参考判决： cc • N° 12-21.918 • 2013-10-02 • 查看判决 →
您刚刚在比斯卡罗斯（Biscarrosse）购买了一套公寓，附带一个地下室。卖方告知您面积为70平方米，但交易完成后，您发现这个地下室虽然在文件中被定性为地窖，但实际上已被改造成储藏室，面积为10平方米。它是否应计入面积计算？这个看似技术性的问题，直接关系到经济利益：每平方米都很重要，尤其是在朗德省（Landes），每平方米价格接近3000欧元。
1965年7月10日法律第46条规定，共有产权份额的私有部分面积必须在销售契约中注明。但如果一个被共有产权规约定性为地窖的场所，实际上是可居住的储藏室，该怎么办？法国最高法院（Cour de cassation）于2013年10月2日作出裁决：下级法官有权独立评估该场所的实际性质，不受契约定性的约束。简而言之，如果地窖变成了储藏室，它就要计入面积。
这项裁决对受损的购房者来说是一缕清风，但对卖方及其公证人来说则是一个警报。我们将看到这个本可能发生在米米藏（Mimizan）的案例是如何在最高法院（Cour suprême）落幕的，以及您需要从中汲取什么教训用于您的房地产交易。
事实：一个每天都在发生的故事
SCI Sacre（公司）于2005年5月18日通过公证契约从X夫妇处购买了一个共有产权份额。销售契约和共有产权规约均注明该份额包括一个地下室。然而，SCI在交易后发现，这个位于地下室的场所已不再是地窖：它已被改造成储藏室，有直接通道并经过装修。因此，私有部分的实际面积与申报面积不符。
SCI随后依据1965年7月10日法律第46条（该条规定，如果面积比申报面积少5%以上，可以请求减少价款）向卖方提起诉讼要求减价。卖方辩称，即使地窖已改造，但由于合同文件中将其定性为地窖，应排除在面积计算之外。
上诉法院（cour d'appel）支持了SCI的诉求，认为地窖的定性并非决定性因素：重要的是场所的实际物理状态。卖方随后向最高法院（Cour de cassation）提出上诉，但最高法院驳回了他们的论点，维持了上诉法院的判决。换句话说，下级法官自主认定该场所是储藏室而非地窖，因此应计入面积。鲜为人知的是，这项裁决符合保护购房者的判例趋势，即实际情况优先于合同条款。
法院的推理——详细解析
最高法院依据1965年7月10日法律第46条，该条规定：“任何单方面出售或购买承诺，任何实现或确认出售一个份额或部分份额的合同，均应注明该份额或部分份额私有部分的面积。” 简而言之，卖方必须注明私有部分的实际面积，即专供共有权人使用的房间，不包括共用部分。
卖方辩称，由于共有产权规约和销售契约将其定性为地窖，因此应排除在面积之外。但最高法院指出，合同定性并非绝对：下级法官根据场所的物理特征自主判断其性质。在本案中，上诉法院认定该场所不再是地窖（昏暗潮湿的储物空间），而是储藏室（经过装修、可进入的房间）。因此，它属于私有部分，应当测量。
但请注意：这一解决方案并非判例翻转，而是对先前判例（Civ. 3e, 2010年6月9日, n° 09-13.439）的确认。最高法院留给下级法官一定的裁量空间，这可能导致不确定性。但总体趋势是明确的：实际情况优先于书面条款。在实践中，这意味着如果“地窖”被改造成卧室、办公室或储藏室，它必须计入申报面积。
这对您意味着什么——具体影响
对购房者： 您刚刚在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）购买了一套公寓。契约注明80平方米，但交易后您发现地下室被定性为地窖，实际上是15平方米的装修房间。如果实际面积比申报面积少5%以上，您可以要求减价。例如，如果每平方米价格为2500欧元，15平方米相当于37500欧元。您可以向卖方索要这笔钱。
对卖方： 注意不要低估面积。如果您将地窖改造成储藏室而未注明，您可能面临减价诉讼。在出售前，请由专业人士（诊断师）测量面积，并核实每个房间的确切定性。在我的实践中，我遇到过卖方因简单的定性错误而不得不退还数千欧元的案例。
对共有权人： 如果您计划将地窖改造成居住用房，请注意这可能改变共有产权份额（在共用部分中的比例），并需要业主大会（assemblée générale）的授权。此外，如果改造未申报，您可能被要求恢复原状。
避免此类纠纷的四个建议
- 在出售前，请由认证专业人士进行Carrez测量。 对于面积超过8平方米的份额，该文件是强制性的，可在发生争议时保护您。在比斯卡罗斯，一次测量的费用约为150欧元，相对于潜在的纠纷来说微不足道。
- 核实共有产权规约中房间的定性。 如果地窖已被改造，请通过业主大会修改规约以避免歧义。否则，卖方承担风险。
- 购买时，要求加入面积保证条款。 即使法律保护购房者，合同条款可以加强您的权利并促进友好解决。
- 保留所有与房屋状况相关的文件。 照片、平面图、诊断报告：在发生纠纷时，它们有助于证明交易时场所的实际性质。
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深入探讨：相关判例与演变
这项裁决属于保护购房者的系列判例。早在2010年（Civ. 3e, 2010年6月9日, n° 09-13.439），最高法院就裁定，即使阁楼在规约中被定性为“阁楼”，也应计入面积。最近，在2018年（Civ. 3e, 2018年6月14日, n° 17-18.392），最高法院将这一逻辑扩展到露台和阳台，前提是它们是封闭且有顶的。
因此，趋势是对“私有部分”概念进行广义解释：任何专供共有权人使用的空间，无论其在文件中名称如何，都应当测量。但请注意：严格用于储物且未经装修的地窖仍被排除在外。界限可能模糊，因此准确的诊断至关重要。
未来，可以预见法院将继续优先考虑实际物理状况而非形式定性。公证人和房地产经纪人在起草文件时必须加倍警惕。
您必须记住的要点
常见问题：
问：改造成储藏室的地窖是否总是排除在Carrez面积之外？
答：不是，如果它经过装修且可进入，则必须计入。契约中的定性对法官没有约束力。
问：如果申报面积小于实际面积，我可以要求减价吗？
答：可以，如果差异超过申报面积的5%。该诉讼时效为自交易之日起5年。
问：因面积错误提起诉讼的费用是多少？
答：律师费和鉴定费可能达到3000至5000欧元，但如果您胜诉，通常可以收回。事先30分钟咨询（45欧元）可以避免不必要的诉讼。
问：如果我是卖方，且我有一个改造过的地窖，该怎么办？
答：在契约中将其注明为“储藏室”并测量面积。这样您就可以避免后续争议。
问：该判例适用于租赁吗？
答：间接适用，因为居住面积（Boutin法）排除地窖。但如果租赁合同注明的面积包括一个改造过的地窖，承租人可以提出异议。
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