Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 21-18.612 • 2022-06-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Saint-Laurent-du-Var, die im Rahmen einer Vereinbarung mit der Anah (Agence nationale de l'habitat) vermietet wird. Sie erhalten Beihilfen und genießen Steuervorteile als Gegenleistung für eine moderate Miete. Eines Tages entdecken Sie, dass Ihr Mieter ein Zimmer gegen Entgelt ohne Ihre Zustimmung untervermietet. Sie fragen sich: Kann ich die Kündigung des Mietvertrags verlangen? Wie weit geht die Toleranz der Richter?
Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 22. Juni 2022 (Nr. 21-18.612) gibt eine klare Antwort: Die illegale Untervermietung in einer geförderten Wohnung ist eine schwere Pflichtverletzung, die die Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen kann. Allerdings müssen die Richter diese Schwere im Hinblick auf das spezifische System der geförderten Wohnungen ernsthaft prüfen. Der Kassationshof erinnert daran, dass das gesetzliche Verbot der Untervermietung und die daraus resultierende Zweckänderung der Räume entscheidende Elemente sind.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Fakten, die Argumentation des Gerichts und vor allem erläutern, was dies für Sie als Vermieter oder Mieter ändert, und Ihnen praktische Ratschläge geben, um solche Streitigkeiten zu vermeiden oder zu bewältigen.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X ist Eigentümer einer Wohnung in Saint-Laurent-du-Var, die er an einen Mieter, Herrn Y, vermietet. Die Wohnung ist gefördert, d.h. sie unterliegt einer Vereinbarung mit dem Staat (über die Anah), die eine Höchstmiete festlegt und dem Mieter Anspruch auf Wohnbeihilfen eröffnet. Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter, die Anstandsregeln einzuhalten und die Miete nicht über die Höchstgrenzen zu erhöhen.
Herr Y untervermietet jedoch regelmäßig eines der Zimmer dieser Wohnung an einen Dritten gegen eine Miete, die er einnimmt. Er bittet seinen Vermieter nicht um Erlaubnis, was jedoch obligatorisch ist (Artikel 8 des Gesetzes vom 6. Juli 1989). Schlimmer noch: Durch die Untervermietung eines Teils der Wohnung ändert er deren Zweckbestimmung: Es handelt sich nicht mehr um eine vollständige, von einem einzigen Haushalt bewohnte Wohnung, sondern um eine nicht angemeldete Wohngemeinschaft.
Herr X entdeckt die Situation und verklagt Herrn Y auf Kündigung des Mietvertrags und Räumung. Er beruft sich auf die Verletzung des Verbots der Untervermietung ohne Zustimmung sowie auf die Nichteinhaltung der für geförderte Wohnungen geltenden Regeln. Das Berufungsgericht Versailles weist seine Klage mit Urteil vom 20. Mai 2021 ab. Für das Gericht stellt die Untervermietung eines einzigen Zimmers keine ausreichend schwere Pflichtverletzung dar, um die Kündigung zu rechtfertigen, zumal der Mieter angeboten hat, den Mehrwert (die Differenz zwischen der vom Untermieter erhaltenen Miete und der von ihm selbst gezahlten Miete) zurückzuerstatten.
Herr X legt Kassation ein. Er macht geltend, dass das Berufungsgericht die Schwere der Pflichtverletzung im Hinblick auf das System der geförderten Wohnungen, das gesetzliche Verbot der Untervermietung und die Zweckänderung der Räume nicht geprüft habe. Der Kassationshof gibt ihm recht: Er hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an ein anderes Berufungsgericht zurück.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1728 des Code civil (der den Mieter verpflichtet, die Mietsache wie ein ordentlicher Hausvater und entsprechend der ihr gegebenen Zweckbestimmung zu nutzen) und auf Artikel 8 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (der die Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters verbietet). Vor allem aber erinnert er daran, dass die Wohnung gefördert ist, was zusätzliche spezifische Einschränkungen mit sich bringt: Die Miete ist gedeckelt, die Wohnung muss von Personen mit bescheidenem Einkommen bewohnt werden, und jede Untervermietung ist verboten, außer in sehr eng begrenzten Ausnahmen (insbesondere für Dienstbotenzimmer unter bestimmten Bedingungen).
Der Kassationshof wirft dem Berufungsgericht vor, die Schwere der Pflichtverletzung des Mieters im Lichte dieser Elemente nicht geprüft zu haben. Denn eine Untervermietung in einer geförderten Wohnung ist nicht nur ein einfacher Verstoß gegen den Mietvertrag: Sie stellt das Gleichgewicht des Förderungssystems in Frage. Der Vermieter hat sich verpflichtet, an einen Mieter mit bescheidenem Einkommen zu vermieten; wenn dieser an einen Dritten untervermietet, kann er einen ungerechtfertigten Gewinn (den Mehrwert) erzielen und die Mietobergrenzen umgehen. Darüber hinaus kann die Zweckänderung (Umwandlung einer Wohnung in eine Wohngemeinschaft) Auswirkungen auf das Recht auf Verbleib in der Wohnung und auf die Beihilfen haben.
Der Kassationshof hatte bereits Gelegenheit, sich zur unerlaubten Untervermietung zu äußern (Civ. 3e, 6. Mai 2021, Nr. 20-10.197), aber dies ist das erste Mal, dass er so sehr auf den Kontext der geförderten Wohnung besteht. Klar gesagt: Die Tatsachenrichter können sich nicht damit begnügen zu sagen, dass die Untervermietung „wenig schwerwiegend" sei, weil sie nur ein Zimmer betreffe; sie müssen alle Umstände berücksichtigen, einschließlich des Förderungssystems, des gesetzlichen Verbots und der Zweckänderung.
Vorsicht jedoch: Der Kassationshof sagt nicht, dass die Kündigung automatisch erfolgt. Er verweist die Sache zurück, damit das neue Berufungsgericht die Schwere der Pflichtverletzung ernsthaft prüft. Aber die Botschaft ist stark: Die illegale Untervermietung in einer geförderten Wohnung ist potenziell tr
