Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-20.073 • 2009-12-02 • Entscheidung einsehen →
Sie sind gerade in eine Neubauwohnanlage in Mérignac eingezogen. Alles scheint perfekt: geräumige Wohnung, hochwertige Ausstattung, nette Nachbarn. Doch schon bald zeigen sich Risse an der Fassade. Der Verwalter, der vom Bauträger ausgewählt wurde, zögert offenbar, die Reparaturen in Angriff zu nehmen. Sie fragen sich: Kann dieser Verwalter jahrelang im Amt bleiben, obwohl er selbst am Bau beteiligt war? Die Antwort lautet nein, und der Kassationshof hat dies in einem Urteil vom 2. Dezember 2009 nachdrücklich klargestellt.
Artikel L. 443-15-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) sieht nämlich eine drastische Einschränkung vor: Der Verwalter, der Gesellschafter oder Geschäftsführer der Gesellschaft war, die das Gebäude errichtet hat, darf sein Amt nicht länger als ein Jahr ausüben, und zwar bis zum Ablauf der zehnjährigen Gewährleistung (der Zeitraum von zehn Jahren, in dem der Bauunternehmer für schwere Schäden haftet). Aber was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer in Périgueux oder anderswo?
Diese Entscheidung, die in einem Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern und ihrem Verwalter erging, klärt einen entscheidenden Punkt: Der Verlust der Gesellschafter- oder Geschäftsführereigenschaft vor der Bestellung reicht nicht aus, um die Regel auszuschließen. Wenn der Verwalter jemals mit dem Bauträger verbunden war, ist sein Amt auf ein Jahr befristet, Punkt. Lassen Sie uns diesen Fall und seine konkreten Auswirkungen gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Mérignac, sieht, wie sein Verwalter, die Gesellschaft Y, Jahr für Jahr wiedergewählt wird. Diese Gesellschaft war jedoch vom Bauträger des Gebäudes gegründet worden, und einer ihrer Geschäftsführer war auch Gesellschafter der Baugesellschaft. Die Wohnungseigentümer, unzufrieden mit der Verwaltung und einen Interessenkonflikt vermutend, beantragen die Aufhebung der Bestellung des Verwalters in einer Eigentümerversammlung.
Der Verwalter entgegnet, er habe seine Anteile an der Bauträgergesellschaft am 3. November 1994 veräußert, lange bevor er zum Verwalter bestellt wurde. Seiner Ansicht nach gelte die Einjahresfrist nicht mehr, da er kein Interesse mehr am Bau habe. Doch die Wohnungseigentümer bestehen darauf: Das Gesetz sehe keine Ausnahme für ehemalige Gesellschafter vor. Der Fall wird vor dem Tribunal de grande instance von Bordeaux verhandelt, das den Wohnungseigentümern Recht gibt. Der Verwalter legt Berufung ein und anschließend Revision ein.
Der Kassationshof weist die Revision mit Urteil vom 2. Dezember 2009 zurück. Er stellt klar, dass Artikel L. 443-15-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) eindeutig sei: Die Amtsdauer des Verwalters darf ein Jahr nicht überschreiten, wenn dieser als Gesellschafter oder Geschäftsführer der Bauträgergesellschaft am Bau beteiligt war, und zwar bis zum Ablauf der zehnjährigen Gewährleistung. Es spiele keine Rolle, ob er diese Eigenschaft vor seiner Bestellung verloren habe. Das Amt des Verwalters sei zeitlich befristet, und jede Wiederbestellung über ein Jahr hinaus sei nichtig.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Die Richter des Kassationshofs stützen sich auf Artikel L. 443-15-1 CCH, der bestimmt: „Die Amtsdauer des Verwalters während der in Artikel 1792 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorgesehenen Frist (zehnjährige Gewährleistung, Anm. d. Red.) darf ein Jahr nicht überschreiten, wenn der Verwalter am Bau des Gebäudes als Gesellschafter oder Geschäftsführer der Gesellschaft, die dessen Bauträger ist, beteiligt war.“
Die Frage war, ob diese Einschränkung auch dann gilt, wenn der Verwalter seine Gesellschafter- oder Geschäftsführereigenschaft vor seiner Bestellung verloren hat. Der Verwalter argumentierte mit Nein, da er keine Verbindung mehr zum Bauträger habe. Doch das Gericht wies dieses Argument zurück: Das Gesetz unterscheide nicht nach dem Zeitpunkt des Verlusts der Eigenschaft. Die Absicht des Gesetzgebers sei klar: zu verhindern, dass der Verwalter, der am Bau beteiligt war, versucht sei, Mängel zu vertuschen oder die Ansprüche der Wohnungseigentümer während der zehnjährigen Gewährleistungsfrist zu behindern. Dieser potenzielle Interessenkonflikt rechtfertige eine strenge Einschränkung, unabhängig von der persönlichen Situation des Verwalters zum Zeitpunkt seiner Bestellung.
Hinzuzufügen ist, dass diese Regel auch gilt, wenn der Verwalter ehrenamtlich tätig ist. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ehrenamtliche Verwalter, die ehemalige Gesellschafter des Bauträgers waren, glaubten, der Regel zu entgehen. Der Kassationshof hat jedoch bereits entschieden, dass die wesentlichen Bedingungen des Verwalteramts mitgeteilt werden müssen, unabhängig davon, ob es ehrenamtlich ist oder nicht. Somit ist die Einjahresfrist eine zwingende öffentliche Ordnungsvorschrift, die nicht umgangen werden kann.
Die Begründung des Gerichts ist folgende: Das Gesetz schützt die Wohnungseigentümer vor den Risiken einer Absprache zwischen Verwalter und Bauträger. Es spielt keine Rolle, ob der Verwalter seine Anteile veräußert oder seine Geschäftsführerfunktion vor seiner Bestellung niedergelegt hat: Wenn er jemals am Bau beteiligt war, ist sein Amt für die gesamte Dauer der zehnjährigen Gewährleistung auf ein Jahr befristet. Diese Auslegung ist seit diesem Urteil ständige Rechtsprechung und wurde in mehreren späteren Entscheidungen bestätigt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer in einem Neubau sind, insbesondere in Mérignac, bietet Ihnen diese Entscheidung ein wirksames Instrument, um die Amtszeit eines mit dem Bauträger verbundenen Verwalters zu begrenzen. Sie können die Nichtigkeit seiner Wiederbestellung nach dem ersten Jahr geltend machen, selbst wenn er seine Anteile veräußert hat. Wichtig ist, dass die Frist von einem Jahr ab der ersten Bestellung des Verwalters läuft und nicht ab dem Bezug des Gebäudes. Zudem endet die Beschränkung erst mit Ablauf der zehnjährigen Gewährleistung, also zehn Jahre nach der Abnahme des Bauwerks.
