condominiale prima di acquistare. Una clausola di solidarietà può esporvi a debiti dell'altro titolare.
Se siete amministratore: potete richiedere il pagamento delle spese all'uno o all'altro, senza dover provare la notifica della divisione. Ciò semplifica il recupero.
Quello che pochi sanno: anche se il nudo proprietario non è stato informato, rimane comunque debitore. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui nudi proprietari sono rimasti sorpresi nel ricevere un sollecito dall'amministratore, pensando di avere solo diritti, non obblighi finanziari.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Leggete il regolamento condominiale prima di qualsiasi divisione: verificate se contiene una clausola di solidarietà. In caso affermativo, prevedete nell'atto di divisione chi pagherà le spese – e fatelo rispettare.
- Informate l'amministratore per iscritto: inviate una lettera raccomandata con avviso di ricevimento (LRAR) all'amministratore per notificare la divisione e indicare chi è responsabile del pagamento. Ciò eviterà ogni confusione.
- Richiedete un rendiconto periodico delle spese: chiedete all'amministratore di inviarvi ogni anno un prospetto indicante gli importi dovuti per lotto. Se siete nudo proprietario, verificate che l'usufruttuario paghi.
- Se siete citati in giudizio, pagate e poi rivaletevi sull'altro: in virtù della solidarietà, potete pagare l'intero importo, poi esercitare un'azione di regresso contro l'altro titolare.
