Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 02-10.381 • 2003-10-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Perpignan, rue de la Loge. Sie kündigen Ihrem Mieter, einem Online-Verkaufsunternehmen, um das Lokal zurückzuerhalten. Aber Sie entdecken, dass dieses Unternehmen zum Zeitpunkt der Kündigung nicht im Handels- und Gesellschaftsregister (RCS) eingetragen war. Sie denken, Sie könnten die Verlängerung des Mietvertrags aus diesem Grund verweigern. Schwerer Fehler. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 1. Oktober 2003 entschieden: Das Fehlen der Eintragung im RCS zum Zeitpunkt der Kündigung kann den Mieter nicht seines Rechts auf Verlängerung berauben. Diese Entscheidung, die in einer Angelegenheit aus Montpellier ergangen ist, ist immer noch maßgeblich. Was also tun, wenn Sie Vermieter oder Mieter sind? Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Frau X, Eigentümerin eines Geschäftslokals in Montpellier, vermietet dieses an die auf Informatik spezialisierte Gesellschaft Interfaces UES. 1998 kündigt sie dieser per Gerichtsvollzieherurkunde, mit Verweigerung der Verlängerung des Mietvertrags und Angebot einer Entschädigung für die Vertreibung (Summe, die dem vertriebenen Mieter zum Ausgleich für den Verlust seines Geschäfts zusteht). Grund: Die Gesellschaft Interfaces war zum Zeitpunkt der Kündigung nicht im Handels- und Gesellschaftsregister für die gemieteten Räumlichkeiten eingetragen. Der Gewerbemietvertrag, der dem Statut der Gewerbemietverträge (Artikel L.145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs) unterliegt, schützt den Mieter jedoch: Er hat ein Recht auf Verlängerung, außer in Ausnahmefällen. Einer davon ist das Fehlen der Eintragung im RCS. Aber die Frage war: Zu welchem Zeitpunkt muss die Eintragung erfolgt sein? Zum Zeitpunkt der Kündigung oder zum Zeitpunkt des Verlängerungsantrags? Das Berufungsgericht von Montpellier gab am 6. November 2001 der Mieterin recht: Das Fehlen der Eintragung zum Zeitpunkt der Kündigung kann die Verweigerung der Verlängerung nicht rechtfertigen. Der Vermieter legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationshof bestätigt in einer mit Spannung erwarteten Entscheidung das Urteil des Berufungsgerichts.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L.145-8 des Handelsgesetzbuchs (ehemals Artikel 4 des Dekrets vom 30. September 1953). Dieser Text sieht vor, dass der Mieter des Rechts auf Verlängerung verlustig gehen kann, wenn er nicht im Handelsregister oder im Handwerksregister eingetragen ist. Aber der Gerichtshof präzisiert: „Das Fehlen der Eintragung der gemieteten Räumlichkeiten auf den Mieter im Handelsregister zum Zeitpunkt der Kündigung kann nur zur Folge haben, dass dieser des Rechts auf Verlängerung seines Mietvertrags beraubt wird.“ Mit anderen Worten, der Richter unterscheidet zwei Situationen. Wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung nicht eingetragen ist, beraubt ihn dies nicht automatisch des Rechts auf Verlängerung. Ist er jedoch zum Zeitpunkt des Verlängerungsantrags (oder zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung) nicht eingetragen, kann er dieses Recht verlieren. Warum diese Nuance? Weil der Vermieter stets Betrug geltend machen kann (z.B. wenn der Mieter die Eintragung absichtlich unterlassen hat, um seinen Pflichten zu entgehen). Aber ohne Betrug ist das bloße Fehlen der Eintragung zum Zeitpunkt der Kündigung folgenlos. Der Gerichtshof nimmt eine mieterschützende Auslegung vor und betrachtet die Eintragung als eine Verwaltungsformalität, die nachgeholt werden kann. Er weist damit das Argument des Vermieters zurück, wonach das Fehlen der Eintragung zum Zeitpunkt der Kündigung ein automatischer Verweigerungsgrund sei.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen Vermieter ist diese Entscheidung eine Warnung: Glauben Sie nicht, dass das Fehlen der Eintragung zum Zeitpunkt der Kündigung Ihnen automatisch das Recht gibt, die Verlängerung zu verweigern. Sie müssen die Situation des Mieters zum Zeitpunkt des Verlängerungsantrags prüfen. Wenn er zu diesem Zeitpunkt eingetragen ist, müssen Sie ihm eine Entschädigung für die Vertreibung (oft mehrere Jahresmieten) zahlen, wenn Sie die Verlängerung verweigern. Ein Vermieter in Canet-en-Roussillon musste kürzlich 80.000 € Entschädigung für ein 50 m² großes Lokal zahlen, weil er diesen Punkt nicht überprüft hatte. Für einen Mieter ist dies ein Schutz: Wenn Sie vergessen haben, sich zu Beginn des Mietvertrags im RCS einzutragen, holen Sie dies schnell nach. Sobald Sie eingetragen sind, erhalten Sie Ihr Recht auf Verlängerung zurück. Achtung jedoch: Wenn der Vermieter eine betrügerische Absicht nachweisen kann (z.B. eine verspätete Eintragung nach einer Kündigung), riskieren Sie den Verlust dieses Rechts. Für einen Erwerber eines Geschäfts überprüfen Sie die Eintragung des Verkäufers zum Zeitpunkt der Übertragung und zum Zeitpunkt der letzten Verlängerung. Eine Unterlassung könnte Ihren Mietvertrag gefährden.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Überprüfen Sie die Eintragung im RCS vor der Kündigung: Ziehen Sie den Kbis-Auszug des Mieters zum Zeitpunkt der Kündigung bei. Fehlt die Eintragung, überstürzen Sie keine Verweigerung der Verlängerung. Warten Sie den Zeitpunkt des Verlängerungsantrags ab, um die Situation zu beurteilen.
- Lassen Sie den Mieter nachbessern: Wenn Sie Vermieter sind und ein Fehlen der Eintragung feststellen, fordern Sie Ihren Mieter auf, dies innerhalb einer kurzen Frist (z.B. 1 Monat) nachzuholen. Das kann einen Rechtsstreit vermeiden.
- Fügen Sie eine Klausel in den Mietvertrag ein: Sehen Sie eine Klausel vor, die den Mieter verpflichtet, jährlich seine Eintragung nachzuweisen, andernfalls droht die Kündigung des Mietvertrags. Diese Klausel ist gültig und schützt Sie.
- Bewahren Sie Beweise auf: Heben Sie die Kbis-Auszüge, Kündigungsurkunden und Korrespondenzen auf. Im Streitfall sind diese Dokumente wesentlich, um das Datum der Eintragung zu beweisen.
