Decisione di riferimento: cc • N° 14-24.748 • 2016-03-17 • Consulta la decisione →
Sei proprietario di un locale commerciale a Cagnes-sur-Mer e stai pensando di subaffittarlo a un artigiano. Ma una domanda ti assilla: il sottoaffitto (contratto di locazione tra il conduttore principale e un subconduttore) può avere una durata più breve di quella residua del contratto di locazione principale? E se sì, ciò mette in discussione lo status protettivo dei contratti di locazione commerciale (status che garantisce al conduttore il diritto al rinnovo e un'indennità di espropriazione)?
Questa domanda la sento spesso nella mia pratica: conduttori che vogliono subaffittare una parte del loro locale per ammortizzare un canone troppo alto, o proprietari che temono che il subconduttore acquisisca diritti troppo importanti. La decisione della Corte di Cassazione del 17 marzo 2016 (n° 14-24.748) fornisce una risposta chiara: un sottoaffitto commerciale può essere concluso per una durata inferiore a quella del contratto di locazione principale senza che ciò costituisca una rinuncia allo status dei contratti di locazione commerciale, né per il conduttore principale, né per il subconduttore.
In altre parole, le parti possono liberamente fissare la durata del sottoaffitto, anche se più breve della durata residua del contratto di locazione principale. Questa soluzione, che può sembrare tecnica, ha conseguenze pratiche importanti per proprietari e conduttori, specialmente sulla Costa Azzurra dove i contratti di locazione commerciale sono spesso lunghi e i subaffitti frequenti. Analizziamo insieme questa decisione e vediamo cosa cambia concretamente.
I fatti: una storia come tante
La vicenda inizia a Mougins, nelle Alpi Marittime. Un proprietario, il Sig. X, concede in locazione commerciale un locale a una società, la SARL « Le Palmier ». Il contratto, stipulato nel 2005, ha una durata di 9 anni, con possibilità di rinnovo. Nel 2010, la SARL « Le Palmier » decide di subaffittare una parte del locale a un parrucchiere, il Sig. Y, per una durata di 3 anni. Il sottoaffitto è quindi più breve della durata residua del contratto di locazione principale (mancavano circa 4 anni alla scadenza del contratto principale).
Tutto procede bene fino al 2013, quando il proprietario Sig. X rifiuta di rinnovare il contratto di locazione principale. La SARL « Le Palmier » lascia i locali, ma il Sig. Y, il subconduttore, rifiuta di andarsene: ritiene che il suo sottoaffitto sia soggetto allo status dei contratti di locazione commerciale e che abbia diritto al rinnovo del suo sottoaffitto. Il Sig. X, invece, sostiene che il sottoaffitto non è valido perché la sua durata è inferiore a quella del contratto principale e che ciò equivale a una rinuncia allo status.
La corte d'appello di Aix-en-Provence dà ragione al Sig. Y: ritiene che il sottoaffitto rientri effettivamente nello status dei contratti di locazione commerciale, nonostante la sua durata inferiore. Il Sig. X ricorre in Cassazione. La Corte di Cassazione, con sentenza del 17 marzo 2016, rigetta il ricorso e conferma la decisione della corte d'appello. Ricorda che « un sottoaffitto commerciale può essere concluso per una durata inferiore a quella residua del contratto di locazione commerciale principale senza che ciò costituisca una rinuncia al beneficio dello status dei contratti di locazione commerciale da parte dell'una o dell'altra delle parti ».
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna tornare ai testi: lo status dei contratti di locazione commerciale è disciplinato dagli articoli L. 145-1 e seguenti del Codice di commercio. Tale status impone una durata minima di 9 anni per il contratto di locazione principale (articolo L. 145-4) e offre al conduttore il diritto al rinnovo (articolo L. 145-8) nonché un'indennità di espropriazione se il locatore rifiuta il rinnovo (articolo L. 145-14).
Ma per quanto riguarda il sottoaffitto? Il sottoaffitto è un contratto tra il conduttore principale (il prenditore) e un subconduttore. Non è soggetto alle stesse regole del contratto di locazione principale. In particolare, la durata del sottoaffitto non è disciplinata dalla legge: le parti sono libere di fissare la durata che desiderano, a condizione che non superi la durata del contratto di locazione principale.
La questione che si poneva era la seguente: se il sottoaffitto ha una durata inferiore a quella del contratto di locazione principale, significa che le parti hanno voluto escludere l'applicazione dello status dei contratti di locazione commerciale al sottoaffitto? In altre parole, una durata inferiore costituisce una « rinuncia implicita » allo status?
La Corte di Cassazione risponde di no. Ritiene che la libertà contrattuale (principio secondo cui le parti possono liberamente determinare il contenuto del loro contratto) consenta di fissare una durata più breve senza che ciò comporti una rinuncia allo status. Il sottoaffitto rimane soggetto allo status dei contratti di locazione commerciale, il che significa che il subconduttore beneficia del diritto al rinnovo e dell'indennità di espropriazione.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione era già ammessa da una parte della dottrina (i commentatori del diritto), ma non era stata chiaramente sancita dalla Corte di Cassazione. Questa sentenza pone quindi fine a un'incertezza giuridica. Si inserisce in una tendenza giurisprudenziale favorevole alla libertà contrattuale in materia di sublocazione commerciale.
Attenzione però: questa decisione non significa che il sotto
