Entscheidungsreferenz: cc • N° 97-12.455 • 1998-12-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Poissy, in einer vor fünf Jahren übergebenen Wohnanlage. An der Fassade treten Risse auf, das Dach ist undicht. Der Verwalter beruhigt Sie: „Wir werden den Bauunternehmer auf die zehnjährige Gewährleistung verklagen.“ Aber der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, ein energischer Nachbar, beschließt, den Bauunternehmer selbst zu verklagen, ohne die Eigentümerversammlung abzuwarten. Ergebnis? Die Klage wird für unzulässig erklärt, und Sie verlieren jegliche Rechtsbehelfe. Genau das geschah in dem Fall, den der Kassationshof am 9. Dezember 1998 entschied.
Diese Entscheidung beantwortet eine entscheidende Frage: Wer kann im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft klagen? Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, auch wenn er bestellt ist, hat diese Befugnis ohne ausdrückliche Ermächtigung der Eigentümerversammlung nicht. Vorsicht: Diese Regel scheint offensichtlich, wird aber oft missachtet, mit dramatischen Folgen für die Gemeinschaft.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Fakten, die Argumentation der Richter und vor allem erläutern, was Sie tun müssen, um Ihre Rechte nicht zu verlieren. Ich werde Ihnen konkrete Ratschläge geben, basierend auf meiner Praxis in der Kanzlei, um Ihre gerichtlichen Schritte abzusichern. Denn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Verfahrensfehler Tausende von Euro kosten.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft eines Gebäudes in Versailles Baumängel erlitten: Wassereinbrüche, Risse, Abdichtungsmängel. Die zehnjährige Gewährleistung (Verpflichtung des Bauunternehmers, schwere Schäden innerhalb von 10 Jahren nach Abnahme der Arbeiten zu beheben) war noch nicht abgelaufen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, Herr X., verklagte den Bauunternehmer, begleitet von einigen Wohnungseigentümern, in gutem Glauben. Die Eigentümerversammlung hatte lediglich „den Verwalter angewiesen, die erforderliche Klage zur Unterbrechung der zehnjährigen Gewährleistung zu erheben und das Verfahren zur Schadensersatzforderung einzuleiten“. Es gab jedoch kein Protokoll, das den Verwalter formell zur Klage ermächtigte.
Der Bauunternehmer focht die Gültigkeit der Klage an mit der Begründung, der Vorsitzende sei nicht befugt, die Gemeinschaft vor Gericht zu vertreten. Das Berufungsgericht gab ihm Recht: Die ursprüngliche Klage war unzulässig. Die Gemeinschaft versuchte daraufhin, die Situation durch einen neuen Beschluss der Eigentümerversammlung zu heilen, aber zu spät: Die Frist der zehnjährigen Gewährleistung war abgelaufen. Mit anderen Worten: Die Gemeinschaft verlor jeglichen Anspruch auf Schadensersatz aufgrund eines Verfahrensfehlers.
Vor dem Kassationshof argumentierte die Gemeinschaft, der Vorsitzende habe im Namen der Gemeinschaft klagen können, und der Verwalter, die Kanzlei Ginestet, habe das Verfahren schließlich übernommen. Aber die Richter bestätigten die Position des Berufungsgerichts: Der Vorsitzende kann nicht ohne ausdrückliche Ermächtigung der Eigentümerversammlung für die Gemeinschaft prozessieren (d.h. einen Rechtsstreit führen oder sich verteidigen). Und eine verspätete Heilung kann eine verjährte Klage nicht retten.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof bestätigte die Argumentation des Berufungsgerichts auf der Grundlage der Regeln zur gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kernpunkt: Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 (das die Funktionsweise von Wohnungseigentümergemeinschaften regelt) bestimmt, dass der Verwalter die Gemeinschaft vor Gericht vertritt, jedoch nur, wenn er von der Eigentümerversammlung dazu ermächtigt wurde. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hat keinerlei gerichtliche Vertretungsbefugnis, es sei denn, die Versammlung beschließt etwas anderes. Kurz gesagt: Auch wenn der Vorsitzende ein gewählter Vertreter des Verwaltungsbeirats ist, kann er nicht allein handeln.
Aber was ändert das genau? Die Richter stellten auch klar, dass die Ermächtigung präzise sein muss: Sie muss die betroffenen Mängel, den Beklagten und den Rahmen der Klage bezeichnen. In diesem Fall hatte die Eigentümerversammlung lediglich „den Verwalter angewiesen, die Klage zu erheben“, was zu vage war. Ergebnis: Die vom Vorsitzenden zugestellte Klage war nichtig, und die Nichtigkeit konnte nach Ablauf der zehnjährigen Gewährleistungsfrist nicht mehr geheilt werden.
Der Kassationshof bestätigte damit eine strenge Rechtsprechung: Die gerichtliche Vertretung der Gemeinschaft ist eine ausschließliche Zuständigkeit des Verwalters, sofern keine abweichende Ermächtigung vorliegt. Und diese Ermächtigung muss vor der Klageerhebung erfolgen. Was nur wenige wissen: Selbst wenn der Verwalter das Verfahren später übernimmt, ist die Klage endgültig verloren, wenn die Verjährungsfrist (gesetzliche Frist für die Klageerhebung) abgelaufen ist. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Gemeinschaften aus genau diesem Grund Schadensersatzansprüche in Höhe von mehreren Hunderttausend Euro verloren haben.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat sehr praktische Auswirkungen, insbesondere für Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte.
Für den vermietenden Wohnungseigentümer (der seine Wohnung vermietet): Wenn Ihre Gemeinschaft eine Klage auf zehnjährige Gewährleistung erhebt, überprüfen Sie, ob die Eigentümerversammlung eine ausdrückliche Ermächtigung für den Verwalter beschlossen hat. Andernfalls riskieren Sie, keine Entschädigung für Reparaturen zu erhalten. Beispielsweise musste ein vermietender Eigentümer in Versailles 15.000 € für Arbeiten vorstrecken, ohne sich an den Bauunternehmer wenden zu können, weil ein ordnungsgemäßer Beschluss fehlte.
Für den selbstnutzenden Wohnungseigentümer: Seien Sie bei Eigentümerversammlungen wachsam. Wenn eine gerichtliche Klage in Betracht gezogen wird, stellen Sie sicher, dass der Beschluss klarstellt: „ermächtigt den Verwalter, gerichtlich gegen [Name des Bauunternehmers] wegen folgender Mängel vorzugehen: [Beschreibung]“. Ein Beschluss, der lediglich „den Verwalter anweist, alle erforderlichen Schritte zu unternehmen“, ist zu vage und riskiert die Unwirksamkeit.
