参考裁决： cc • N° 16-12.885 • 2017-10-19 • 查看裁决 →
想象一下，您是圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）的一位业主，您的租户已经数月未支付租金。您已获得驱逐判决，但法官却以要求租户支付占用补偿金为条件，暂停了驱逐措施。您可能会想：“这很正常，他至少得付点什么吧！”但这真的合法吗？
每年，在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的司法管辖区内，无论是市中心公寓还是比斯卡罗斯（Biscarrosse）的房屋，都有数百名业主提出这个问题。答案来自法国最高法院（Cour de cassation）的一项裁决，该裁决澄清了法官在面对暂停驱逐请求时的权力。
2017年，法国最高级别的法官们裁定：在决定是否暂停驱逐时，法官只能考虑租户（债务人）的情况。法官不得附加任何条件，例如支付补偿金。这一裁决改变了业主和租户的处境。
事实：一个每天都在发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）拥有一套公寓，并将其出租给马丁先生（M. Martin）已有五年。一切顺利，直到马丁先生失业。租金不再支付，催收函也石沉大海。几个月后，杜布瓦先生向法院提起诉讼并获得了驱逐判决。他松了一口气，以为终于可以收回自己的房屋。
但马丁先生，仍然没有稳定的收入，请求法官暂停驱逐。他援引了自己不稳定的状况和缺乏重新安置的解决方案。初审法官（负责一审处理此类纠纷的法院）同意暂停驱逐措施……但有一个条件：马丁先生必须在暂停期间支付占用补偿金（租约结束后占用场所应支付的款项）。
杜布瓦先生并不满意：如果租户不支付这些补偿金，驱逐是否仍被暂停？他提起了上诉。上诉法院（负责二审重新审理案件的司法机构）支持了他的观点，并撤销了这一条件。马丁先生则反过来向最高法院（Cour de cassation）提起了上诉（他请求最高法院核查法律是否正确适用）。正是在这里，案件有了最终定论。
在我的执业经历中，我遇到过一些案件，朗德省（Landais）的业主们曾认为这个条件是一种保障。实际上，它常常造成僵局：租户已经无力偿债，无法支付，而驱逐则无限期拖延。
司法机构的推理——详细剖析
最高法院（Cour de cassation）在其2017年10月19日的判决中，依据的是《消费法典》（code de la consommation）第L. 331-3-2条（现已变为第L. 722-8条）。该条文明确规定，在决定是否暂停驱逐措施时，法官“只能考虑债务人的情况”。换句话说，只有租户的情况才重要：他的收入、健康状况、重新安置的可能性。
法官们解释说，初审法官在暂停驱逐时附加支付占用补偿金的条件，是增加了一项法律未规定的条件。这一额外条件扭曲了对租户的保护机制。简而言之，暂停驱逐的批准或拒绝应仅基于租户的个人情况，仅此而已。它不能成为追讨债务的工具。
最高法院（Cour de cassation）因此确认了上诉法院的裁决，该裁决撤销了初审法官的判决。这是对判例法（法院对某一法律问题的所有裁决）的确认：多年来，上诉法院和最高法院（Cour de cassation）一直重申，法官不得以支付款项为条件来暂停驱逐。这一裁决遵循了保护最脆弱租户的逻辑，但也给业主们带来了问题。
但这究竟改变了什么？以前，一些法官可能会试图利用这个条件作为折衷方案。现在，这是被禁止的。暂停驱逐是一项基于租户情况的“全有或全无”措施。如果批准暂停，业主将不得不等待，且没有即时的经济补偿。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是出租业主（出租房产的人），这项裁决意味着您不能再指望法官会以支付占用补偿金为条件来暂停驱逐。例如：在比斯卡罗斯（Biscarrosse），对于月租800欧元的空置房屋，占用补偿金可能高达每月约900欧元（加价租金）。以前，法官可能会说：“我暂停驱逐六个月，但租户必须向您支付5,400欧元。”现在，不行。因此，您必须预见：如果租户获得暂停驱逐，您将不得不等待且没有补偿。在我的执业中，我建议业主从一开始就详细记录租户的情况，以便在可能暂停驱逐时提出异议。
如果您是租户（债务人），这项裁决保护了您。如果您处境困难（失业、疾病、缺乏重新安置方案），您可以请求暂停驱逐，而无需支付通常无法承担的款项。但请注意：暂停驱逐并不会消除您的债务。您仍需支付未付租金，并最终支付占用补偿金。但它给了您喘息之机。如何应对？咨询律师或住房援助协会，准备您的案件材料，并提供您情况的证明文件。
对于房地产专业人士（中介、物业管理公司），这意味着需要更好地告知业主相关风险。现在，驱逐期限，加上可能的暂停，可能会持续数月且没有付款保证。必须在纠纷管理中纳入这一因素。时间方面：从向法院提起诉讼到执行，驱逐程序可能需要8到18个月，如果暂停则可能更长。
避免此类纠纷的四个建议
- 在签署租约时核查租户的偿付能力：要求担保（押金、visale担保）并分析其收入。在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax），一个警惕的业主可以避免很多麻烦。
- 在发生未付款时迅速采取行动：不要拖延。在第一个月延迟时即发送催告函（挂号信），并在必要时向法院提起诉讼。很少有人知道的是，您等待的时间越长，程序就会越长。
- 记录租户的情况：如果您预见到暂停驱逐的请求，收集有关其情况（收入、可能的重新安置）的证据。这将帮助您在法官面前对暂停驱逐提出异议。
- 在出现纠纷迹象时立即咨询专业律师：及早的法律专业知识可以为您节省时间和金钱。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的司法管辖区内，法院有其惯例需要了解。
深入探讨：相关判例法及演变
这项裁决符合一贯的判例法路线。例如，在先前的一项判决中（最高法院，第三民事庭，2016年3月10日，n° 15-10.042），法官们已经重申，法官不得以金钱条件作为暂停驱逐的前提。趋势很明显：加强对脆弱租户的保护，有时会损害业主的债权。
是否存在不同的裁决？可能性不大。法院通常遵循最高法院（Cour de cassation）的裁决。然而，在某些情况下，如果法官认为租户的情况不够危急，可能会拒绝暂停驱逐。未来的演变可能涉及对“情况”的评估：具体标准是什么？健康、收入、重新安置……朗德省（Landais）的法院，如蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的法院，有一定的自由裁量权，但必须保持在法律框架内。
需要记住的关键点
- 法官不得以支付占用补偿金为条件来暂停驱逐：这是法律禁止的（《消费法典》第L. 722-8条）。
- 只有租户的情况才重要：收入、健康、重新安置的可能性。业主对此没有发言权。
- 如果您是业主：通过核查偿付能力和迅速行动来预见风险。暂停驱逐可能持续数月且没有补偿。
- 如果您是租户：如果您处境困难，可以请求暂停驱逐，但请妥善准备您的案件材料。
- 典型时间：包含暂停的驱逐程序可能需要一年以上。耐心和策略至关重要。
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