Entscheidungsreferenz: cc • N° 85-12.513 • 1986-07-02 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie haben gerade eine Wohnung in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft im Lyoner Viertel Brotteaux gekauft. Sie erhalten die Teilungserklärung, und da: Überraschung! Ein vorläufiger Verwalter ist darin benannt. Problem: Dieser Verwalter beruft seit Monaten keine Eigentümerversammlung ein und weigert sich, seine Abrechnungen vorzulegen. Was tun? Den Richter anrufen? Aber welchen und wie?
Diese Frage stellte ein Wohnungseigentümer 1986 dem Kassationshof. Und die Antwort ist nicht so einfach. Das Urteil vom 2. Juli 1986 (Nr. 85-12.513) erinnert an eine grundlegende Regel: Selbst wenn ein vorläufiger Verwalter in der Teilungserklärung benannt ist, kann der Richter ihn nicht ohne kontradiktorische Verhandlung abberufen. Mit anderen Worten: Man kann keine gerichtliche Entscheidung erwirken, ohne dass die andere Partei Gelegenheit zur Stellungnahme hatte.
Doch wie kommt man aus der Sackgasse heraus? Muss man auf die erste Eigentümerversammlung warten? Oder kann man schneller handeln? Dieser Artikel analysiert das Urteil und gibt Ihnen praktische Hinweise für den Umgang mit einer solchen Situation, ob Sie nun Eigentümer in Lyon, Bron oder anderswo sind.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Bron (in der Metropolregion Lyon), steht einem vorläufigen Verwalter gegenüber, der direkt in der Teilungserklärung benannt ist. Dieser Verwalter, der vor der ersten Eigentümerversammlung ernannt wurde, scheint seine Pflichten vergessen zu haben: keine Einberufung einer Versammlung, keine Rechenschaftsberichte, keine Vorlage der Abrechnungen. Kurz: eine undurchsichtige Verwaltung, die die Eigentümer frustriert.
Herr X beschließt zu handeln. Anstatt auf die (ausbleibende) Eigentümerversammlung zu warten, wendet er sich mit einem Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters an den Präsidenten des Tribunal de grande instance (TGI). Sein Begehren: Der Richter solle einen Dritten ernennen, der die Gemeinschaft anstelle des säumigen Verwalters führt. Aber Achtung: Der Antrag erfolgt in nicht kontradiktorischer Form, d.h. ohne dass der Verwalter informiert oder angehört wird.
Der vorläufige Verwalter ficht dieses Verfahren an. Er argumentiert, der Richter könne nicht ohne seine Anhörung entscheiden, da die Benennung eines Verwalters in der Teilungserklärung ein die Gemeinschaft bindender Akt sei. Der Fall gelangt bis zum Kassationshof, der entscheiden muss: Kann ein Wohnungseigentümer im Eilverfahren ( référé) die Bestellung eines vorläufigen Verwalters gegen einen in der Teilungserklärung benannten Verwalter erwirken, ohne kontradiktorische Verhandlung?
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationshof weist die Revision von Herrn X zurück und bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts. Seine Begründung ist einfach, aber grundlegend: Der vorläufige Verwalter, obwohl in der Teilungserklärung benannt, ist ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er hat Rechte und Pflichten. Der Vorwurf, keine Eigentümerversammlung einzuberufen und keine Abrechnungen vorzulegen, ist schwerwiegend, rechtfertigt jedoch nicht, den Grundsatz des kontradiktorischen Verfahrens zu umgehen.
Konkret erinnert der Gerichtshof daran, dass Artikel 17 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (Gesetz über das Wohnungseigentum) vorsieht, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung gewählt wird. Hier wurde der Verwalter jedoch durch die Teilungserklärung benannt, was eine gesetzlich zulässige Ausnahme für die Zeit vor der ersten Eigentümerversammlung darstellt. Diese Ausnahme enthebt ihn jedoch nicht seines Status als Verwalter. Er kann daher angefochten werden, jedoch nur im kontradiktorischen Verfahren (d.h. durch Klagezustellung, nicht durch einfachen Antrag).
Mit anderen Worten: Der Richter kann keinen vorläufigen Verwalter bestellen, ohne den Verwalter anzuhören. Der Antrag muss in Anwesenheit beider Parteien geprüft werden. Was nur wenige wissen: Diese Regel gilt selbst dann, wenn der Verwalter eindeutig säumig ist. Das kontradiktorische Verfahren (Recht jeder Partei, gehört zu werden) ist ein grundlegender Grundsatz des Zivilprozessrechts, verankert in Artikel 14 der Zivilprozessordnung.
Im vorliegenden Fall bestätigt der Kassationshof die Argumentation des Berufungsgerichts, das entschieden hatte, dass der Antrag von Herrn X im kontradiktorischen Verfahren zu prüfen sei. Er äußert sich nicht zur Sache selbst (hat der Verwalter tatsächlich versagt?), sondern nur zur Form: Der einseitige Antrag ist nicht der richtige Weg.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für alle Wohnungseigentümer, aber auch für Verwalter und Immobilienfachleute.
Für Wohnungseigentümer: Wenn Sie mit einem untätigen vorläufigen Verwalter konfrontiert sind, können Sie nicht einfach per Brief oder Antrag ohne Vorankündigung dessen Ersetzung durch den Richter verlangen. Sie müssen ihn verklagen, was die Einhaltung des kontradiktorischen Verfahrens erfordert. Konkret bedeutet dies, dass Sie einen Anwalt nehmen und ein reguläres Verfahren (Klage vor dem Präsidenten des TGI im Eilverfahren) einleiten müssen. Zeitaufwand: 2 bis 3 Monate bis zur mündlichen Verhandlung, weitere 1 bis 2 Monate bis zum Urteil. Kosten: zwischen 1.500 € und 3.000 € je nach Komplexität. Beispiel: In Bron, Gemeinschaft mit 10 Einheiten, der vorläufige Verwalter reagiert nicht mehr. Die Eigentümer müssen gemeinsam handeln, aber unter Beachtung des Verfahrens.
Für Verwalter: Diese Entscheidung schützt Sie vor missbräuchlichen Verfahren. Ein unzufriedener Eigentümer kann Sie nicht ohne Anhörung absetzen. Wenn Sie jedoch Ihre Pflichten vernachlässigen (keine Versammlung, keine Abrechnungen), riskieren Sie eine Klage, die zu Ihrer Abberufung führt. Seien Sie also gewissenhaft.
Für Käufer: Prüfen Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung. Ist ein vorläufiger Verwalter benannt, erkundigen Sie sich nach dessen
