参考裁决： cc • N° 14-25.583 • 2015-12-03 • 查看裁决 →
想象一下，您在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）的一处住宅区拥有一套公寓。您收到了年度业主大会（assemblée générale annuelle）的召集通知。议事日程上提到了“指定业主委员会（syndic）”，但没有明确提及“续聘”或“拒绝续聘”现任业主委员会。会议期间，大多数业主投票反对留任现任的志愿业主委员会（syndic bénévole）。这有效吗？如果问题没有明确列入议事日程，这个投票可以被撤销吗？
这个问题并非理论性的。每年在数百个业主委员会（copropriétés）中都会出现，包括我们朗德省（Landes）地区。业主大会（assemblées générales）常常是紧张局势的舞台，尤其是在更换业主委员会（syndic）时。一些业主认为现任业主委员会（syndic actuel）工作不力，另一些希望转为专业业主委员会（syndic professionnel），还有一些则维护现状。
法国最高法院（Cour de cassation）在2015年12月3日的裁决中给出了明确而坚定的答复：不，业主大会（assemblée générale）只能就列入议事日程的事项进行有效审议。拒绝续聘业主委员会（syndic）不构成简单的“会议意外事件”（incident de séance）（会议期间发生的意外事件），不能随意处理。该裁决提醒了在业主委员会（copropriétés）日常管理中经常被忽视的基本规则。
事实：一个每天都在发生的故事
马丁先生（M. Martin）是圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）一处拥有50个单元的业主委员会（copropriété）的公寓业主，多年来一直担任志愿业主委员会（syndic bénévole）（一位业主无偿负责楼宇管理）。业主委员会理事会（conseil syndical）（协助和监督业主委员会（syndic）的机构）曾要求他在业主大会（assemblée générale）的议事日程中列入“指定一位专业业主委员会（syndic professionnel），与其本人候选资格竞争”。马丁先生拒绝了，认为自己的管理令人满意。
因此，业主大会（assemblée générale）被召集，议事日程中提到了“指定业主委员会（syndic）”。会议期间，业主们就马丁先生的候选资格进行了投票。他以761/1082的票数（约70%反对）被否决。大会随后任命了另一位业主作为临时业主委员会（syndic provisoire）。马丁先生向法院提起诉讼，要求撤销拒绝其续聘的决议（résolution）（投票通过的决定）。
事实审法官（juges du fond）（在一审和上诉中审查事实的法官）驳回了他的请求。他们认为拒绝续聘构成“会议意外事件”（incident de séance）——即会议期间发生的事件，即使未列入议事日程也可以讨论。他们补充说，马丁先生“理由不充分”（mal fondé）来质疑这种情况，因为他本人曾拒绝列入指定一位专业业主委员会（syndic professionnel）进行竞争。马丁先生随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉（pourvoi en cassation）（他要求最高司法机构审查法官是否正确适用了法律）。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）撤销（cassé）了上诉法院（juges d'appel）的判决。其推理基于两个法律支柱，并有力地重申了它们。
第一支柱：1967年3月17日第67-223号法令（décret n° 67-223 du 17 mars 1967）第13条和第46条（规范业主委员会（copropriétés）运作的文本）。第13条规定议事日程由业主委员会（syndic）制定。第46条规定“业主大会（assemblée générale）只能就列入议事日程的事项进行有效审议”。简而言之，最高法院（Cour）重申了一条绝对规则：如果一个问题未列入议事日程，大会就不能讨论或就此投票。这是对业主（copropriétaires）的基本保障，他们必须提前知道将对什么事项进行表决。
第二支柱：“指定”（désignation）与“拒绝续聘”（refus de renouvellement）之间的区别。最高法院（Cour）认为“拒绝续聘志愿业主委员会（syndic bénévole）的职务”是一个具体问题，不同于简单的“指定业主委员会（syndic）”。换句话说，投票反对留任现任业主委员会（syndic actuel）与投票指定新业主委员会（syndic）不是一回事。如果议事日程只提到“指定”，则没有明确涵盖“拒绝续聘”。因此，在不完整的议事日程上通过的拒绝续聘决议是无效的。
最高法院（Cour）断然驳回了上诉法院（juges d'appel）关于这种拒绝属于“会议意外事件”（incident de séance）的论点。对它而言，这是一个实质性问题，必须列入议事日程。它没有受到马丁先生行为的影响，马丁先生曾拒绝列入指定一位专业业主委员会（syndic professionnel）进行竞争。很少有人知道的是，程序的合规性（régularité de la procédure）优先于个人考虑。一个召集不合规的会议（assemblée irrégulièrement convoquée）其决定可能被撤销，即使卸任的业主委员会（syndic sortant）态度有问题。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是业主（copropriétaire）（无论您是自住还是出租），这项裁决加强了您的权利。现在，如果业主大会（assemblée générale）的决定涉及未列入议事日程的事项，您可以提出异议。例如，如果议事日程提到“外墙翻新工程”（travaux de ravalement），但大会还就增加管理费（charges）进行了投票，您可以要求撤销该投票。在我的执业经历中，我遇到过一些案例，圣文森德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的业主们在大会上投票更换门窗，而议事日程上只有外墙维护——那时撤销是可能的。
如果您是志愿或专业业主委员会（syndic bénévole ou professionnel），您必须在起草议事日程时极其严谨。“指定业主委员会（syndic）”一词不再足够，如果您考虑更换的话。为避免任何无效（nullité），必须明确说明：“续聘现任业主委员会（syndic actuel）的委托”（Renouvellement du mandat du syndic actuel）或“指定新业主委员会（syndic）”（Désignation d'un nouveau syndic）。不明确的议事日程可能导致决议被撤销，并需要重新召集大会，产生额外费用（召集费、业主委员会费用等），可能高达500至1,000欧元。
如果您是租户（locataire），这项裁决间接关系到您。因程序瑕疵（vice de procédure）而被撤销的业主大会决定可能会延迟紧急工程（如屋顶维修或电梯安装），并影响您的生活质量。请与您的业主核实，影响您的决定是否按规定做出。
但这到底对日常生活有什么具体改变？实际上，这意味着任何对决定不满的业主首先应核查议事日程。如果不完整，可以在决议通知之日起两个月内提起诉讼。在司法法院（tribunal judiciaire）（原大审法院（TGI））的诉讼费用可能在1,500至3,000欧元之间，但撤销可以避免更大的开支（如非意愿的工程）。
避免此类纠纷的四个建议
- 在每次业主大会（assemblée générale）前仔细核查议事日程。如果缺少重要问题，请书面要求业主委员会（syndic）补充。如果拒绝，您可以向紧急审理法官（juge des référés）申请将该问题列入。
- 要求对敏感点进行精确表述。对于业主委员会（syndic），避免使用模糊术语如“日常管理”（gestion courante）。明确说明：“续聘X业主委员会（syndic X）的委托”（Renouvellement du mandat du syndic X）或“指定新业主委员会（syndic），需提交候选资格”（Désignation d'un nouveau syndic, candidatures à présenter）。
- 保留所有证据。保存召集通知、议事日程、会议记录（procès-verbal de l'assemblée），以及与业主委员会（syndic）或业主委员会理事会（conseil syndical）的所有书面往来。这些文件在发生争议时将至关重要。
- 在出现违规情况时迅速采取行动。对决议提出异议的期限为两个月。一旦发现程序瑕疵（vice de procédure），请立即咨询专业律师，以评估成功机会并避免诉讼时效（prescription）。
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深入探讨：相关判例（jurisprudence）及演变
这项裁决符合法国最高法院（Cour de cassation）的一贯判例（jurisprudence constante）。早在1997年（判决编号95-15.902），它就曾撤销了一项指定业主委员会（syndic）的决议，而议事日程只提到了“批准账目”（approbation des comptes）。最高法院（Cour）长期以来认为议事日程是审议（délibérations）有效的绝对条件。
然而，一些事实审法院（juridictions du fond）曾试图通过将某些投票定性为“会议意外事件”（incidents de séance）来放宽这一规则。2015年的裁决终结了这些尝试，对于像更换业主委员会（syndic）这样的重要问题。它确认了程序严谨性（rigueur procédurale）对于保护少数业主（copropriétaires）是必不可少的。展望未来，这意味着法院将对遵守形式要求更加严格。这一趋势朝着更大法律安全性的方向发展，但要求所有参与者提高警惕。
需要记住的关键点
清单：如果……应该做什么
- 您是业主（copropriétaire）且议事日程看起来不完整：向业主委员会（syndic）提交书面请求以补充议事日程。如果拒绝，请保留此证据。
- 您参加了一次就未预见事项进行投票的会议：立即提出反对意见，并要求在会议记录（procès-verbal）中注明。这将加强您在后续争议中的立场。
- 您希望对决议提出异议：首先核查议事日程。如果不完整，请在两个月内咨询律师以提起撤销诉讼（action en annulation）。
- 您是业主委员会（syndic）：起草详尽且精确的议事日程。如有疑问，包含所有潜在问题以避免无效（nullités）。
- 您考虑更换业主委员会（syndic）：确保议事日程明确提及“不续聘现任业主委员会（syndic actuel）”（non-renouvellement du syndic actuel）或“指定新业主委员会（syndic）”（désignation d'un nouveau syndic）。
结论
法国最高法院（Cour de cassation）2015年12月3日的裁决是一个有益的提醒：在业主委员会（copropriété）中，形式与内容同样重要。不明确的议事日程可能使关键决定无效，例如更换业主委员会（syndic）。这种严谨性保护了每个人的权利并避免了武断行为。如何应对？保持警惕，要求透明的程序，并毫不犹豫地对违规行为提出异议。因为，正如本案所示，即使是卸任的业主委员会（syndic sortant）也可以援引这些规则来捍卫自己的权利——并间接地捍卫所有业主（copropriétaires）的权利。
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